忽然之间,房价飞涨。有房卖到6万一平的福州,经历了什么?

  福州,别称榕城,福建省省会。若是以它2200多年的建城史而言,福州城这一两年在房地产领域里的表现也只算是沧海一粟,不值一提。只不过历史太长,人们往往来不及细究。而最近福州房价“暴走”,光芒之耀眼,能让人轻易的就被它灼伤。

  在2016年12月的70个大中城市住宅销售价格统计数据中,福州一手房价格环比下降了0.4%。但这是福州一手房价格近19个月来首次环比下降。这也意味着,在此之前福州的一手房价走出了一波“十八连涨”行情。单就房价而言,此福州已非彼福州。可福州房价为何说涨就涨,而且一涨还停不下来?作为孕育闽系房企的摇篮,福州到底经历了什么?

 “纸褙福州城”:一座被耽误的“渔都”

  或许,现在只有从老福州的嘴里才能听到“纸褙福州城”的叫法。乍一听,见地君还对福州有着如此一个名字而觉得诗意而新鲜。但之后才知道,这无关诗意,更不是说福州人善于装饰房屋。

  原来,位于闽江出海口的福州,城内河汊众多。而当时,福州河汊两岸还是连片的木屋,且大多地处洼地,一遇台风暴雨天经常“水漫金山”。所谓“纸褙福州城”,说的其实是几十年前福州城区木板房林立、旧屋区连片的过往。听上去文艺中透着清新的名字中,却透出福州城的沧桑。

  而比起福州悠长的建城史,其房地产发展的轨迹则显得简短、分明了许多。从1984年起,如此这般的一个“纸褙福州城”就踏上了它的房地产发展之路。3年后,福州楼市就步入了快速发展通道。而在1993年至1998年间,由于受到国内经济陷入萧条的大环境影响,福州楼市也进入了低迷调整期。而最近二十年,则是属于福州楼市发展和转型升级的时间。

  看到这里,也许你和见地君一样纳闷,照理说,福州楼市有着充分而漫长的时间去酝酿、发展直至蓬勃。却又为什么好像直到最近一两年才开始属于它的补涨之路?房地产全国一盘棋,难道说,偏偏福州是被遗忘的那一个?

  福州大学教授刘福泉向见地君介绍道,本来福建也会形成一个大通道,迅速变成一个能整合长三角、珠三角乃至江浙一带优质资源的枢纽,辐射江西和安徽等地。可早年两岸关系紧张使福建变得非常封闭,“前线”的牌子也让福建也失去了获得更多政策支持的机会。再加上福建本就三面环山,致使它与邻省及内地的联系并不方便也不紧密,于是,福建似乎变成一个只是吃鱼方便一些的地方。

  据见地君了解,福州的房地产市场并不是起不来,它只是外在的吸附力不强。没有获得一线房企更多的关注,也没有蜂拥而至的投资客,这让福州房价没有过份被拱抬。但从本土的房地产发展上来说,福州并没有落后于其它的城市,整个产品力也并没有跑输同类型的全国其他城市。

  随着福州近几年高铁机场的开发建设以及两岸三通等政策眷顾,这种封闭的格局被打破了。这样一种新格局在福州就表现为城市的快速发展和房价的迅速上涨。

 人人“炒房”的福州,补涨来得猝不及防

  尽管福州的房价被“耽误”了,但问及“福州人爱不爱炒房”时,大家异口同声地说了“爱”。可就算是爱炒房的福州人民也没有想到,福州的房价在这么短的时间内就“胖若两人”了。

  五年前,你随便去到任何一个二线城市,那里的房子可以随便买。以福州为例,早几年房价还在8000元左右,如今随便一问,三万多、四万的房子在福州变得越来越常见,甚至不乏有五、六万的房子。二线城市与一线城市房价之间的差距似乎越来越小,实际上,福州、厦门和深圳的房价也确实越来越接近。

  福州乐居副总经理卢然表示,福州最近先后经历了两轮补涨,首先是福州相比于其它城市出现的一轮补涨,然后是福州中心城区相比于福州郊区的进一步补涨,整个补涨空间非常大。一年左右时间,福州每平米房价就上涨了7000元至10000元,速度非常可怕。而早几年福州房价的涨幅非常平稳,每年也就在10%左右。从2015年开始,涨幅达到30%-40%,到2016年甚至到了100%的涨幅,这个过程让人觉得不可思议。

