天津市西青区融侨观澜售楼处。 本报记者夏晨翔/摄影

 开发商与银行“互惠互利”

  相比于商业贷款,利率较低的住房公积金贷款往往是购房者的首选。

  但是,《中国经营报》记者近日以购房者身份走访天津楼市时发现,多个房地产项目销售人员却表示,购房者必须全部使用商业贷款,不接受住房公积金和组合贷款。究其原因,销售人员则给出了住房公积金管理中心资金不足、放款时间过长等多个说法。

  对此,记者致电天津市住房公积金管理中心(以下简称“公积金管理中心”),一位工作人员表示,目前,相关业务在正常受理中,只要符合条件的申请人均可预约办理。“上述行为系开发商自行规定,购房者可以与之协商,公积金管理中心并没有相应的监管权力。”

  中原地产首席分析师张大伟表示,事实上,开发商拒绝购房者使用住房公积金贷款的行为是违规的。但是由于公积金贷款手续繁琐,回款时间较长,在目前市场供需结构不太紧张的情况下,开发商更倾向于选择利率更高的商业贷款。

  住房公积金难预约

  如果按照每两周受理1500人计算,此时预约的职工需要等到两个半月之后才有望申请成功。

  “现在买房不让用住房公积金贷款,必须全部用商业贷款。” 位于天津市西青区的融侨观澜售楼处销售人员表示,天津市住房公积金需要几个月的预约时间,这会影响项目的销售进程。

  而在天津市宝坻区珠江国际新城项目售楼处,一位销售人员同样表示,公积金贷款预约有一定的人数限制,目前已经排到了2018年。而且客户在预约成功之后需要在一定期限内完成贷款,否则预约号将会作废。“但是管理中心没钱,有的客户等了很久都没批下来。”

  记者从公积金管理中心了解到,2016年12月15日,该中心曾发布《关于住房公积金贷款实行预约服务的通知》,通知规定,针对目前住房公积金贷款申请人数较多的情况,从次日起,职工申请住房公积金贷款应先在其网站注册,通过实名预约获取预约号。职工需在可以受理日期起60日内到贷款银行申请贷款,逾期则预约号作废。

  而对于预约慢的情况,记者发现,早在今年3月份就曾有市民在人民网地方领导留言板中留言,反映其已预约近三个月仍未受理。彼时,公积金管理中心回复称,由于去年房地产市场交易活跃,公积金贷款申请量激增,该中心因资金紧张积压近1.8万笔贷款,经过3个月的处理,已审核发放了其中的1.6万多笔贷款。那么,时至今日,预约之后又需要多久才能排到呢?“这个没办法判定,需要根据业务的办理情况和资金的使用计划进行安排。”对此,公积金管理中心一位工作人员告诉记者,目前该中心预计每两周公布一次号段,每个号段约1500个号码。但是这一数值并不固定,“时间可以大概估算一下”。

  随后,记者通过查阅公积金管理中心发布的《预约贷款受理公告》发现,该中心每次公布的日期确实没有规律,而预约号范围少时仅500个左右,多时则达到2700个以上。最新一期可受理贷款的预约号为46478~48026,共1549个,办理期限为2017年12月11日至2018年2月9日。但是,据该中心公布的数据显示,截至发稿时,已有55963人进行贷款预约。据记者粗略估计,如果按照每两周受理1500人计算,此时预约的职工需要等到两个半月之后才有望申请成功。

  组合贷款难受理

  天津市首套房贷款平均利率为基准1.077倍,达到5.28%,呈持续上升态势。

  如果申请成功,购房者是否能够顺利使用呢?

