在大部分周期中,房地产业的不同板块之间,都是火焰和海水并存的状况,只不过有着比重的区别。

  今天来看,最不靠谱的是旅游地产(以王首富大卖家产为证),恨爱交织的是住宅地产,烈火烹油的是各类“互联网+”或“+互联网”的地产,如长租公寓和共创空间。

  鉴往而知未来。我们回忆一下前几年同样火爆过的商业地产,看看它们如何起高楼,又如何楼塌了……

  五年前,在一线城市中,商铺价格和写字楼租金曾出现突发性上升,苦捱数年的准烂尾项目咸鱼翻生,地方政府投资综合体的热情持续高涨,大型开发企业对商业地产投入加大。

  商业地产进入恢复期甚至上升期,彼时渐渐成为业内的共识。但在大部分实体经济仍然过冷时,我们兴奋之余不免疑虑:这个悖论是怎样出现的?

  真实情况是以下诸种“影子繁荣”:

  1、商务地产的租金上涨主要集中于北京这个全国唯一的政经中心,而且地段是在CBD,在这里办公的多为产业上游、高端服务业和虚拟产业,实际需要与形象需要并重,并不代表大多数企业的实际需求;

  2、北京对其它二三线城市强烈的“虹吸”作用,才有一枝独秀的局面,有好多企业,为了争取更多更好的政经资源和人脉,在有上市打算或有大的品牌形象需求的时候,往往有迁都或至少是晋京之举;

  3、商铺价格暴涨多见于唐山和鄂尔多斯等暴富型城市,属于与住宅价格联动亢奋的自我陶醉,旋即梦醒;

  4、某此烂尾项目的咸鱼翻生,其实是在正常的商业地产培育周期内,优质地段效应和招商策略拨乱反正起到的效果;

  5、地方政府对商业地产的热情,更是GDP情结下的拔苗助长,主观大于客观;

  6、地产“模范生”们转而青睐商业地产,长期打算是公司经营平衡和资本方的要求,短期打算则是迎合地方政府,方便拿地;

  7、而不断加码的、对住宅需求的打压,造成大量投资资金的外溢,既是当时商业地产热的直接原因,也是非本质的偶发原因。

  所以,商业地产热则热矣,但明显的局限性和脆弱性,使得这股热潮难以持续、扩大,最终又限入之后几年的全面萧条。

  综上,商业地产的繁荣很难推而广之。

  中国一线和二三四线城市的差异,可以用“两个世界”来形容。异地扩张是SOHO中国潘石屹的宿愿,他承认心里曾经出现过进军二线城市的念头。但当他独立橘子洲头,放眼望去,看到大部分二线城市中,最显眼的建筑是税务局和公安局办公楼,最知名企业是中国联通的时候,他又将脚步转回了北京和上海。

  而万达们的全国开花,则在于 “以住养商”之便。而此策略之所以奏效,在于地产牛市的主格调未变。但由于外围因素的险恶,以及调控的深化,熊市的幽灵当时已开始在我们身边徘徊。

  虽然如此,但低梯级城市的地方政府,仍然以“仇和式高度和速度”大干快上(仇和为已落马的前昆明市委书记)。但须知,起初北京空置的写字楼在后来的一段时间变为供不应求,未必代表天津沈阳昆明就一定会重演北京的火爆。北京养商成功的“五年”,是否就是天津和沈阳可以复制的“五年”?这绝不是一题简单的算术题,而是从ABC和123起跑线开始的大考。

  对商业地产而言,成也住宅限购,败也住宅限购。首先,限购要奏效,要足以将资金驱赶到商业地产这边来;但又不能太奏效,因为一旦真将住宅市场打下去,万达们住宅依赖型的资金生命线便岌岌可危。其间尺度把握之难,已非人算可及。

  看到了这些底牌,我们就会明白,商业地产热能否长期持续,不在于流动性所造成的财富效应,而在于实体经济的真正复苏,在于改变贫富悬殊的现状,使社会大众的收入水平“与时俱进”地得到提高。

  而商业地产热能否在全国范围内开花结果,在于整体经济发展在区域布局上的均衡合理,或说,不在于二三线城市的商场和写字楼盖得是否和北京上海一样漂亮,而在于当地的经济是否能如后者一样墙大而充满活力。

  在投入市场的资金远远多于智慧的时候,对于房地产任何一个领域的火爆,都要多问几个“为什么”。前所未见的流动性带来了投资饥渴,更带来了猛于虎的通胀预期,而随之而来的物价上涨,亦将釜底抽薪地蚕食人们的支付能力。

  而人们的支付能力恰是整个故事最为吊诡之处。

  你可能看到了家乐福收款台前长长的队伍,可是你看清他们手里的支付凭证了吗?是的,很多不是现金或信用卡,而是各种名目的购物卡。这些购物卡带来的不仅是某种程度上的购买力放大,还有需求信息的扭曲和误导,这或是商业地产长期发展的大患。