凭空起惊雷,靴子已落地。

住字成尘埃,商办奈几何?


北京商住限购政策正式出台,不,应该叫北京商办限购政策。早已料到商住必出政策,但如此雷霆之势,没有一丝缓和,直接打破现有的市场现状,不破灭怎重生?


靴子不是落下来的,而是生生碾了下来,“商住”将在北京房地产市场彻底成为历史,居住的功能将从今以后和“商办”绝缘。

碾压一:低总价优势消失 还原商业办公


原文:开发企业新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的,规划部门不予批准。


这意味着未来北京所有的商办项目将全部在500平米以上,低总价将不再成为之前商住的优势。如此之大的使用面积,是不可能存在居住功能的,使得商住功能上讲彻底成为商业办公功能。

碾压二:个人不能购买 市场被腰斩


原文:开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。


如我所知,绝大部分的商住产品是出售给个人的,很多非京籍家庭借助商住产品在北京置业。此次新政“一刀切”,北京将不能以个人名义购买商办项目。如此一来市场需求量将被拦腰斩断。


不仅如此,很多创业型公司也被堵在了门外。试想,创业型公司会购买500平米以上的办公区吗?可见北京高层为了稳定房地产市场,已经杀红了眼......

碾压三:封堵已经入市的 不留漏网之鱼


原文:本公告执行之前,已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织,也可出售给个人,个人购买应当符合下列条件:

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起,在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。


对于已经销售进入市场的商住产品,新政似乎也没留多少活路。此前,商住被称为“不限购”产品,一直被购房人津津乐道。如此一来,此前硕果仅存的小户型产品再次出售时进一步被挤压生存空间。


北京没有住房、没有商办产品可以归结为刚需,而这样的刚需人群在满五年社保后已经可以进入住宅市场了,商住产品竞争力再次降低。


碾压四:不给你贷款!杠杆是个鬼!


原文:商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款


就是这么决绝,这么霸气,暂停对个人的贷款!彻底失去杠杆的商办,可谓“商”意全无。


这意味着,即便是你无房满五年社保,还对商住有一丝希望,那么没有了贷款支撑,对个人而言彻底关上了大门。

碾压五:不留余地,马上执行!

原文:2017年3月26日,本公告自发布之日起执行,与本公告不符的,按本公告执行。


没有一天,哪怕一分钟作为缓冲,立即执行。这就意味着,如今北京市场上已经拿地,甚至规划建设的商住产品,开发商将全部砸在手上。如何把几十平的商住产品改成500平米以上的商办产品.....值得思考。


点评:失去了“住”字“商”几何?


此次新政完爆任何一次新政,我们可以看到政策的逻辑非常紧密,首先利用行政手段还原商业办公产品;进而设置购买门槛,撤掉杠杆,严控二次出售;最后加大审查审批,不留后患。


如此这般抽丝剥茧把“商住”堵在了自家的院子里,待你自生自灭,对外公布:商住已死,商办当立。


从商住产品诞生至今,“住”字就是这类产品的核心竞争力,失去了“住”字的新商办,肯定会在市场上预冷。对于已经拿地规划的房企,要重新调整计划,不单单要将房子改到500平米以上,面对的市场还要调整为企事业单位。正所谓需求决定价格,被缩小的市场环境,商办的“商”业产业价值将成倍的萎缩。


可以说,商住的退出,使得商办已经退出了常规房地产市场舞台,不在成为购房人关注的对象。商办将更多的面向租赁市场和创业产品等市场行业,挑战与机会均在。


2017年,北京房地产市场只有一句话:房子是用来住的,不是用来炒的。