爱恨有多深,套路就有多真。

  当年王石拒绝姚振华的宝能系当万科第一大股东时,给的理由是宝能系“缺乏信用”、“擅长玩儿资本”、“不会做实业”。还没把姚振华逼走,万科门口又来了一个不好惹的野蛮人——恒大许家印。

  11月9日,恒大披露持有万科股份达8.28%,八卦王曹山石更大放猛料恒大持股已达15%。王石的身份辜负了他的手艺——他能烧一碗好红烧肉,无奈却是个厨子;他量得一身好衣,无奈却为他人做嫁衣裳。遍身罗绮者,不是养蚕人。

  恒大系增持万科的同时,另一边也没闲着。11月14日,深深房披露“恒大借壳事件”仍在推进。

  财新网此前爆料深圳政府希望恒大系“退万入深”。恒大系现在仍增持万科且继续搭建“A+H”双平台,貌似与财新网的报道矛盾。对此,一位业内人士对见地君确认,深深房的披露只是例行公事,恒大系与深圳政府仍处深度博弈期。当被问及对这场博弈的可能预期时,该业内人士反问,“恒大系核心板块正‘迁都’深圳,你说深圳政府重要还是万科重要?恒大很可能退万而进A,进万是进A的筹码。”

 不错过任何机遇的许家印

  表面上看,许家印恒大系“吃进”万科和搭建“A+H”双平台都没撒手。他曾经的设想会不会是重组万科来搭建“A+H”双平台?这当然是个玩笑。但上述举措验证了一个事实:许家印从不轻易放过任何一个擦肩而过的机会——也许这就是他的成功之道。

  很多方面体现了这个结论:譬如正推进的,A股融资能力强恒大系就不遗余力的回A;一二线城市房地产市场好就不遗余力的回一二线城市;“地产+金融”成主流时就该买银行买银行,该买保险公司买保险……

  较之这些商业行为,许家印的非商业举动更能体现出他是一个面面俱到的机会主义者:他为中国女排请回郎平;给中国足球请来了里皮;作为民企却更名为中国恒大……在内地做生意,商人“识相”者众,但像许教授这样做得如此到位和精致的却不多。

  与姚振华“硬资本、软实业”先天失衡的状态不同,许家印在资本和实业两方面都玩儿的很溜儿。即便恒大系再解释或再回避,他的债也不是假的,可他盖房子的本事同样是真的,恒大系在买地、成本控制、开盘时间等方面都做得非常精准,现已是全球规模最大、销售额最高、销售面积最大的开发商。

  可无论是“可意会不可言传”的4至6月开盘周期,还是为了推广恒大人寿而换下“东风日产启辰T70”,都间接印证了许家印对“信用”二字的态度。2015年底收购的恒大人寿今年在栋梁新材、国民技术等五六家上市公司三进三出,又印证了许家印玩儿“资本”的套路。许家印跟王石明显不是一路人。如果王石因为许卓越的开发才能而高看他一眼,会不会又因许的“信用个性”和三进三出的“资本套路”而扎瞎自己的双眼?

  讲真,如果说见地君真信了王石是因上面3个理由拒绝了姚振华, 见地君就太傻了。请注意:2014年4月华润原董事长宋林被撤职,傅育宁继任,不到1个月的5月28日,万科管理层设立的国信金鹏就开始密集增持万科股份,算上德赢资管已合计持有万科7.79%的股份,MBO意图明显。

  宁高宁和宋林掌管华润时,以王石为首的万科管理层十几年按兵不动,傅育宁刚上台就祭出了增持速度如此迅猛的合伙计划,不得不让人怀疑,此前多年宁高宁和宋林对万科的无为而治,只不过是万科管理层按兵不动的“君子协定”罢了。

  犹记得神秘微信公众号“兽楼处”在《田朴珺的撩妹往事》中感叹,世界怎么就属于了田朴珺“这个走野路子的女人?”,结果被田朴珺用最正最红的路子起诉了;“兽楼处”在《你们这些首富总想搞个大新闻》中点名批评王健林、马云、雷军等商业领袖,再次感叹“世界就是这样被走野路子的人抢走”了。看看正在撕逼的王石、许家印和总算消停几天的姚振华,他们走的算正路子还是野路子?

  谁能告诉见地君,到底什么是正路子,什么是野路子?

  再说说回A的净利润承诺

  2007年上市前后,恒大地产与美林、高盛等海外投行签署了严苛的对赌协议,正如你所知,许教授赢了;9年后的今天,恒大系为搭建“A+H”双平台对投资者做出了超乎想象的业绩承诺,这次,他能赢吗?

  近来恒大系一直在买买买——买万科、买廊坊发展、买盛京银行、买栋梁新材、买国民技术……看上去是一副财大气粗的土豪样。而恒大系所面临的问题,只有穿过他繁花入眼的资本套路,在他主动解决问题时才能稍稍看清楚。此次搭建“A+H”双平台,以及后续极可能的恒大人寿借壳嘉凯城上市,构建“金融+地产”双上市平台,都是他解决问题的终极手法。

  且看中国恒大对重组深深房做出的利润承诺:2017年至2019年恒大地产实现合约销售额4500亿元、5000亿元和5500亿元,实现营业收入2800亿元、3480亿元和3800亿元,实现扣非归属母公司净利润(简称“扣非归母净利润”)243亿元、308亿元和337亿元。

  以上3组数据中最核心的是第3组,2017年至2019年“扣非归母净利润”达到888亿元,不然恒大地产控股公司凯隆置业对投资者进行巨额补偿。

  “扣非归母净利润”是什么?先在集团净利润中扣除非经常性损益,再扣除非全资子公司中属于少数股东的部分,剩下的才是“扣非归母净利润”。“扣非归母净利润”普遍远低于集团净利润。

  要想知道恒大系“扣非归母净利润”的利润承诺是个什么概念?首先要回顾2013年至2015年恒大系的整体业绩(单位:亿元):

  一份网上流传的《恒大地产集团路演材料》的数据更能说明问题:

恒大地产2013年至2016年上半年业绩

  2013年至2015年,恒大地产“扣非归母净利润”分别仅为114亿元、105亿元和98亿元,搭建“A+H”双平台前夕,2016年上半年猛增至70亿元。如果以此盈利能力估算恒大地产2016年全年“扣非归母净利润”为140亿元,较2015年大涨42.86%,2017年的承诺利润是243亿元,既同比2016年还要实现73.57%的大幅增长;2018年和2019年分别实现26.75%和9.41%的上涨幅度。

  在政策动荡和地产业见顶的双重压力下,恒大系承诺未来三年内均实现利润的大幅上涨,殊非易事。梳理已有资料,有一个数据也许能解释许家印此举的迫不得已——据上述路演资料,恒大地产引进战略资金300亿元后,依次实现业绩承诺,且按净利润60%计划分红,2017年至2019年战略投资者可分得利润合计11.67亿元,年投资收益在8%上下——该数字的优劣可自行判断。

  在投资收益率“日薄西山”的当下,这个数字可说具备一定的吸引力。而如果恒大地产降低利润承诺,试想,战略投资者将有什么反应?

  作者:线丽阳,乐居深度记者,常驻北京,见人见神见鬼。微信号:bugucangtian(添加请注明公司职务)