新浪财经讯 12月3日消息,2017年只剩下一个月,回顾今年的楼市,调控各种政策齐头并进,可谓跌宕起伏、风起云涌。未来的房地产市场将走向何方?近日,绿地控股集团董事长、总裁张玉良接受新浪财经采访时预测,快速上涨这一波势头已过去了,明年市场总体会比较稳定,全国销售总量略微下滑。不过,未来,各个企业和城市之间的分化会越来越明显,三四线城市将显著下滑。

  不过,他仍然看好未来5年的房地产市场,毕竟,无论是19大报告还是未来中国对2035年的规划,城市化、中国社会的消费升级转型仍然支撑着房地产的发展。

  对于绿地而言,近年来绿地集团转型提速,还将着力开发针对有钱有闲老年人的康复疗养产业。根据张玉良的说法,后年绿地全国将有100家康复疗养中心开业。这两年,不少企业抓住了三四线城市快速上涨的机会,创造了巨额营收,张玉良认为那是不可持续的,并不是品牌影响力,但绿地的转型是可以带来可持续增长的,今年“争取主要业绩指标都实现10%-15%的增长。”

  绿地看好未来5年的房地产市场

  2016年10月开始,全国各地展开了各类楼市调控政策。政策效果显著,进入下半年,随着楼市调控步伐进一步趋严,国内大部分城市的房地产市场开始降温,尤其是一线城市房价涨幅趋缓。

  根据张玉良的预测,这一波城市房价快速上涨的势头已经过去了,他预计明年房地产市场总体会比较稳定,全国的销售总量将出现略微下滑。从城市结构来说,三四线城市销量和均价将出现明显下滑。

  不过,张玉良认为,虽然当前的房地产市场不再是原先的黄金时代,但仍然是很好的时代。“之前我们讲黄金、白银时代,未来不能这么简单划分,没有意义。现在是市场配置,未来的市场会分化,企业会分化,城市会分化,有磁性有吸引力的城市、有运营能力的企业将拥有更多的资源,吸引人才吸引资金。”

  根据张玉良的观点,十九大的规划乃至于2035年的规划中,中国经济的成长、城市化、中国消费社会的转型升级,全都是支撑房地产的,仍然是重要动力,看你如何把握这个机遇。

  “基本需求还在,中央提出的矛盾是不平衡,说明有些地方还是缺少供应的,总体上来看目前中国的房地产,未来五年我是看好的,”他表示。

  另外,近段时间,不少声音称调控房地产产业的长效机制将出炉,包括房产税等等。张玉良是这么看的:当前的调控政策短期有成果,但产生的问题一大堆,不过,目前并没有其他更好的办法,这是为了建立长效机制的过渡期。

  “调控之下暴露出来的一些问题不能视而不见,但为了建立长效机制,这也实在是找不到其他更好办法的办法,长效机制建立的过程、难度都不小。总有人讲,这政策快了,那个政策快了,其实楼梯有声音的人是下不来的,或者下来得很慢。这个长效机制什么时候出来我不知道,我相信会下来的,但同样也可能会有其他的问题出来。另外租赁机制作为非常重要的补充是非常对的,我很认同。”他说。

  绿地未来将发力养老业务板块

  根据绿地此前发布的2017年三季报显示,其前三季度实现营业收入1804亿元,同比增长20%,利润总额114亿元,同比增长逾35%,其中房地产板块完成利润总额95亿元,同比增长72%。而四季度一般是企业发展的最后冲刺期,张玉良预计将努力实现年初定下的业绩目标,“争取主要业绩指标都实现10%-15%的增长。”

  这两年,绿地集团转型提速,以房地产为主业的同时,向基建、金融和大消费方向转型,并增加了康养、科技这两个业务板块。

  根据张玉良的介绍,未来,针对老年人开发的康复疗养业务将成为重点业务。据悉,绿地开发的康养谷今年开始在全国范围内铺开,每一个康养谷将包括从体检到康复、远程国际医疗、旅游等内容。预计今年开工数量达到30个,明年这个数字将达到100个,后年会有100家以上开业,每家300个床位,在中国省会城市预计开设总计500个康养谷。

  “我们的客户是55岁到75岁,这些人有钱有闲,追求人生最美好的一段生活,全中国全世界的跑,将来采取旅居式的生活,这里住几个月,那里住一两年。会员卡人均收费30万左右,30年会员制,住满20年钱全退,住满10年退一半。”他说。

  康复疗养业务如何实现价值和盈利?张玉良介绍称,绿地的计划是通过售卖会员卡实现轻资产,一旦资产项目运营起来之后,就可以做资产证券化,“你的资产流动起来了,将来这个资产运营只要实现微利就可以。比如我们开一个进口商品超市,周边的商业资产价值都在随之增值。”

  近年来,绿地将触角伸至金融、康养、PPP基建等业务,投入了大量的资金,对于绿地的持续转型脚步,业界是有疑问的。尤其是对投资者来说,绿地如何确保未来的投资收益?这个转型的周期将花费多长时间?

  “大企业好比一艘大船,转型是有一个过程的,”张玉良回应说:“我个人认为,行业到了新的阶段,转型是绕不开的话题。目前中央政策对一二线城市产生了很大的市场杀伤力,对三四线却没有,因此不少企业抓住了这个时间窗口,销售指标的增长非常快。但这个市场是否可持续发展,还需要再看,并且,这并不是企业自身核心竞争力的增长,也无法形成品牌,但绿地是企业转型升级自身的增长,符合中国经济的发展规律,抓住了未来中国对美好生活向往的转型规划,未来的竞争力会很强。”

  他解释道,短期看,绿地的有一些项目可能是负担,但是长期来看,这都是价值,都是核心竞争力。“绿地多产业协同发展的价值是很大的,绿地的净资产回报率比其他企业高。”

  “今天你造了一个学校,明天你造了一个医院一个体检中心,可能看上去都是成本,但是从长远看都是资本。”张玉良说:“昨天跟一个政府领导聊,说很多企业还在想着拍卖拿地盖房卖房,但那都是过去式了,没有产业、没有就业,只是一次性效应。后面房价还会涨吗?不会涨了呀。”

  张玉良补充表示,随着京津冀一体化协同发展的政策,绿地也展开了一些布局,看好天津、石家庄、承德、张家口等北京周边,未来一些基建项目、特色小镇、混改项目、食品城都会快马加鞭上马,“未来我们的大基建的净资产回报率比其他企业要高很多的。”