文|孙不熟


今天感觉没什么话题好写的,就偷个懒,把最近给一些读者做的购房咨询整理一下,也许会给大家一些收获。考虑到一些读者是以“私密”方式提问的,所以就用“匿名读者”来代称,还有一些读者是在分答上公开提问的,这里就直接显示昵称了。




@匿名读者:坐标广州,有套次中心的房子放盘半年了还没卖出去,过来看房的人也没几个,周边市场价5w+,请问广州房价会降吗?我该如何操作?


孙不熟答:广州的二手房今年涨得太快了,中心区和深圳相比已经差别不大了。今年一下子涨成这样,至少需要一到两年的时间来消化。我看到不少业主已经在试探性地往下调价了,降价5%到10%的都有,不仅是广州,北京深圳都有这个迹象了。你也可以试探性地往下调整个5%到10%再看看,不要心痛,都是泡沫,能够卖出去的价钱才是你的。




@匿名读者:老师,刚需买房,选择区域时应该注意哪些东西?


@孙不熟答:如果是在北上广深杭这些热点城市的话,我感觉刚需购房已经完全不看区域了,只看价格,就是哪里还能买得起就先买着,所以你看固安、花桥、凤岗、新塘这么差的区域都卖得很好。


当然,地铁还是很重要的,跨市、跨省买都可以,没地铁的话还是别买了。




@面包:孙老师您好!目标广州,预算4-6万/平,面积100—150平,投资加自住,请问有板块或者具体楼盘推荐吗?感谢!


孙不熟答:你这个预算,选择的余地还是比较大的,主城区的话,除了珠新和越秀的学区房,基本上可以随便挑。但老实说,升值的潜力不会太大,一来主城区已经很贵了,二来主城区的人口与产业已经饱和,想像空间不大。


我如果是你,可能会重点考虑一下科学城,原萝岗的常住人口很少,只有几十万,那它的人口是很容易翻倍的。另一方面,萝岗重视教育,这个区域的教师工资据说是全市最高水平。




@匿名读者:老师好,两年前我卖了腾讯的股票,到广东的海陵岛买了两套洋房,这两年基本没涨,感觉也不太好卖,因为岛上的房子很少是业主自住的,需求少。另外,现在岛上一些别墅是给一些托管公司用来做客栈,给业主大约4%—到5%的年租。这种情况,我该如何操作?


孙不熟答:如果房价不升值,仅仅靠这4%的年租,那还不如套现把钱放余额宝踏实。大部分旅游地产都是坑,回到常识,这些旅游岛能够沉淀到多少实打实的常住人口?如果没有大规模的常住人口做依托,只靠流动性超强的游客,那这个岛基本上就没有房地产市场可言。





@匿名读者:老师好,想问问海外房产的问题,听朋友说普吉岛那里有50平米的度假公寓,大约70-80万一套,有朋友已经去买了,觉得房屋品质和代租代管的回报率不错(前五年保租金6%),房价也是看涨,看着有点心动,您觉得这种可以买吗?


孙不熟答:普吉岛那里的情况不是很了解,但这个不属于中国人海外购房的热门区域。国人现在出去一般都是买美英加澳,建议你还是随大流,因为国外的信息不对称,随大流才有安全感。


目前的话,加拿大和澳洲正在收紧外国人购房,英国的政策对海外购房者最友好,而且英镑在贬值,去那买也比较便宜。不过,国家正在加强外汇管制,出国购房是被限制的,你要多了解国家政策。




@金玉:老师,您好,250万总价,在广州,买哪个地段房子比较好呀?有小孩,主要是学位型投资,目前可以选到越秀老破小,珠海老破小或者电梯,或者郊区新盘,老师比较看好哪个?


孙不熟答:你这个预算是有一点尴尬的,这个价格在主城区只能买到马赛克或者石米粒外墙的老破小,居住品质会比较差,也买不到特别好的学区。买外围区的话,选择可以多一点,亚运城、蕉门河、新塘、科学城,都还能买到两房或者小三房。


建议你把预算增加到350万,那样在主城区的选择余地会大很多,或者直接到郊区买科学城,现在已经通了地铁,而且萝岗还比较重视教育,学区看好。




@小欧:苏州、南京、无锡的房子哪个更值得投资?如果投资,投哪块区域呢?


孙不熟答:苏锡常的基础很好,但目前它的发展到了一个瓶颈期,人口、资本暂时不会爆发式地进去,但南京不同,仍然在快速上升,爆发式发展,江苏有打造强省会的决心。具体区域的话,我不是很了解,但直觉上认为江北新区不靠谱。国内所有城市中,除了北上广深的新区还可以看一看,其他城市都还没有发展到那个阶段。




@锋戈:在南方买房,朝向是不是没那么重要?


孙不熟答:在广州的话,很多小区的两房都是朝北,朝南的基本上只有三房。所以,广州两房的流通性很大,三房很少看到放卖,基本一放出来就被人买走了。所以,南方虽然日照足,但朝向仍然是很重要的。


朝北的房子,最大的问题是采光差,而且冬天会比朝南的房子冷。北方有暖气相对好一点,没有暖气的中西部影响比较大,岭南地区倒不怕冷,主要是采光差,也可能会比较潮湿。总体来说,最佳是朝南,其次是东南、东、东北、北、西。如果是在广州,最佳朝向是南偏东15度。




@晓鱼:买房之前要做哪些准备工作?


孙不熟答:起码要先看够100套房再说吧,特别是第一次买房。任何事情,熟能生巧,看得足够多,你才会对区域、行情、户型、政策、人性有一个总体的认识。有的人买个菜都要精挑细选,买个房却能分分钟拍板,至少要拿出大妈买菜的认真态度去买房



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