原标题:突发 对北京共有产权住房的解读和疑问

  长效机制的两只靴子,落下一只,两“震”相较择其轻的那一只。

  一

  这次北京出台共有产权房政策,相当于实质上的“二次房改”。

  相对于将计划分配改为市场买卖的“一次房改”,这次仿佛走了一次回头路。其实与正统的计划机制并不简单类同,而是更像这几年流行的“PPP”投资模式。首先,并不是住房“白送”式的分配,而是真金白银的购买,只不过由政府、开发商和购房者“三堂会审”,各出其力,而且购房者仍是主力,无论是初期投入,还是后期获利。

  共有产权房的实质是用政府融资(政府有“股份”,即部分房屋产权)和开发商让利(限房价,竞地价),来提前使得那些“在现有房价水平”和“现有借贷条件”下,没有能力购房的群体提前实现拥有产权住房。

  与正常商品房购房者相比,有两点不同:正常商品房购房者得到的是市场化的银行融资,共有产权购房者得到的是政府的现金补贴;前者可以享有充分的流动性和完整的收益,而后者变现有时间限制,变现收益也要与政府分享。

  二

  此次政策用意有所深化,不止于让你住有所居,还要有所得,即财产性收入。

  此次政策宣称的第一目标是改善民生、帮助更多的人实现住有所居。但其实住有所居,在对租赁市场进行扩大供应、加强管理和改善条件之后,完全可以达到,为什么又推出“一定要买”的共有产权房?

  多年来,中国房地产矛盾激化,对立情绪漫延,主要还在于房子有着巨大的资产增值的财富效应,所谓买对一套房,胜打十年工。这种情况所造成的社会矛盾,是福利性租房制度解决不了的,因为它仅仅是以补贴价给予房屋的使用权。

  现在有了共有产权房,意味着财力和条件暂时不够的人群,也能及时地获得有财产性收入的机会。从而避免了这些群体“过屠门而大嚼”的失落和挫败感,当然,感觉之外,更重要还是无法获得实际的财产性收入。

  三

  政策的深意所在,还在于拉动投资、避免对整体经济造成过大的消极影响。

  中国房地产政策多次反复摇摆,不仅没有对房价造成抑制,反而屡次刺激房价大涨,原因就在于房地产占固定资产投资的比重过大,拉动着长长的产业链条,卖地亦影响着政府的财政收入。所以,每次调控,最终都是半途而废。

  发展共有产权住房,相当于关上半扇门,打开一扇窗。政府仍然有着卖地收入,开发商仍有项目做,市场的流动性不会受到致命性打击,有助于维持整体经济的稳定。

  四

  怎样影响房价?燕效们要小心了!!

  此次政策宣称的第二大目标是深入推进房地产市场调控,也就是帮助平抑房价。

  应该承认,因为共有产权房要“限房价,竞地价”,比同区位的商品住宅要打一定的折扣,所以,对市场的影响的确存在。首先是例牌的、对城市平均房价的拉低和粉饰作用,第二是更实际的结构性的短期影响。

  就北京来看,共有产权房的购房群体与首次刚需置业者有一定程度的重合,并对后者有替代作用。这个群体有两个特点,一是对价格敏感,二是买房确实是用来住的,至少住5年(与共有产权房的变现时限对应)。而这部分购房者现有的购房指向是两大块,一是城区内的低总价二手房,二是环京地区的普通新房。

  而此次政策中提到的新建供有产权房的选址都不错,原话是“优先安排在交通便利、公共服务设施和市政基础设施等配套设施较为齐全的区域,推动就业与居住的合理匹配,促进职住平衡”,这会对北京溢出的刚需有一定的回流牵引作用。所以,共有产权政策的出台,对以燕郊为首的环京地区的普通住宅和城区内品质一般的小户型二手房影响最大。

  但中长期来看,因为户型偏小,购买资格的限制也还算严格,以及购房者的需求水平不断提高,共有产权住房对北京刚改及以上水准的商品房冲击不大。超级国际都市的经验告诉我们,改善性购房者对产品的空间、品质和细节、同质化邻里关系、生活教育配套水准的要求,都越来越高,越来越细腻。所以,共有产权房对这部分主流需求的替代作用几乎没有。

  甚至可能相反,正因为有了完善的福利性住房供应体系,使得大城市商品房房价的上涨“师出有名”,社会也因此卸掉了一个大的舆论包袱压力和情绪。这一点,从香港和新加坡的案例上看得尤其清楚。

  五

  城市间对人的选择性“争抢”。

  北京共有产权房的雷霆行动,不只前有“古人“,比如行之已久的上海,更有来者,比如成都刚刚表态,可以用五年前的房价买房!

  昨天《成都市促进产业发展的住房保障政策措施》中规定,租住政府人才公寓满五年后,可以按入住时的市场价格购买,购买后5年内不得出售。5年后出售,须按入住时的市场价格。

  可以看出,成都没有北京和上海“大气”,与京沪的共有产权房相比,成都人只能得到租金折扣(5年内租金打折)和较低的习入房价,但得不到房产增值的部分。

  这些措施,从各个城市本身来说,目的是”抢人“,抢什么人?有杠杆率的人。

  昨晚一位媒体朋友说,他捐款只捐给年轻人,特别是农村上不起学,但又能考上大学的年轻人。就是因为这种人杠杆率高。

  其实,福利性住房政策实际上对应的人群,与上述朋友愿意捐助的人群差不多。就是从低梯级城镇甚至农村进京的年轻人,而且,绝大部分受到大专教育。

  这个群体的杠杆率体现在,首先上大学后,有知识和能力杠杆;其次,适龄结婚后有生育杠杆,恋爱时,一人变两人,结婚后两人变四人,父母再来照看,四人变六或八人;第三、知贫而后勇,奋发图强,又有发展杠杆。从长远来说,憋着劲儿要干出名堂的人,是杠杆率最大的人。

  万一能有杭州那样的好命,在引入和留下的年轻人中,二十年后再出一个马云呢?

  六

  为什么“二次房改”出台,房产税还不见大的动静?

  建立中国房地产长效机制,需要落下来两只大靴子。房产税之外,就是以共有产权房和之前的租售并举为重点的“二次房改”了。它们就是长效时制大门口蹲踞的两座狮子。

  但现在看来,“二次房改”却比千呼万唤的房产税先落地,并将以更大的执行力度和深度向前推进,这是什么原因呢?

  因为符合中国改革的逻辑:先易后难,从起点低处入手,从不得罪人处入手。有增量改革的空间,就绝不做存量改革。

  比如近四十年前,中国的改革就从最贫穷的农村启动,让几乎处于赤贫状态的农民“稍微”富裕一点。而这个做法,不会得罪任何其它的社会阶层。这属于增量改革。

  房产税则不同,如果实施的话,理论上说,房子越多的人越倒霉。那么,中国房子最多的是什么人呢?损有余而补不足,在一般情况下,只能说说而已。

  七

  对共有产权房的几个疑问:

  1、房源能否包括二手房?

  2、共有产权房所有者将来的获利程度会大于纯商品房吗?

  3、共有产权房限价标准如何厘定?

  4、开发商的利润怎样规定?

  5、政府包销吗?(当然,开始时更大的可能是供不应求)

  6、资格认定上,没有看到收入标准的规定。是否只要没房、没有房屋交易,哪怕是亿万富翁也可以买?

  7、信贷政策有区别吗?

  8、会否因对现有市场压抑过度,出现香港当年董建华“七万五”(供应公共居屋)政策半途而废的局面?

  (原标题为:【突发】对北京共有产权住房的解读和疑问)