  公积金管理中心工作人员告诉记者,预约成功的职工要到贷款银行递交申请材料,纯公积金贷款只需8个工作日即可放款,而组合贷款则需要根据贷款银行的情况而定。记者发现,根据天津市住房公积金贷款政策,以家庭为单位,首套、二套房贷款额度分别为60万元和40万元。但是这一额度相对于天津市当前房价,并不能满足购房者的贷款需求,所以很多购房者往往会选择组合贷款。

  在天津市住房公积金管理中心官方网站上,记者看到公积金贷款承办银行多达19家,网页配图中更是声称“随时随地,想办就办”。对此,记者先后拨打了农行、工商等多家银行咨询热线,其工作人员均表示,确实存在纯住房公积金贷款和组合贷款的相关政策,但此类业务是否能够办理,则需要咨询每个地区营业厅的具体规定。可是,在随后的咨询中,记者却被告知并不能申请组合贷款。

  “开发商说不能贷,那就贷不了。”农业银行利民道支行一位工作人员告诉记者,该行只办理合作项目的贷款业务,但开发商方面并不接受组合贷款。同样声称不办理“散户”业务的还有中国银行津兰支行,该行一位工作人员透露,其实不建议客户申请住房公积金,“因为排队太慢了”。

  而建设银行宝坻支行一位客户经理则表示,个人可以申请组合贷款,但前提是需要跟开发商协商好。否则开发商方面不提供购房合同等相关材料,仍无法办理。申请住房公积金贷款似乎永远绕不过开发商这一关。那么,住房公积金与银行贷款相比,究竟利率低多少呢?“银行贷款基准利率是4.9%,首套上浮5%到10%,二套上浮10%以上。”融侨观澜项目销售人员告诉记者,上浮情况需要根据客户的职业、收入、征信等条件具体分析。

  据融360大数据研究院12月7日发布的《2017年11月中国房贷市场报告》显示,今年11月,天津市首套房贷款平均利率为基准1.077倍,达到5.28%,呈持续上升态势。在其监测的16家银行中,3家停贷,1家执行基准利率,执行基准上浮5%、10%和20%的分别有6家、5家和1家。二套房利率则为5.58%。

  而目前天津市住房公积金贷款五年以下(含五年)利率为2.75%,五年以上为3.25%。比较之下,首套房五年以上利率相差约两个百分点。

  公积金该何去何从

  开发商与银行联手,利用高利率的商业贷款达到“互惠互利”的目的。

  如果只能选择利率更高的银行贷款,那么每月缴纳住房公积金又有何意义?“你可以取出来还月供。”对于记者的疑问,融侨观澜销售人员表示,虽然不能贷款,但是客户可以提取出来偿还每月的按揭贷款。

  公积金管理中心工作人员则向记者进一步证实,目前确实有相关的提取政策,“还多少取多少”。职工可以先偿还月供,然后选择每月或积攒数月之后在贷款银行打印还款凭证,再到该中心审核提取。此外,工作人员还告诉记者,如果职工名下没有正在偿还的住房公积金贷款,那么还可以申请提取购房合同的签订协议月份及之前的公积金,这一额度不超过按揭贷款的首付款,但可以“一次性提取,自行支配”。

  据公积金管理中心发布的《2017年前三季度全市住房公积金归集、使用情况》显示,前三季度,天津市共提取住房公积金270.2亿元,其中,偿还贷款提取156.4亿元,占提取总额的57.9%。而在贷款发放方面,前三季度,天津市共向2.3万户职工家庭发放个人住房公积金贷款96.8亿元,带动个人和银行出资142.7亿元,支持职工购房220.8万平方米。

  记者发现,天津市2017年前三季度每月的提取额度与2016年同期相比并无太大变化,但是在贷款发放和回收方面,2017年每月额度则远低于2016年同期水平。

  事实上,早在2014年,住建部、财政部和央行就联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(建金[2014]148号),明确规定“房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房”。《中国经营报》记者注意到,目前包括北京、武汉、成都、济南在内的多个热点地区的政府部门亦已出台相关政策,明确表示房地产开发单位销售商品住房时,应当充分尊重购房人选择购房贷款方式的权利,不得拒绝购房人选择使用住房公积金贷款购房。

  北京京润律师事务所张志同律师分析称,经过多轮的政策调控之后,投机者被打压,剩下的多是刚需购房者。而房价趋稳,刚需迫切入手等因素,导致进入“卖方市场”的开发商随即与银行联手,利用高利率的商业贷款达到“互惠互利”的目的。政府作为行政主管部门,应该对市场进行监管规范,以保障购房者的合法福利待遇。