随着租赁房源和各类非普通商品房供应的不断增加,一线楼市的终极结果也越来越清晰。

以北京为例,截至8月底,今年保障房已开工4.9万套,基本完成任务,而竣工套数则高达7.1万套,是全年任务6万套的1.18倍。

根据上半年发布的至2022年的住房规划,未来会有25万套共有产权房和50万套租赁房推向市场。

而在上海,它与北京不同的是,舍得在核心区域供应纯租赁地块。比如最近刚刚公示的杨浦新江湾城的一块地,调整为租赁住宅用地。稍早前的8月24日,更是把浦东新区的黄金点的5服商办用地全部改为租赁用地。而张江科学城更牛,这一片除了30万平米的安置房外,剩余规划的890万平米的住宅将全部用来租赁。

深圳也是如此。租赁方面,棚改而来的人才房和保障房只租不售。至2020年,要多方筹措100万套房用于出租。此外更是祭出了“划拨”这一30年前的方式来快速增加供应。

产权类住房方面,截至目前,深圳已经供应15万套人才房和保障房,至2020年将再供应35万套人才房和保障房。

通过梳理这些信息,我们会发现一线城市房地产正加速转变,各类人群的住房解决方案已基本定型。

一线楼市已经不再大规模供应普通商品房,而是选择大规模增加租赁房源、非普通商品房(包括共有产权房、人才公寓等)。同时在中大型住宅上面,会少量供给,这个市场是完全放开的,满足顶层人士的居住需求。

本地刚需人群和引进的高精尖人才基本上能够分到一套使用权完全归自己的房子。共有产权房是不完整产权,但使用权是完整的,而人才房则是完整产权。这些房子完全是按照“房子是用来住的”思路设计的,谈不上资产属性,买了这些房子未来即使卖掉也赚不到多少钱。而更多的普通人将只能租房,当然也考虑到租房的成本。

还是以走得最快的北京楼市为例。

2017年北京中小户型的纯商品房只有5万套左右,这些房子面向所有符合在京购房资格的人,这个量是非常少的,所以竞争将非常激烈。但保障房供应却高达7.1万套,这些房子包含租赁房和共有产权房,这些房子只面向本地刚需和符合相关标准的非本地人,虽然有30%定向给非本地无房家庭,但每年也只有1.5万套,数量非常少。

如果你买不起房的本地人或者刚来京工作的人,那么为你们准备的将主要是租赁房源。为了降低你们的租赁成本,这些房子会盖在集体用地上。

当然少不了一些中大型商品房,只不过这些房子会越来越少,2017年,这些房子估计只有4.5万套,而且价格会非常高冷,一般人是无法染指的。

这种房地产供应模式一旦形成,未来生活在一线城市的普通人不用被高房价所累,但由于普通产权类住房数量明显不足,大部分普通人只能去租房,而且几乎是终身租房。

一线城市这样的供应模式能够避免普通住房被炒房者所获得,这也是管理层一直以来想要实现的目标之一。

到这里,我想大家对北京房价的走势应该相当清楚。

由大量租赁房和共有产权房组成的普通住宅,这些房子的价格是高度可控的;可自由交易的纯商品房价格会越来越高,但由于数量相当少,最终整个楼市的平均房价走势会缓慢抬升。这个逻辑同样适用于其他一线城市。

人民日报前天发了一篇文章,就租购同权提了3个问题,其实就是在向市场释放这样一种信号:一线城市各项资源短缺的现实在未来也不会出现明显改观,所谓租购同权最多也就能改善租房者的体验,比如房租不能随便涨,房东不能随便让房客搬走、租房能够方便地办理各类手续等等。核心资源(比如教育)是不会对一般租房者开放的。

虽然楼市整体不会再出现大涨的行情,但纯商品房会越来越稀缺,它的价格会继续爬升,所以任志强说过的那些话还是对的,想要拥有一套完全属于自己的房子,还是得早下手。