从去年10月起,全国主要一二线城市开始限购限贷,而海南还在去库存。今年年初,被限购的一二线城市资金涌入海南,来自岛外的投资客在风娇日暖的海南整层扫楼,2月份全省库存需要23个月去化,在6月底减少至11个月,而2015年末的商品住宅去化周期为45个月。

  据国家统计局数据,今年一季度,海南房屋销售面积同比增长103.8%,销售额同比增长132.2%;成交均价达12639元/平方米,直接逆转房价连跌五年的局面,海口、三亚两城一路高歌猛进,两市轮流占据全国70个大中城市新建商品住宅价格月环比涨幅第一的位置。据海南省统计局数据,全海南共10个市县房地产开发投资占比超过全省平均水平,其中,临高、三亚、陵水房地产开发投资占当地固定资产投资总额的比例均超过70%。

  从今年4月起,海南开始了一系列堪称“五花大绑”式的调控,包括停止批准套型建筑面积在100平方米(含)以下的商品住宅建设;暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续;启动海口市区、三亚、五指山、琼海、保亭、白沙、琼中七个市县限购;将海口、三亚、万宁和陵水四个市县住房限制转让年限提高到5年。

  炒地和炒房同时被严厉打击,海南楼市在三个月疯涨之后被迅速收紧。同时,海南省住房和城乡建设厅主要负责人在今年7月表示,商品住宅去库存已不再是海南省房地产市场调控的主要任务,主要市县去库存任务可认定为基本结束。下一步的重点应为稳定房地产市场,控制量价异常波动,防止大起大落。

  海口楼市

  海南省住建厅从去年11月起已停止对外公布备案价,多家楼盘销售人员和机构介绍的全市均价在15000元/平方米左右。经济观察报记者通过实探发现,海口城区内碧桂园、金地、绿地等多个在售楼盘比6月份上涨10%左右,龙华区的海口碧桂园最近一次开盘均价为13000元/平方米,最受欢迎的三房均价为16000元/平方米。开盘时间未定的金地华府预售价在16000元-17000元/平方米之间。不在限购区域内的住宅上涨较快,以东海岸的千江悦为例,目前在售均价为18000元/平方米。

  已被限制报建的100平方米(含)以下中小户型,没有特别的上涨。以海口碧桂园为例,其最近一次开盘在11月中旬,63平方米的两房售价上半年为12000-13000元/平方米,下半年为16000元/平方米,与三房价格持平,金地华府的现场销售人员也表示,两房的小户型预售价不会高于三房。

  上涨更多的是成交量,海口碧桂园的两房仅剩顶层两套处于被预定状态,无可售房源。一季度的疯涨刺激了岛内购买力,一名林姓本地居民称:“我从去年底房价刚涨时就想买二套房,但一直犹豫不决,没想到过年后会涨得那么快,8月份赶紧买了一套88平的两房,单价比我去年看中时高了6000块。”

  一位从岛外来海口就业但还未拿到本地户口的彭姓购房者称,迫于一季度火热的楼市,她抢在没限购前买了一套60多平方米的小两房。

  海南锦城房地产咨询公司董事长王路表示,限制100平方米以下户型的报建,确实能够在短时间内促进中小户型的销售,但海南现在与内地一样,限制预售价,从根本上抑制了成交价的再次暴涨。海口多个项目的现场销售人员称,虽然100平方米以下小户型在禁止报建后已成稀缺资源,但依照过往经验来看,岛外的自住购房者多以家庭为单位,100平方米以上三房还是最受欢迎的户型。

  岛外投资客目前能够买到的小户型产品,还有商住公寓。海口碧桂园预计在下个月开盘不限购的克拉公馆,预售价在14000元/平方米左右。但克拉公馆的现场销售人员表示,目前的岛外意向客户还不是很多,无论是自住还是投资,岛外购房者还是倾向住宅产品。

  调控已影响了房企的开发模式,海南楼市或将迎来新旧秩序的更迭。据王路介绍,上半年想进海南的房企多数是“赶紧来,再不来我就掉队了”的短炒心态,而现在开始转换为中长期的角度看待海南。

  他还表示,以前的外来开发商找咨询机构做市场沟通,拿地前看一个简单的市场报告就可以了,但现在,前期的调研工作可能要做一个月,包括大量的海南历史和市场研究,还细化到了各个区域的盘点。

