本文综合了万科、恒大、绿地、保利、中国海外发展、碧桂园、融创、龙湖、富力、金地,共计10家房地产公司,自2017年7月至8月分发布的2017年度的半年报。

深度整理了2017下半年的市场分析——包括商品房销售规模、市场融资渠道、土地市场、风险角度、市场展望、城镇化趋势七大角度,希望对你们解读2017年下半年的房产走势有所帮助。

商品房销售规模

万科:增速放缓

全国商品住房销售规模保持增长,但增速放缓。

国家统计局数据显示,上半年全国商品住宅销售面积为 6.48 亿平方米,销售金额为 4.93 万亿元,同比分别上升 13.5%和 17.9%,同比增速较第一季度分别下降3.4 和 2.3 个百分点。本集团长期重点观察的 14 个城市1,上半年商品住宅批准预售面积同比下降 27.2%,商品住宅成交面积同比下降 36.1%。

保利地产:增速持续下降

2017 年上半年,房地产行业销售规模延续了 2016 年以来的增长态势。1-6 月份,全国商品房销售金额 5.92 万亿元,销售面积 7.47 亿平方米,同比分别增长 21.5%和 16.1%。

但在调控政策的持续深入下,行业销售金额和面积增速持续下降,同比增速分别较去年同期下滑 21 个百分点和 12 个百分点。其中,强调控城市的效果更为明显。一线城市上半年销售面积同比减少 25.5%,二线城市同比增速较去年同期下降 28.7 个百分点。

行业销售的增长带动商品住宅待售面积持续下降,库存总量降至 3.52 亿平方米,保持自 2016年 2 月以来持续下滑的趋势。

受此影响,房地产开发企业补库存的意愿强烈,新开工面积和投资持续增长。1-6 月份,全国房屋新开工面积 8.57 亿平方米,同比增长 10.6%,累计增速自 3 月以来持续回升;全国房地产开发投资 5.06 万亿元,同比增长 8.5%。

融创:坚决销售,加速中转

合理的土地成本使得本公司有更多空间响应国家行业调控政策,坚决销售,加速周转取得更好的销售业绩。

2017年下半年,本公司预计将有超过90 个全新项目推盘开售,预计货值将超过人民币1,600 亿元,加上2017年上半年尚未出售的资源及老项目新推资源,下半年本公司预计将有超过260 个项目在售,2017年下半年总可售资源将超过人民币3,800 亿元。

龙湖:细分需求,达成目标

2017年下半年本公司推出的产品将涵盖刚需、改善型、商业经营等不同细分的需求,并根据客户需求调整不同产品和业态间的比例,力求在调控的市场中精准定位、达成目标。

下半年在售主力项目将达到95 个,其中有37 个全新项目上市,24 个项目将推出新一期新业态产品。

富力:刚需依旧强劲,保持销售增长

通常而言,下半年的协议销售势头较上半年强劲,主要由于季节性因素、更多的可销售资源,以及新项目及或期数的推出,藉此确保上半年的销售趋势于下半年持续。

截至目前,本集团推出了四个新项目,而预计全年共有二十八个新项目推出,为二零一七年及二零一八年可销售资源作出贡献。

虽然我们预期政府将继续保持收紧政策,并按逐个城市基准作出调整以应对市场趋势,我们认为,房地产的刚性需求仍会保持强劲,从而抵销有关影响。

随著上半年和七月销售额继续增长,本集团提升全年协议销售目标至人民币800 亿元。本集团已为二零一七年订下480 万平方米的交付目标,相当于二零一六年总销售建筑面积增长14%,其中165万平方米已于上半年获得确认。与本集团全年总建筑面积交付目标比较,于七月底,本集团已预售550 万平方米于二零一七年及二零一八年交付的面积。其中二零一七年计划共付面积已售超过80%。

市场融资渠道

万科:渠道收紧

房地产市场融资渠道逐渐收紧。央行报告显示,上半年全国新增房地产贷款 3.0 万亿元,同比增速较3 月末下降 2.0 个百分点。其中,个人住房贷款同比增速较 3 月末低 4.8 个百分点。在行业监管从严、整体资金面趋紧的背景下,坚持稳健经营、具有良好资信口碑的企业,其优势将进一步凸显。

保利地产:渠道受限,融资收缩

在行业调控持续深入、金融去杠杆、防风险的背景下,行业资金面持续收紧。一方面,房地产企业融资渠道受限,再融资、公司债等融资方式对地产行业定向收缩。另一方面,房地产行业资金来源增速也开始放缓。

1-6 月份,房地产开发资金来源总量 7.6 万亿元,同比增长 11.2%,同比增速较去年同期下降 4 个百分点。其中,个人按揭贷款增速已连续 13 个月下降,6 月份较最高峰下降 51.8

