随着9月的到来,中国的房地产迎来了惯例的黄金周期,不过,在过去一周,房地产市场并未出现早先预期的增温态势。一直以来,在中国楼市都有“金九银十”一说,所谓“金九银十”是指在房地产市场的惯用术语,意指9月至10月间是中国房地产交易的黄金时期。 

  从最新公布的统计数据来看,在9月第一周,中国一二三线城市楼市成交额较去年同比下滑,其中又以市场公认最“抗跌”的一线城市跌幅最为显著。以北京为例,目前的新房与二手房网签量均出现显著回落,有业内人士称,今年的“金九银十”或是近三年以来最低迷的一次。 

  “旺季不旺”是否成为中国楼市拐点的领先指标

  长效调控机制效果显著 

  在去年底召开的中央经济工作会议上,高层就中国存在房地产市场泡沫化达成共识,并做出“房子是用来住的,不是用来炒的”决议后,政府便着手展开楼市长效机制的规划措施。 

  在中央积极推动楼市“降杠杆”情况下,除了祭出包括限购、限价措施外,政府也试图从更加宏观的层面出发,今年3月底,央行行长周小川在博鳌论坛上公开表示全球性的货币宽松拐点已经浮现,这番谈话被相关人士解读为央行的货币政策口径已出现紧缩。 

  随后,住建部也以文件形式就土地政策作出调整。长久以来,中国地方政府高度依靠卖地来筹措地方财政所需资本,“土地财政”也被视为是中国“地王热”频现背后的那只“看不见的手”。针对地方政府的土地“惜售”借以抬高地价措施,住建部给出的政策性指示是依据各个城市实际的“刚需”进行土地有机供给。 

  除了从供给面展开强制性调节外,政府也对需求面的管理展开一系列调节。除了各地方政府祭出的限购、限价措施外,最为人所关注的便是制度性创新,其中最具代表性的便是近期提出的“租售同权”以及“共有产权”等新办法。 

  目前看来,政府以长效调控为目标的调控措施已经向市场传递出明确的威吓信号。长久以来因“刚需迷思”而坚挺的楼价虽尚未出现显著的跌势,但市场保持观望态度已经让楼市成交量快速冻结,楼市流动性下降也加剧了炒房客的焦虑情绪。

  楼市即将进入周期性拐点?

  从经济学的视角来看,景气周期可分为短期、中期与长期等三种类型,分别为库存周期、朱格拉周期(Juglar Cycle)与库兹涅茨周期(Kuznets Cycle)。在三者中真正能让经济地貌彻底发生变化的则是所谓的“库兹涅茨周期”—— 房地产需求涌现带动的全面性景气扩张。

  由于库兹涅茨周期是伴随着工业化与城市化而来,也因此周期波长较其他周期更为持久。一般而言,库兹涅茨周期大多从20年起跳,周期波长则与人口结构以及城市化持续时间紧密相关。

  一般认为,自上世纪90年代起,随着中国的商品房市场逐渐兴起,中国也进入了城市化起飞阶段。在这个过程中,对于城市房地产的刚性需求带动了中国的实体经济快速增长,资产价格的持续上涨也带动了中国民众的财富效应。 

  然而,随着中国进入中高收入社会,借由资产效应所带动的虚假繁荣已不足以再支撑起中国经济持续增长的动能。自此,政府开始积极鼓吹资本“脱虚入实”,而抑制房地产市场非理性投资成为政府衡量资本“脱虚入实”的一项重要指标。 

  在中央严控房地产的压力下,截至9月第一周,一二三线城市楼价皆呈现同、环比齐降的态势。其中,一线城市成交环比下降19.2%,同比下降45.9%;二线城市环比下降7.4%,同比下降32.6%;三线城市环比下降13%,同比下降13.6%。 目前看来,中国房地产市场处在“旺季不旺”的尴尬态势下,但要说是楼市将出现暴跌尚为时过早。

  简而言之,在高度依靠房地产市场腾飞逾十年之后,房贷已成为信贷部位中比例最高的一块。根据一项统计显示,在2016年新增的信贷中,超过一半的比重投向房贷部位,这也坐实了中国银行部门被房地产“绑架”的指控。

  在2016年底,中央经济工作会议上定下了“房子不是用来炒的”基调同时,中央也明确表示,2017年中国经济工作的基调是确保“稳中求进”,不让资产泡沫进一步扩大,有序推动房地产“去杠杆”,并严防“金融风险”。这意味着中央将极力避免楼市出现“硬着陆”。

  目前来看,要说金九银十光芒褪去为时尚早,但对居高思危的中国房地产市场而言,如何能避免恐慌情绪引发的杠杆崩塌,各界都保持着密切关注。