这次与上次不一样。

  从9月30日北京开始“调控接力赛”起,调控区域仍在扩大,措施仍在加码,如广告销售端的检查、融资环节的收紧、对地价甚至房价的直接干预等,将市场直接打到了半休克状态。

  但此次调控力度再大,也无外乎限购、限贷、限地政策,都是以往手段的“重启”或“加码”,我们真正应该关注的,应该是它们背后的“大景观”。

  一、这是一次经济下行周期中的调控。中国还从来没有尝试过在经济下行周期抑制过房地产,但这次干了!今年前三季度GDP同比增长率都是6.7%。保增长与抑制资产泡沫成为背离而难以取舍的双重目标,这个任务无比艰巨,堪称“刀刃上的平衡”。

  二、这是一次在中央推动之下,由地方政府之间竞相实施的调控。城施策、一城一策,使地方政府拥有了比以往更大的自由度和裁量权,房企的应对不得不更加细化和多样。

  三、房价上涨最快的一线和强二线城市,已经进入以二手房为主的存量市场。70%的交易方是业主,而不是开发商。这样一来,调控政策的传递机制和效果具有更大的不确定性。短期而言,地产中介受到的打击更加明显。

  第四、调控的范围比表面看起来要大。虽然只有23个城市出台了新政,但这些城市的市场份额,占据了中国二手房市场的85%,新房市场的40%,市场和房企受到的抑制是全面性和实质性的。

  第五、改善性需求已成为推动房地产市场上升的核心力量。

  目前,中国实际住房自有率的提升达到90%左右,首次置业人群占比持续下降,改善性需求成为城市购房的“新刚需”。但因为需求弹性很大,需要的配套条件多,比如市场景气、收入上升以及二手房市场的流动性好等等,所以,“新刚需”也很脆弱。

  六、杠杆对需求的支撑作用更加明显。支撑本轮房地产上行的动力,一是宽松的购房信贷政策降低了购房门槛,二是央行加大货币投放造成了市场流动性充裕。2015年房地产贷款余额为21万亿元,个人购房贷款余额为14万亿元,均比2009年增长近2倍。

  这使得市场越畅旺,金融风险会越大。所以,此次调控的出发点,主要是去杠杆,防范金融风险。

  第七、市场分化与同化并存。

  我们熟悉的是分化。即一二线城市供不应求,价格速涨,三四库存巨大、去化缓慢。

  但同化亦同时存在。这主要是由城市之间的基础设施一体化、通达性提升、人口产业外溢、公共资源配置的均等化等因素驱动,在大城市限购政策与高房价压力下,部分刚性需求和投资性需求转移到周边城市群。典型的例子是京津冀一体化效应。

  这些大的背景,不仅使这次调控的难度和复杂性增加,甚至不排除在调控过程中,出现重大的政策变化,从而使调控结果不再是钟摆式的市场周期性涨落,而是游戏规则的本质性改变。

 在应对中,开发企业的下限是控制风险,安全经营,上限是利用机会,发展壮大。

  下限做法:既要防范在旧有模式下不顾风险的冒进,比如使用极高杠杆拿很多地王,也要防止没有现实基础、完全脱离本业的过度转型和创新。

  上限做法:根据企业自身已有的战略优势,以及未来新的战略定位,在这次调控中找到更大的发展机会或先发优势。比如面对改善性住房已成主流的产品择优,在城市分化和同化中的区域择优,在存量房市场成主场、在与金融和互联网加深融合时的模式择优,在房地产投资中枢下移中的转型和创新择优。

  非常值得注意的是,这次调控,不仅企业面临着“结构择优”的任务,政府也面临着“制度择优”的使命。

  因为调控背景的巨大变化,很多矛盾甚至对立的现象并存,如货币潮与资产荒,去库存与去杠杆,保增长与压需求,大众收入增长乏力与房价的日益高涨,冠绝全球的住房自有率与房地产支柱产业地位,等等。

  对待这些矛盾和背离,我们很难“非此即彼”地取舍,很难再使用以往的简单调控套路,而必须在当下的调控之后,寻求长远的制度改善。

  此次调控开始后不断加码,甚至不惜使市场休克。可能说明相关部门对于风险的高度重视,可能说明他们没有明确的良策,所以停下看一看,也可能在“憋”一些他们认为成熟了的治本政策。

  治本措施会是什么?下次再聊。