  但福州具备涨价的条件,卢然说。有几年福州城市外围房价涨得比市区厉害,而福州最近这一轮房价补涨是由中心区带动的。福州没有三旧改造的政策,但福州政府主导拆迁。福晟集团董事长助理韩铁雄告诉见地君,这两年福州市中心旧改政策力度比较大,拆迁成本比较高,给安置房的政策补贴就很高,反过来助长这些人拿了钱。然后房价推动地价涨,地价的涨又再带动房价涨。

福州中心城区的拆与建福州中心城区的拆与建

  刘福泉则认为,无论是政府还是开发商,都只能说是影响楼市的一些因素,过去福建房价的落后很大程度上是由于其封闭地理位置和市场环境导致的。而最近这些年,福建的整个面貌彻底地改变,完全就得益于两岸三通,这也刚好跟另外一个概念相吻合,那就是“海峡西岸经济区”。

  根据福州乐居的统计显示,目前福州全市在售楼盘均价迫近20000元/平方米大关,整体仍处于小幅上涨趋势。分区域来看,仓山区新房均价超过24000元/平方米;鼓楼区新房均价接近30000元/平方米;台江区和晋安区房价更是突破3万大关,达到33000元/平方米左右。至于闽江边的江景盘均价更是超过4万,最贵的房源单价达到了6万左右。

两岸高楼渐起,闽江见证着福州楼市的发展与变化两岸高楼渐起,闽江见证着福州楼市的发展与变化

  业内人士表示,如今在福州,小年轻们要想通过自己的努力买房也成了一件艰难甚至是不可能的事。有人问:“以福州人5000元的平均月薪,如何支撑得起3万、4万的房价?”

  而见地君在与中庚集团董事长助理、福州地方公司总经理吴铁的对话中了解到,福建的民间资金雄厚,购买力很强,这也是为什么很多调控政策在福建不太“灵”的原因。而且,福建人投资、买房的意识很强,只是在过去很长一段时间里,福州房价很稳定,没有太多投资、炒作的空间。吴铁说,其实很多福建人靠收房租就能活的很好。

  福建人手上有钱,又有着强烈的投资意识和意愿,但在2014年之前,似乎没听到过福州有投资客炒房的消息。吴铁认为,这与闽商乃至福建人低调的作风有很大关系。

  据了解,福州人的换房周期大约为6-10年,而且由于他们对居住空间很看重,很多房子都是一家人一起住,所以福州的房子户型普遍比较大。以福州台江区的融信双杭城为例,120平左右户型只占到房源数量的10%左右,其余房源户型都在130平以上,这要放在寸土寸金的一线城市会是一件奢华到有点奢侈的事情。事实上,福州目前一样也是寸土寸金,城市二环乃至三环的地都已捉襟见肘。

  在福州地价水涨船高的背景下,人称“福州楼市活字典”的福州乐居总经理郑利香认为以后福州房子的户型会出现两极分化的情况,大的依然大,小的逐渐小。刘福泉则认为,地价越高,户型越小,福州的户型总体会往小的方向走,而接下来福州楼市可能会进入一个温和调整的周期。

 6万,会是福州楼市的天花板吗?

  福州城市发展逐渐成熟,也开始吸引更多外地人到来。截至2016年底,福州市常住人口为757万人,比上年增加7万人。随着福州辐射能力的增强,这里的人口有望继续增加。根据《福州市城市总体规划(2011-2020)》,至2020年,福州市域总人口为890万人,福州中心城区城市人口规模410万人。未来几年,如果你在福州见到了越来越多的外地人,不要惊讶。

  就在6月19日,一份福州新区总体规划草案横空出世。800平方公里的范围,涵括了马尾、仓山、长乐、福清4个县(市)区26个乡镇(街道)的部分区域。日后,随着福州新区与海西、福州大都市区、平潭及中心城区的发展逐渐融合,福州的地产人有了更多的理由对福州楼市的发展前景保持乐观的态度。

  交谈中,吴铁向见地君表示,福建“八山一水一分田”,土地是很稀缺的资源。福建除了厦门以外,其余都不算是外溢型城市,福州80%以上的购买力都来自本土,而他们的购买力很强,福清的一个楼盘开盘两个小时,就卖出去800套房子。第二次开盘,才一个小时又卖掉了500套。福州的房子不愁卖,反而是购房者生怕买不到房。话里行间,充满着对未来福州楼市的信心。

  福州房价确实涨了,但刘福泉认为,目前福州的房价仍然偏低。诚然,若以福州目前2万元一平的新房均价论,也就相当于深圳4、5年前的房价水平。如今,深圳房价的高位数早已突破20万元一平,谁又能说6万元一平就会是福州房价的天花板呢?