6月15日,湖北副省长曹广晶在《湖北日报》刊发署名文章《一城一策去库存 确保房地产市场健康平稳发展》,引起了房地产行业的热议。

  曹广晶是湖北省政府排名第二的副省长,负责环保、住房和城乡建设、金融、证券、保险等方面的工作。考虑到其特殊的身份,这篇文章值得解读一二。

  再次坐实“房地产绑架中国经济”的判断

  文章指出:“地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款,以及各类企业贷款的抵押物有多少是跟房产、土地有关,这个比例非常惊人。过去我们担心房地产价格上涨,今天更应该担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂,银行贷款的重要基础垮了,后果很严重,甚至会引发金融危机,这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多!”

  这段话强调的是房价下跌的系统风险,相当于一次风险预警。

  翻译成白话,应该是,国家所有大政方针,无论是去供给侧改革,还是“双创”,都不能忽视的一个大前提是,房地产行业不能垮——一旦这个行业垮掉,将会造成整个社会系统性的经济危机。换句话说,政府对房地产的调控也好、救市也好,还将长期存在,不会有丝毫的懈怠。

  房价下跌压力大于上涨压力

  “过去我们担心房价上涨,今天更应该担心房价下跌”——担心什么就会强调什么,这句话可能传递出这样一个讯号:房价下跌的压力大于上涨的压力。

  不仅是官方,民间担心房价的情绪也越来越多。参考股市,什么情况下才会出现所有人都不唱空股市、所有人都担心股价下跌?肯定是所有人都进去的时候、所有人都成接盘侠的时候。

  这是否意味着中国楼市的拐点已经到来?

  我还是那句老话,今年开始的这一波房价行情,除了看到围绕“去库存”的各种政策激励,还没看到别的什么利好。人口红利、城镇化红利这些决定供求关系的根本动力,其实都已接近强弩之末了。

  当然,今年以来部分热点城市的确出现房价暴涨的盛况,但与其把这看作是房地产的回暖,不如看成是热钱投资渠道的匮乏。前几天公布的数据显示,上半年民间投资的增速大幅度放缓,就是例证。一边是民间投资的乏力,一边是热点城市的房价上涨,这种上涨只是虚火。

  至于央企到上海深圳炒作地王,更应该看作是央企对主营业务的不自信,以及对实体经济的看空。此外,还有寄希望于做大资产规模应对央企整合的良苦用意。无论哪一点,都不能看成是对房地产市场的什么利好。

  让房价涨上去,政府短期内做得到

  “过去我们担心房价上涨,今天更应该担心房价下跌”——这句话将政府左右为难的困境表露无遗,房价上涨老百姓不满意,房价下跌银行又受不了。但比起老百姓的满意度,银行的安全更重要。换句话说,如果一定要二选一,政府宁愿看到房价上涨,也不愿看到房价下跌。

  问题是政府能不能控制房价的走势?看看这段话先:

  “目前,政府对房地产的调控手段和可用工具比较多。前些年,房价持续上涨控制不住,根本原因是供需关系。一方面有强烈的市场需求,另一方面受18亿亩的耕地红线限制,土地供应有限,供需关系不能通过市场的方式自动调节,出现了房价猛涨。”

  现在调控房地产市场的手段增多了,最基本的手段就是控制土地供应闸门。政府部门可以根据市场需求关系的变化,灵活把控土地闸门,有序释放土地供应。市场需求高时,多释放保障房用地,增加保障房供应,抑制市场过热;市场需求弱时,适当减少保障房用地的供应,以求市场回暖。

  这段话可以解读为,前些年很多城市的房价之所以控制不住,根本原因不是货币政策,也不是经济发展出现什么重大利好,而是政府把控了供需关系。换句话说,政府通过控制土地的供应量,在一定程度上实现了对房价走势的控制。在一定程度上,某些城市房价快速上涨,地方政府是最大责任主体。

  文章还透露,政府的抓手主要是两个,“一是调节土地供应,库存周期超过两年的要暂停土地供应;二是保障房与商品房的比例。”政府只要愿意,可以在这两个抓手上游刃有余。

  所以,让房价涨上去,政府在一定范围内,的确可以说到做到。

  政府把控不了房价的长期走势

  “判断房地产发展趋势,有两个基本要素:一是人口会不会持续增长?对外来人口有没有吸引力?二是经济前景、财富是否持续聚集?如果一个地方经济发展前景不好,企业将来有可能迁走,老百姓收入增长预期不理想,地方财富没有聚集能力的话,未来房地产不可能增长。”

  这段话透露政府的力有不逮,短期来看,房价的走势受到政府控制土地供应的影响,但长远来看,还是人口增长潜力和财富增长潜力更重要。前者在统计局有官方数据,后者比较糢糊,可以通过本外币存款、GDP增长率、财政收入等指标综合判断。

  换句话说,政府对房价的“抓手”,无非是控制土地供应、保障房供应以及对限购、信贷政策的调控,但人口增长、财富增长等根本性的东西,还是由市场来决定的。

  文章还引述了美国次贷危机与日本房价泡沫的反例,强调没有哪个国家的房价是“只涨不跌”的,即便是美国与日本等发达国家也无法避免。中国的房地产市场,到现在还没有经历过一次真正意义上的泡沫危机,这不科学。所以,房地产市场的下行风险还将长期存在,丝毫不容懈怠。

  房地产调控会更加精细化

  “全国房地产市场形势千差万别,省内各个城市情况也分化明显。因此,房地产市场调控,绝不能一个政策管全省,要坚持‘一城一策’。”

  房地产的分类调控、区别对待,舆论呼吁了多年,这两年也的确在一线城市与二三线城市之间实现了区别对待。“一城一策”则是在这个基础上的更进一步,未来即便是同类城市,也会在调控政策上允许不同。这强调的其实是地方政府在楼市调控上的自主性。

  楼市调控会更加精细化,政府干预房地产的力度与深度只会更大,而不是相反。