经过2016年以来房地产市场火爆,全国各线房价快速攀升,不止是之前热点的一、二线城市,三四线城市的房价也普遍涨声不断。为了防范房价过快上涨带来的风险,各城市也密集加码调控,房价涨幅开始有所回落。然而,土地市场却并没有因为楼市调控而偃旗息鼓,土拍激烈竞争依旧,部分城市地价同比倍增。

  那么,基于房价与地价这种“面包与面粉”的关系在40个重点城市的具体数量表现如何?我们以“房价收入比”、“地价收入比”这些指标来探讨40城房价水平与居民承受能力、地价与居民承受能力关系,还原房价与地价的本质联系。

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  10个城市房价收入比超10

  深圳三亚厦门以各能级城市房价之首居前三

  据CRIC数据整理,全国40个重点城市2016年的房价收入比排在前10名的城市分别是深圳、三亚、厦门、上海、北京(楼盘)、南京(楼盘)、温州(楼盘)、杭州(楼盘)、福州(楼盘)和天津(楼盘),其房价收入比均超10。

  40个城市中,有25个城市的房价收入比超过7,均是房价涨幅过快的城市,购房需求和投资投机需求较为集聚,购买力强劲,房价水平也较高。反观房价收入比在6以下的城市,分别是哈尔滨(楼盘)、长沙(楼盘)、兰州(楼盘)、西宁(楼盘)、银川(楼盘)、乌鲁木齐、沈阳、贵阳和呼和浩特(楼盘),可以说房价水平较为合理。

  其中,深圳、三亚、厦门的房价收入比分别以26.64、23.56和19.44占据前三,也印证了各自分别代表的一线城市、三线城市和二线城市的房价“龙头”地位。以房价全国最高的深圳为例,2016年新建商品住宅单价达到53774元/平方米,人均可支配收入也达到了48695元,位全国前10行列,远高于全国平均水平,但巨量购房需求与捉襟见肘的供应量,市场严重供不应求造成深圳房价收入比居高难下。

  上海、北京房价收入比以16.07和15.68分别居第四、五位,这也不足为奇。相对而言,南京、杭州、天津等城市房价收入比快速上升,皆因2016年城市城市火爆、房价快速上升远超居民收入增长。

  注:房价收入比是城市住房价格与城市居民家庭收入之比,反映居民家庭对住房的负担能力。

  房价收入比=(城市人均住房面积*户均人数*商品住宅成交金额/商品住宅成交面积)/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)

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  9个城市房价收入比同比显著上升

  与城市房价涨幅直接相关

  通过对比2015年和2016年的40个重点城市房价收入比变化趋势,深圳、南京、厦门、北京、苏州(楼盘)、天津、上海、合肥(楼盘)、大连(楼盘)等9个城市房价收入比差距均超过1。这与这些城市房价水平在2016年大幅增长直接相关,如深圳、上海、北京等一线城市2016年全年新建商品住宅价格同比分别上涨28.2%、34.8%和28.9%。南京、厦门、苏州、天津、合肥等城市同样在2016年实现量价齐升。

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 热点城市土地价格变化密切影响房价收入比

  厦门南京合肥等地价是最核心因素

  有着“面粉与面包”相关性比喻的房价与地价关系,虽然官方并不认可地价是推升房价的关键因素。但事实上,单就地价收入比而言,厦门、深圳、温州、北京、南京、上海等6个城市数据都超过10,也就是说这6个人城市居民家庭收入负担一套房价所包含的地租费用就要10年以上。

  随着土地价格不断攀升,土地价格在房价中究竟占有怎样的一席之地,我们将房价收入比进行另一种测算,即剔除土地价格之后的房价收入,两种算法进行比较之后发现:

  厦门、南京、合肥、杭州、石家庄(楼盘)、苏州、温州、宁波(楼盘)等8个城市房价收入比相差都超过4,其中厦门差值高达11.37,南京、合肥差值也分别达到了7.34和6.04,说明在这几个城市房价构成中土地价格严重过高,导致房价收入比高企的核心要素。

  注:地价收入比属于自创指标,旨在反映城市住房价格中地租因素相对居民家庭收入情况。

  地价收入比= (城市人均住房面积*户均人数*土地成交价款/土地成交面积)/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)

  房价收入比(去除土地)={(城市人均住房面积*户均人数*(商品住宅成交金额-土地成交价款)/商品住宅成交面积)}/(城镇居民人均可支配收入*户均人数)

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  要平衡供求、维持房地产市场平稳健康发展

  亟需还“利”于民、加大“平价”土地供应

  目前中国土地价格不断上涨,这与当前的土地制度不无关系,地方政府在大城市周边低价征收土地再高价卖给开发商,中间的差额就是地方政府一个非常重要的财政收入来源,所以,在当前土地财政制度下,诸多地方政府土地财政依赖症尾大不掉,乐于通过维持高地价来保证地方财政收入。诚然,土地财政的确为加快地方城镇化进程、兴建基础设施融资作出了巨大贡献,但副作用也非常明显,高企的土地价格必然体现在未来的房价上,不断强化市场各方预期,进一步加剧房价上涨,如若与居民收入增速严重脱节,居民普遍无力承受高企房价之时,房地产市场如同无源之水,必然不利于市场平稳健康发展。

  在当前热点城市的调控政策手段已然接近“天花板”时,只有进一步加大土地供应,规范土地交易市场,尤其是增加“平价”土地,政府亟需还“利”于民,降低土地财政依赖,尽快使城市房地产市场恢复供求平衡。