这个“未来”是指十三五期间(2016-2020年)。

  大整顿过后,政府开始派糖,释放房地产市场供需平衡的信号,稳定吃瓜群众的预期。

  总归是件好事,当官方开始引导人们关注供求关系的时候,关于房价的讨论算是走上了正轨,我们总算可以不用再和那些“政策专家们”鸡同鸭讲了。

  这些信息出现在今天公开的《深圳市住房建设规划(2016-2020)》(报审稿)里,这份文件的征求意见稿5月已经公开,现在在提交市政府审议。今天的媒体和朋友圈都在集中讨论这件事情,大家共同的标题是:“‘十三五’深圳新增住房需求约180万套”。

  媒体报道里披露的信息主要有这些:

 深圳未来5年新增住房需求总计约180万套。其中,购房需求约70.8万套,租赁住房需求约109.2万套。

  这些需求基本上都可以通过市场新增商品住房、新增人才住房和保障性住房,以及存量住房满足。

  十三五期间,深圳力争新建商品住房批准预售与现售30万套,二手商品住房成交35万套,保障性住房和人才住房供应35万套。

  根据我市建筑物普查数据和人口结构数据测算,我市常住人口家庭户均套数已达1.6-1.7套/户,住房总量是充足的。

  政府在着重强调:未来5年深圳楼市的供应是充足的,整个深圳楼市的房屋总量也是充足的。潜台词很明显:群众们买房子不用太捉急了。

  我当然希望房地产供应是充足的,那样房价就不会再出现爆涨了。我们关于房地产所有的宏观微观层面的分析,最终都会表现在供求关系上,这是我们判断房价未来走势的最直接的标尺。

  但如同我之前所说的,如果我们真的关心这座城市买不起房的人,那么媒体唯一要做的就是:告诉大众事实真相,以此来敦促真正正确的房地产政策出台,解决住房困难的问题。

  我们来判断这个供应量够不够。

  简明说出我的答案:不够,不但总量不够,结构性问题更加严重。如果在这个框架下,深圳想保持未来5年的房价稳定,那么就必然意味着现在紧缩的房贷供应会一直维持下去,把购房需求压到一个和不足的供应相匹配的规模。

  接下来,我们来论证:为什么深圳常住人口家庭户均套数都已经达到了1.6-1.7套了,而房地产供应量还是不足呢?

  1这份住房规划的报审稿对之前的征求意见稿做了比较明显的修改:十三五商品住宅供应总量被压缩了2成多!

  5月份,这份十三五的住房建设规划曾经有过一版公开的征求意见稿,当时媒体也都公开报道了。

  下面个这个“表1”,是5月份深圳公布的十三五住房建设规划征求意见稿的核心内容:

  而下面这个表2,是今天媒体公开报道的报审稿的核心内容:

  显见:报审稿最后做了一些重要的改动:

  1、包含商品房、保障房、租赁房的各类房屋需求总量增加了1万套,从意见稿的179万套增加到了180万套。

  2、其中的商品住宅购房需求总量被压缩了19万套(相当于每年压缩了4万套),从意见稿的89.8万套减少到了报审稿的70.8万套,减少幅度超过2成。租赁需求总量则增加了20万套,从意见稿的89.2万套增加了109.2万套,增加幅度超过2成。但减少以及增加的原因,都没有解释。

  3、预期供应量都没有改变,新建商品住宅供应30万套,二手商品住宅供应35万套,保障房供应35万套。

  由于媒体报道里没有披露报审稿里这70.8万套需求总量的细分来源,我们没有办法得知具体哪一块房屋需求被压缩了(很可能是莞惠的购房需求被压缩掉了),只能看到总量被压缩了2成多,而压缩的原因没有解释。也许是政府认为调控政策之下,深圳未来5年的房屋需求没有那么多了,也许是对那多出来的19万套房屋供应没有信心。

  但总之,这样以来,供求显然更加容易实现均衡。购房需求是70.8万套,新房+二手房是65万套,缺口还有5.8万套,这部分可以通过保障房里的安居房来解决,这样供应就足够了。

  那么,用什么来证明,报审稿做了修改之后,未来5年70.8万套的房屋供应不足呢?

  因为,连没有修改之前的房屋供应总量,都供应不足!更何况压缩了2成之后! 