个百分点。

土地市场

万科:土地成交均价高,溢价率下降

土地市场方面,前述 14 个城市成交均价仍在历史高位,第一、二季度的土地溢价率(成交土地的平均实际成交楼面价/成交土地的平均起拍楼面价)分别为 25.8%和 40.3%,但相比去年同期已有较为明显的下降。部分三四线城市的土地均价和成交溢价率也有所上升。随住宅市场趋于平稳,预计土地市场亦将呈现降温趋势。

绿地:开发商拿地热情不减

2017 年上半年,全国土地市场火爆依旧,开发商拿地热情不减,一二线重点城市地价坚挺,三四线城市地价上扬。

根据国家统计局公布的数据,2017 年上半年土地成交价款 4376 亿元,同比增长 38.5%。房地产开发投资亦在良好的销售形势带动下进一步上升。

2017 年上半年,全国房地产开发投资完成 50610 亿元,同比增长 8.5%,新开工面积 8.57 亿平方米,同比增长 10.6%。

保利地产:正在战略化布局

公司始终坚持全国化战略布局,以一、二线城市为核心,向城市群、城市带纵深发展。目前,公司形成了以珠三角、长三角、京津冀城市群为核心、以中部、成渝、海峡西岸等区域共同发展的城市群布局,在全国 75 个城市拥有超过 7000 万平方米的待开发土地资源,基本满足公司未来 2-3年的开发需要。

在深耕国内市场同时,公司也积极开拓海外市场,成功布局澳大利亚、美国、英国等国家,累计管理项目 9 个,进一步夯实公司地产开发主业。

中国海外发展:项目合作机会增加,增加投入

因土地市场状况,项目合作的机会明显增加,相关合作项目的资料会稍后于该等合作项目正式成立时披露。

于六月底,本集团于合营项目淨投入资金增加至港币 163.9 亿元,合营项目的利润贡献增加 46.6%至港币 7.4 亿元。各合营公司财政健全,于六月底,银行结馀及现金合共为港币 103.2 亿元,而银行贷款合共仅为港币 29.7 亿元。联营公司盈利贡献上升 155.8% 至港币 6.5 亿元,而主要联营公司中海宏洋提供了港币 2.7 亿元淨利润贡献。

上半年本集团在国内 18 个城市和香港买入 27 幅地块,新增土地总楼面面积 633万平方米。于六月底,本集团土地储备为 5,853 万平方米(实际权益为 4,948万平方米);中海宏洋的土地储备为 1,784 万平方米(实际权益为 1,663 万平方米)。

融创:完成土地储备,减缓获取土地

本公司把握二零一五年及二零一六年的土地市场机会,完成了一线、环一线及核心城市的全国化土地储备佈局,获得了充足的土地储备,并且在7 月份与万达就13 个文化旅游项目91% 的股权达成合作,使得本公司土地储备得到进一步补充。

充足高质量的土地储备足够支持本公司在未来几年保持稳健的增长,从而使得本公司面对近期持续火热的土地市场能够更加从容,将採取更加审慎态度,减缓获取土地。

富力:投资豪华酒店,物色土地储备

在迄今为止作出多宗土地收购,以及于七月十九日公佈的从大连万达商业地产股份有限公司收购七十七间酒店资产之重大收购后,本集团将大举增加其可销售资源的土地储备规模及长期投资和酒店组合,成为全球最大的豪华酒店资产拥有人。

管理层将继续寻求扩大本集团整体规模并以本集团现有组合资产理顺新酒店组合,以增加经常性收入及利润的比例。同样,本集团亦将继续物色土地储备补充及扩大本集团规模。

鉴于近期政策抑制平均售价升幅,我们预期土地储备的价格涨幅也会较为温和,为本集团创造机会取得回报具吸引力的土地储备。

金地:大城市土地价格松动,三四线城市相对保持高温

土地市场方面,2017年上半年,热点城市着力加大土地供应,同时在土地竞买中引入竞自持新规,严控新地王的出现,以扭转市场预期。

上半年,北京、南京、重庆、杭州、合肥、厦门等热点城市加大土地供应,在土地供应增加、住宅成交回落、银行信贷收紧等各因素交织下,土地价格开始出现松动。

但同时,由于三四线城市的销售市场呈现上升状态,而且较多的三四线城市土地并未明显放量,因此上半年大部分三四线城市土地价格呈现明显的上升趋势,土地价格保持相对的高位。

风险角度

碧桂园:减少对特定市场的依赖,已制定防范系统

本集团的业务及前景主要视乎中国内地房地产市场的表现。中国内地房地产市场受多项因素影响,包括社会、政治、经济、法律环境变化、以及政府的财政、经济、金融、产业及环境保育等政策转变。

