近日,住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》表示,要求在人口净流入、住房租赁需求旺盛的大中城市,加快发展住房租赁市场。

  那么哪些城市的租金较高呢,哪些城市住房租赁需求旺盛呢?上海易居房地产研究院21日发布的《全国50城房租收入比研究》报告通过对首批12个租赁市场试点城市和另外38 个常住人口大于户籍人口的样本城市,从房租收入比角度对这50 个城市进行分析,并基于该指标进一步筛选出需要优先发展租赁市场的城市。

  50 个样本城市为:北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、无锡、福州、沈阳、青岛、济南、南昌、合肥、郑州、太原、石家庄、长春、哈尔滨、呼和浩特、海口、南宁、兰州、昆明、贵阳、西宁、银川、乌鲁木齐、温州、北海、三亚、佛山、肇庆、珠海、东莞、惠州、中山、嘉兴、湛江、保定、张家口。

  具体城市来看,2017年6月份,有3个城市人均住房租金高于2000元/月,分别是北京、上海、深圳。也就是说如果在这些城市三个人合租一套三室一厅的房子,至少要在6000元以上,在北京这一数据超过了8000元。

  其中,北京最高2748元/月,比第二位的上海贵出500多元。另外,人均租房租金高于1000元/月的城市为杭州、广州、厦门、南京、三亚、珠海、福州、天津、温州、大连、哈尔滨、武汉、郑州、海口、宁波,其中杭州、广州高于1500元/月,厦门、南京接近1500元/月,其余城市仅略高于1000元/月。这也大体与目前各个城市的房价水平成正比。

  值得注意的是,三亚人均住房租金为1254元/月,在样本城市中属于偏高水平。上海易居房地产研究院研究员王梦雯分析,这主要由于三亚部分房屋作为度假用途,被外地游客承租,并非刚性住房需求,因此金额较高。

  从报告采用的的房租收入比(房租收入比 =人均住房租金/城镇居民可支配收入)来看,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高城市。王梦雯说,三亚由于部分房源目标客户为度假人群,导致租金均价被拉高北上深 3 个城市,虽然人均可支配收入不低,但由于人口持续流入,而房价高企使得大部分外来人口涌入租赁市场,租金价格长期居高不下,租金负担过大。

  不过需要说明的是,居民可支配收入是指居民家庭在调查期获得并且可以用来自由支配的收入,家庭成员是指按家庭全部人口计算,包含没有收入能力的老人和小孩。因此居民人均可支配收入并不等于社会的工资水平。通常来说,社会平均工资要高出人均可支配收入一定的距离。

  以广州为例,2016年底,据南方人才市场对外发布的《南方人才2015-2016年度广东地区薪酬调查报告》数据显示,2016年广州平均月薪为6952元。但2016年广州城镇居民人均可支配收入为50940.70元,折合每月为4245元,相当于平均月薪的61%。

  所以如果看人均房租与平均月薪的比值,则要比人均住房租金/城镇居民可支配收入的比值低很多。比如北京人均房租/平均工资比值为37.1%,比人均住房租金/城镇居民可支配收入的比值低了21个百分点,上海这一比值为35.6%,深圳这一比值为30%,杭州为31.8%,广州23.1%,厦门为26%,都是比较高的城市。这些城市加上南京、武汉、郑州、苏州等一二线大城市都存在旺盛的租赁房需求。

  在中原地产首席市场分析师张大伟看来,尽管社会平均收入在增加,但在大城市,由于租金高企,人均租房面积越来越小,比如一套房就隔断成好多间房出租,因此目前各大城市大力发展租赁房市场,可以在很大程度上增加中低端租房的供给,有利于整个市场的稳定健康发展。