当我在北京南横街的一个小咖啡馆里见到张祖豫时,她两手抱着一杯奶茶,正若有所思地发呆。

  “我们又开始折腾买房了,看了一周觉得好烦。”我在她对面还没坐定,就感受到扑面而来的浓浓怨气。

  她要换房我是知道的。祖豫今年33岁,孩子3岁,公婆与他们同住,一家老小挤两居室始终不是办法,换个三居室是早晚的事儿。2015年他们就折腾过一回,只是我没想到,他们会把换房的时机选在现在。

  “最近房价不是降了么,这次我盘算着把现有的两套房都卖了,凑个1200万,我觉得怎么还不能换个合适的,”她呷了一口奶茶,想让自己尽可能平静一点,“结果特么还真没有合适的!”张祖豫心头的火气还真是压不住。

  | 预算1200万找不到房

  张祖豫是个怕麻烦的人,换房的事儿她本来一直懒得上心。

  她和她老公都是北京人,婚前各自有一套一百平左右的房子,不过一个在东五环一个在西四环,横跨了北京城。

  其实一家人不管住哪一套,加上公婆和两岁半的孩子,暂时是够住的。但孩子马上要上幼儿园,换个住起来更方便并兼顾学区功能的三居室再次提上日程。

  北京房价疯了一样一天好几个价的时候,换房这事儿根本就没人提。但随着整个北京二手房市场在这几个月持续量价齐跌,祖豫的老公最先坐不住了。

  “我老公觉得房价现在基本回稳了,已经到了出手的时候,再等又该涨起来了。”祖豫似笑非笑地看着我,她知道她的烦恼对于我,这个好不容易才刚凑钱在通州买了套小房子的单身女青年来说,根本无法理解。

  换房子的前提, 是俩人婚前买的两套房子都卖掉。

  “通州的那套,4月高峰期时候还有人报价550万呢,现在大概也只能挂480万了,西四环丰台那套单价在6万上下,估计能卖到将近600万。这两套房的贷款也全清了,加上手头的一些存款,大概能凑出1200万。”祖豫盘算着。

  但让祖豫感到麻烦的是,他们在三套方案上一路徘徊,无论怎么折腾都无法收获一套令人满意的房子。

  第一方案,张祖豫希望一步到位,在西四环内的世纪金源附近买个三居室,可以解决孩子上幼儿园以及小学的问题,但那一带在售的三居以上户型,面积大都在140平米以上。在单价全部10万+的情况下,即便能贷两成贷款,也让他们觉得难以负担。

  第二个方案是,在五棵松附近买一个40来平的“老破小”把户口落过去,满足孩子上学需求,然后再在西四环目前所在小区换一套三居室。不过,五棵松附近“老破小”的学区房也价值不菲,如果买了学区房,他们剩下的钱能负担的三居室也基本就是“老破中”了。

  最后一个方案就是另选次优区域买房,试图在学区、三居、环境上达到平衡。不过,她叹一口气说:“我们看中的海淀五路居一带,合适的房源真的很少,都别说谈价格,连中介都不大热情给我们打电话了。”

  | “改善型需求等不了”

  以张祖豫为代表,曾经被“317新政”重击一拳的改善型需求已经“满血复活”了,成为当下萧条二手房市场的主流。而时间过去仅仅6个月。

  “刚需可以等时机再买房,买不了大的反正可以买个小的满足基本需求,但改善型需求真的等不了。所以二手房价一松动,大家就开始有想法。”张祖豫说。

  张祖豫家的换房历程始于2015年初,当时孩子刚刚半岁,公婆驾到、全家鸡飞狗跳的日子里,换房首次提上日程。

  他们当时的决定是卖掉通州的房子,在保留“市内根据地”的情况下,用这笔钱在通州换一个三居室。“当时抱着孩子全家去看房,楼盘销售首先建议的就是离婚。”祖豫提起当时看房的经历就哈哈大笑。

  销售的建议不是没有道理。祖豫回忆说,离婚后卖掉一套还能按单身首套买,前后能省四五十万。

  这一稍带风险的方案最终没有采用。随后,2015年8月14日,通州限购新政突然颁布,严格限制了买房人的资格。符合买房条件的,仅有北京市户籍居民无房户、以及近3年在通州区连续缴纳社保或者个税的非本市户籍居民。

  彼时新政一出,通州楼市成交量锐减,张祖豫卖一买一的计划也就暂时搁浅。

  | 买卖双方都在观望

  在张祖豫看来,这次换房不用离婚,省了很大麻烦。但她没想到,上次换房离婚好歹能买到合适的房子,但这次换房似乎无解,看上的房子买不起,买得起又合适的房子像是大海捞针。

  她对于中介的冷静很是诧异。“我也问过中介为啥不催我们看房,回答是符合我们要求的房子出房率太低了。”

  以她最近关注的海淀五路居区域颐慧佳园小区为例,在北京最大中介网站上仅有5套稍大的户型,但都是大两居格局,这一点让夫妻俩难以抉择。

  看了几天房后,心情受挫的同时,张祖豫也在反思,“是不是自己对房子的要求太多,学区、三居和环境不能兼得?”但她也坚持认为,其实自己对于学区的要求并不是很高,中间水平的学校就已经很满足。

  9月行至中旬,张祖豫一家的艰难换房之路还在继续。

  而目前,北京二手房成交似乎陷于僵局。伟业我爱我家的一份数据显示,2017年8月,北京全市二手住宅共网签7712套,环比上月同期增加7.7%,整体规模基本持平,但相比2016年8月同期仍下滑70%。

  对于近期二手房成交现状,张祖豫看来,原因之一就是业主惜售。“除非是着急卖房的业主,会在价格上有很大松动,但很多都是在互相观望。”