  海南房屋的建设规范也正在朝内地一二线城市看齐。今年为应对建筑垃圾污染,海南提出了全装修,不久后海南将会进入精装时代。海南今年还规定了商品住宅规划报建审批规模,不得超过年度商品住宅建设指导性计划确定的规模。去年底海南出台了“两个暂停”,即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县,暂停办理新增商品住宅及产权式酒店用地审批,暂停新建商品住宅项目规划报建审批。

  本土的一些小型开发商在这种趋势下被逐渐淘汰,一位在2010年海南被定位国际旅游岛时成立房地产公司的开发商人士向经济观察报透露,他在前两年已全部停掉了地产开发业务,转做其他行业,“以前海口的房子很好做的,现在又要讲究楼间距,还要设计车位面积,我们的技术比不了金地、雅居乐,就不做了。”他说。

  一家海口本土的大型房企营销负责人向经济观察报介绍,公司成立十年以来一直在100亿元左右的销售额徘徊,近两年竞争逐渐激烈,逼迫他们开始筹划跨越式扩张。“我们的计划是在五年内规模翻5倍,从去年开始加速拿地,不进步就会被淘汰。”这位负责人说。

  海南旅游业转型

  海南省发改委称,今年一季度全省房地产开工投资占总投资比重、房地产税收总额占地方税收比例双双超过50%。据海南统计局初步核算,2017年上半年全省房地产业实现增加值216.67亿元,同比增长24.0%,居各行业之首。

  为守护生态红线,海南在今年永久停止了四个中部生态核心区市县(五指山、保亭、琼中、白沙)开发新建外销房地产项目。2016年,海南当地环保局向儋州市的恒大海花岛28个项目下达《责令停止建设决定书》,责令海花岛项目改善污水处理设施和控制人口规模。

  “随着房地产的大规模开发,政府手里拥有的优质资源已经很少了,对生态红线的压力很大。”王路说道。

  进入海南的开发商还将迎来产业升级,例如海航地产去年开业的商业项目日月广场,原设计的大部分地面建筑移至下沉广场,下沉广场的上方留出了大面积的市民休闲空间,项目总投资40亿元,其中环保投资达10亿元,海航地产内部人士透露设计方案是经过与政府沟通后修改的,比原计划增加了约20%的成本。

  一位海口地产从业人员透露,早期海口是粗放型的卖地增收模式,现在政府更倾向于出让配建产业的地块。其还表示,以前的配建产业,开发商多数还是先建住宅卖房,很多承诺的写字楼都不了了之,现在海口市政府已明确规定必须先建完产业配套,才能建住宅。经济观察报记者也在海口市区看到了一些新建成的新型产业物业,如有SOHO办公楼和孵化器的喜盈门,位于大英山的互联网大厦和创客大厦等。

  海南省新任省委书记刘赐贵此前担任过五年厦门市委副书记和市长,新任省长沈晓明此前任职上海市委常委期间,还任中国(上海)自由贸易试验区管理委员会主任。

  去年1月,海南被确定为全国首个全域旅游创建省。今年4月,《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确提出海南国际旅游岛建设发展的六大战略定位,其中包括我国旅游业改革创新的试验区。刘赐贵曾在公开场合表示过推进全域旅游的重要性。

  推广全域旅游的第一步就是进行旅游转型。此前记者从2016年海南经济运行情况新闻发布会获悉,海南省2016年全年接待游客总人数达到6023.59万人次,但据新华网报道,实际的旅游收入仅为600亿—700亿的规模。而据国家统计局数据,同期的厦门市旅游人口为6800万人,旅游总收入达970亿元。

  去年以来海口、三亚等十余个市县吸引了一大批旅游投资项目,海南省去年全年签约旅游项目58个,签约金额1551亿元,其中海口观澜湖度假区、三亚亚特兰蒂斯、儋州海花岛旅游综合体等81个旅游重点项目总投资额约为450亿元。

  同时,海南还在通过商业开发激活旅游业红利。过去两年,外来的商业配套在快速增加,已进驻海口的商业包括万达广场、新城吾悦广场、绿地中央文化城、观澜湖新城、恒大文化旅游城等。