本集团亦受经济状况、消费者信心、消费开支及消费喜好变化密切影响。本集团将继续实施策略,以发展和加强不同的地区市场的渗透,从而减少对特定市场的依赖。

同时,本集团的营运受到地产发展、地产投资及地产相关业务多种特有的风险因素所影响。来自买家、租户及策略性业务伙伴的失责行为、内部流程、人为及系统性不足或失误,或其他外围因素对营运可能构成不同程度的负面影响。

另外,即使本集团已制定了防范意外的系统和政策,意外仍然可能发生,因而引致财政损失、诉讼或声誉受损。

市场展望

万科:向理性回归,进入存量房时代

房地产市场向理性回归,有利于防范金融风险,延续行业发展周期,为建立长效机制提供有利时机。

其中,建立租售并举机制,促进租赁住房发展,满足新市民居住需求已经成为行业政策的重要组成部分。

此外,经历过去十多年大规模建设后,主要城市逐步进入存量房时代,基于存量房的经营业务发展空间显现,居民住房有关的消费支出持续增长,将为房地产企业提供更多发展机会。

恒大:三大风险——负债率、存货出售、资产受限

资产负债率较高的风险

公司资产负债率处于较高水平,随着公司业务规模的逐步扩大,项目开发支出及预售货款将相应增加,资产负债率可能会维持在较高水平。

如果公司持续融资能力受到限制或者未来宏观经济环境发生较大不利变化,公司可能面临偿债压力,正常经营活动可能因此受到不利影响。

存货出售的不确定性风险

公司存货主要为房地产类存货,主要包括已完工开发产品和在建开发产品。公司房地产开发业务受宏观经济与国家政策的影响较大,未来如果国内房地产供需关系进一步改变,则可能对公司房地产项目的销售产生较大影响,进而导致房地产类存货的出售或变现存在一定的不确定性。

受限制资产规模较大的风险

公司受限制资产主要系为金融机构借款设定的担保资产,主要包括公司及下属子公司开发的房地产项目和持有的货币资金等。

另外,公司部分子公司的股权部分或全部处于质押状态。公司存在较大规模的受限制资产,在后续融资以及资产的正常使用方面可能存在一定的风险。

中国海外发展:稳中趋好,适度投资

展望下半年,预计全球经济将保持稳步增长。美国经济维持温和复苏,强势美元对新兴经济体的压力有所缓解,由于欧洲央行未显著收紧货币政策,欧洲经济增长将会进一步改善。

亚洲仍是全球增长的主引擎,预计下半年中国经济态势继续稳中趋好,该可超额实现全年经济增长6.5%的目标。

下半年,为了确保房地产行业的稳定健康发展,预计强监管、去杠杆的政策不会很快撤出,国家会在房地产市场、金融和税收诸多方面实施更多可持续的长效调控机制,房地产行业会继续获得温和增长,行业整合将会加速,集中度会提升。如此形势对本集团而言,机会大于挑战。

由于刚性需求强大,预计港澳房地产市场可以在高位平稳运行。本集团将继续坚持在港澳市场积极关注,适度投资的策略。

融创:态度要保持谨慎

本公司判断下半年政府房地产调控政策的持续,尤其是对购房者和开发商贷款政策的持续收紧将使得调控效果进一步显现,尤其是对房价涨幅过大且供应持续增加的城市更为明显,本公司对下半年的房地产市场仍然保持谨慎的态度。

下半年本公司将继续坚持上半年的运营策略:一方面坚决销售加快周转和提升去化速度,快速回笼资金;另一方面,面对过热的土地市场将坚持更加谨慎的土地获取原则。

龙湖:市场将趋于平衡

2017年上半年,中国房地产市场的调控政策持续加强,热点城市调控力度进一步加大,二三线城市库存去化初具成效。

2017年下半年,随著各地限购,以及货币政策、金融政策的收紧,房地产市场供需将趋于平衡。日益分化的竞争格局将更加考验企业的产品力、运营能力和持续发展能力。

城镇化

碧桂园:城镇化是长期发展动力

房地产行业作为国民经济的重要支柱之一,城镇化进程带来的首次置业以及对高品质住宅的改善需要仍是房地产长期发展的动力。

预计在2017年下半年,一方面政府将会通过「因城施策去库存」政策以加强房地产市场的分类调控;另一方面房地产行业的竞争将更趋激烈,行业整合加强,市场将进一步分化。

对于碧桂园而言,中国城镇化进程远未结束,本公司将继续聚焦城镇化带来的住宅及相关需求,打造覆盖客户全生命週期的资源整合平台。

来源:地产营销总综合整理自各公司公开财报