  上面这张图上可以看到,在5个月前出台的征求意见稿中,官方明确认为:深圳将长期面临住房供不应求局面。十二五期间,深圳房价涨幅远超居民人均可支配收入增幅。

  何以短短5个月之后,宣传口径就变成了住房总量充足了呢?这是对深圳住房市场的长期的定性类的判断,不可能也不应该几个月内就出现如此之大的偏差。

  那么,你相信哪一个?我相信前一个。

  2从定量的角度分析,新房+二手房=65万套的商品住宅供应,是基于十二五期间房屋的总成交量做出的。但十二五期间的房屋成交量,是建立在严重供应不足、房价大涨150%的基础上。

  谁能够把需求量那么精确的测算出来呢?谁都不能。我们只能依据历史经验,来判断未来。官方判断深圳楼市未来5年的总购房需求量是65万套,是建立在十二五的基础上的。

  十二五期间,深圳房屋的需求量是多少?看下这5年的成交总量就明白了。 

  十三五期间65万套的住房供应,与十二五期间的商品住宅成交总量是一样的,这代表了官方对未来五年的住房需求规模的判断,和过去五年是基本持平的。

  如果折算到年度,十二五期间,深圳新房年均成交量是4.6万套,二手房是8.5万套。如果要保持这样的规模,考虑到新房供应的刚性,那么,未来深圳年均二手房的成交量最好在9万套以上,这意味着二手房需要比现在更快的流转。

  但是,很重要的一点是:十二五期间65万套的房屋成交总量,是建立在什么房价的基础上呢?

  二手房的价格在2011年1月是19000块,在2015年12月是48000块,涨幅超过150%。新房价格在2011年1月是20168块,在2015年12月是42476块,涨幅是110%。年均涨幅都高达25%—30%。而像蛇口、深圳湾、龙华很多区域的房价,都翻了4倍。

  而同期,深圳的人均可支配收入涨幅是:22%。

  十二五期间房价的暴涨,很明显的反映出“深圳住房供不应求”的严峻事实。这也是十三五住房建设规划征求意见稿里提出的核心问题。在去年底去库存之前,深圳新房“零库存”,也很突出的证明了这一点。事实上,深圳历来大部分时间里,去库存的压力都基本为零。

  因此,显然不应该以十二五期间的住房成交总量,来作为十三五期间的住房供应总量的依据。商品住宅的供应总量计划,也显然应该在65万套的基础上大幅上浮,才有可能实现房价稳定的任务。

  2官方说深圳家庭户均1.6-1.7 套房,总量充足背后的事实是什么?

  深圳有多少家庭户?

  根据深圳2015年人口抽样调查统计报告,到2015年末,深圳共有常住人口1137.89万人,家庭户共368.94万户,家庭户人口为918.67万人(剩下的那220万常住人口是集体户),平均每个家庭户的人口为2.49人。

  按户均1.7套计算,也就是说,深圳家庭户一共拥有的房屋总套数最高是:627.2万套。

  如果是户均1.6-1.7套房,那么意味着深圳根本不缺房子。

  但是另外一个很吊诡的事实是:2015年末,深圳常住居民家庭的住房自有率是:34%。

  一边是户均接近2套房,一边是家庭住房自有率全国倒数。这唯一说明的事实是:两极分化。

  也就是说:66%的家庭,最高是243.5万户家庭,还没有房子。

  也就是说:125万户的家庭拥有了627.2万套房子,户均最高5套房。

  这些年来,很多人一起期望政府能够披露拥有多套房的占比情况,今天这个数据终于出来了。户均1.6-1.7套房的信息,显示了深圳住房市场的贫富分化非常严重。大量的房子持有在个人手上,但不流通,这造成了市场上新增的房屋不够买。

  而这种大量不流通的房屋是什么样的房子?

  并不是商品房,而是小产权房,掌握在原住民手中的小产权房。

  上面图中的信息来自深圳市房地产研究中心2010年的研究报告,当时的统计是:深圳原住民人均拥有住房建面388平米,但非户籍常住人口的人均住房面积仅10平米,流动人口的人均面积是6平米(又是“6平米”)。这是可以来解释为何户均1.6-1.7套房,但是房子还是供不应求,房价还是连年上涨的原因。

  说到底,即便是数据上的总量充足,但是由于住房分配的严重失衡,表现在市场上,房子的供应量还是远远不够,这是给吃瓜的群众派再多糖都没用的基本事实。

  所以,深圳目前公布的住房建设规划,已经印证了我之前的判断:我们的政府总是有终结房地产牛市的能力,但是还没有那个意愿。

  实现深圳房价的稳定,这样的供应量不够,必须在目前的基础上继续大幅增加,而且是有效供应(与总量不足同样严重的,是深圳楼市越来越显著的结构性问题:开发商建的房子刚需买不起,刚需买得起的房子买不到)。至于这个供应量的来源,我们在下一篇探讨。如果不继续增加供应量,信贷政策和限购就必须长期紧缩。否则,我依然对房价与收入匹配不抱乐观期望。