2017年,候鸟族、投资客大量涌入北海(楼盘),被认为是助力北海楼市反转的中坚力量。

  中房报记者 许倩 北京报道

  广西北海,曾经的商品房库存重灾区,如今库存已经消化到合理范围,甚至火热到多数热售楼盘无房可售的程度。

  而这个曾经的房地产价格洼地,房价已持续13个月上涨。今年7月份,北海的新建商品房价格环比涨幅全国第一,5月份与6月份环比涨幅均列位全国第二。

  北海的土地市场亦重回房企视野。8月16日,北海市位于上海路交银滩大道东南角的一宗住宅用地,经过14家房企136次竞买,最终以465.129万元/亩(楼面地价3488.46元/平方米)成交。土地溢价率203.85%,楼面地价创下了北海房地产有史以来的最高记录。

  2017年,候鸟族、投资客大量涌入北海,被认为是助力北海楼市反转的中坚力量。

 从商品房库存重灾区到反转

  北海楼市曾几度沉浮。

  1984年,当北海被列为十四个沿海开放城市之一的时候,北海才与一个内地县城的规模相当,面积仅3.5平方公里,城市人口不到14万。1992年开始,一场房地产热潮在整个北海席卷开来。这一时期是北海楼市的泡沫疯狂期。

  然而,1993年6月24日,中央、国务院下发《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》,将地产业从北海经济体系中强行剥离后,这个中国最早的房地产泡沫源泉和泡沫典型地区,轰然破裂。北海经济亦跌至谷底。一直到2000年,北海楼市完全停滞。

  1998年全国开始推动住房私有化,此后全国各地的住房建设活动一直呈增长趋势。北海楼市得以调整和恢复。这期间,北海年度固定资产投资(包括基础设施建设和房地产支出)从2000年的21.8亿元增长到2010年的480亿元,增长了20多倍。

  2010年到2016年,北海楼市陷入了漫长的低迷期。易居智库研究院数据显示,2011年1月至2012年4月,北海新建商品房库存消化周期长达40个月以上,即库存量足够卖4年左右。虽然2013年北海楼市曾出现过一波小高潮,彼时北海库存去化周期曾降到20个月以下,但2014年17级台风横扫之后又被打回原形,2015年北海商品房去化周期再度升至30个月以上。在这样的环境下,开发商只好慢悠悠的建楼、慢腾腾的卖房。于是,北海随处可见在售楼盘。

  自2016年年末起,北海楼市迎来反转期。首次销售高峰出现在2016年11月至12月,这部分购房人群主要源自北海市购房补贴即将到期前的集中买房。

  2015年12月,《北海市人民政府关于促进房地产市场平稳发展的若干意见》显示,对北海市购房补贴政策相关内容通告如下:2015年11月17日至2016年12月31日期间,在北海市市区范围内(包括海城区、银海区和铁山港区)购买新建商品住房(不含垂直分户商品住房)并已缴纳契税的购房人,按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴。

  “开始这个补贴没什么效果,2016年9月之后购房人群开始大规模进入,现在购房已经没有补贴了。有效期只限2016年。”有当地购房人士称。

  第二波购房高峰是在今年3、4、5月,大批外地人集中到来购房。有机构测算,这两波购房高峰共卖出住宅28028套,共247.61万平方米,而往年同期(2015年10月至2016年5月)网签仅10451套,92.3万平方米。也就是说,仅用半年时间就卖出了以往一年半的销量。

  北海市住房和城乡建设局统计数据显示,截至2016年12月底,北海市新建商品房存量面积为318.83万平方米,虽然今年1-4月份新增住宅5888套,但2017年前四个月便去化了16225套的楼市库存。

  “猝不及防之下,北海楼盘销售迅速出现了三大变化:一是售罄的项目不断出现,在售楼盘由过去的密集变成了稀疏;二是以往卖不动的楼盘见到市场好转,又重新包装开卖,选择性不多;三是部分畅销的楼盘,后期开发节奏突然跟不上。”北海当地房地产人士指出。

  易居智库研究院数据显示,2017年5月,北海新建商品房库存去化周期降至13个月,7月末,去化周期小幅反弹至17个月。

  与此同时,北海新建商品房价格亦持续回升。国家统计局数据显示,7月全国70个大中城市新房售价环比涨幅排名中,北海环比上涨1.5%,位居全国榜首,且已连续三个月蝉联环比涨幅前二甲。

  候鸟与投资客托起北海楼市

  北海市住房和城乡建设局统计数据显示,今年一季度北海市新建商品房网上签约9699套,签约面积83.64万平方米,同比分别增长135.47%、132.53%。其中,外地人购置新建商品住房面积66.03万平方米,外地人购房面积占比约为80.49%。

  “北海属于典型的外销市场,本地刚需购买力有限。今年的头几个月,中国北方北京周边地区的严重雾霾,帮助推动北海的购房量增长。北海的气候和沙滩,也使这里成为中国国内一处度假及养老胜地。”北海当地开发商表示,北海70%以上购房者都是“候鸟族”,一年只住6个月。

  所谓候鸟族,指随着物质生活的提高,人们理念、生活方式的转变,许多北方人会在进入冬季之前会像候鸟般飞向南方那些风景宜人、休闲、无污染、气候适宜的沿海城市作为冬季的巢。

  中国自古就有“朝沧梧而夕北海”之说。2005年开始,北海连续入选“中国十大宜居城市”之一。可见,北海,确是一个理想的候鸟栖息地。

  北海楼市的异常火爆招致了政策的调控。5月22日北海市政府发布的《北海市人民政府关于加强房地产市场调控工作的通知》中明确:严格执行商品房销售明码标价规定,房源和价格经报备后不得上涨,需要调整价格的,必须重新备案;凡在北海市(不含合浦县)新购买第二套及以上的新建商品住房,须自取得不动产权属证书满二年后方可转让。

  调控意图很明显:抑制近期暴涨的房价,遏制伺机炒房现象,规范北海房地产市场健康发展。

  除了适宜的居住环境,北海还迎来一个政策利好,即“一带一路”新的发展风口。2017年4月19日,习近平总书记在广西北海市铁山港公用码头考察时表示,铁山港有区位优势,发展前景广阔,将来是北部湾经济区一个重要依托,要建设好北部湾港(000582,股吧)口,打造向海经济。

  但不可否认的是,北海目前依旧处于去库存状态,且常住人口数量还远远不够。

  根据北海市房地产交易中心数据,2017年7月,北海新建商品住房仅网签1992套18.07万平方米,相比5月份网签6313套57.26万平方米,相当冷清,也远低于6月份的网签3487套30.83万平方米。有分析认为,受调控影响,新的购房人群没有出现是网签大跌的关键因素。

  这种楼市反转能持续多久尚且是一个未知数。