产品角力时代，初入商业大户型领域的建发如何逆势突围？-乐居财经

产品角力时代，初入商业大户型领域的建发如何逆势突围？

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 易居克而瑞浙江区域克而瑞浙江区域 4.8w阅读 2022-06-03 10:34

短短几年时间，商业大户型产品的销售，就呈现出跌宕起伏的局面：

· 2020年，进入起势期，此时的产品往往具有优越的景观优势，加之对杭州市场高端住宅的一定替代性，当年成交近900套；

· 2021年，在庞大的购买力推动下，跨入发力期，全年成交1200多套，其中上半年成交套数约为全年的6成。而在此阶段，商业大户型的高端住宅替代性已有所减弱，购买这类产品的高净值人群，更多是看中该类产品“大江大河”景观资源和高产品力的收藏价值；

· 2022年，迎来供应井喷期，目前杭州市场在售及待售项目达80多个，库存激增，合计超7000 套。同时，随着住宅市场中高端产品供应得到补充，其替代性进一步减弱，商业大户型的“产品角力时代”真正开启。

那么，房企该如何发力实现逆势突围？对此，建发为我们提供了一个可研究的典型样本。

建发在杭州打造的首个商业大户型产品建发·缦云，作为2022年全新的项目之一，入市销售仅一月出头，便取得了亮眼的销售业绩，登顶5月杭州商业大户型销售套数、面积、金额三榜。

5月杭州商业大户型销售情况

数据来源：CRIC数据库日期截至2022.5.30

整理制作：克而瑞浙江区域

作为外来房企，进入杭州市场的6年中，建发做得如鱼得水：

· 在杭州这样的产品高地，迅速树立住宅领域的新中式产品IP；

· 第一次涉足商业大户型市场，也成功实现突围。

那么，建发打造的缦云为何能在一众产品中脱颖而出？为了解答以上问题，我们来到缦云项目现场进行了实地调研。

PART 1

沿袭新中式内核打造高品质示范区

通过实地调研，我们发现建发在新中式产品打造上的特色，缦云项目都得以延续甚至深化，包括一如既往地实景呈现了具有建发新中式特色的示范区，整体“一轴三进”的归家仪式感营造等。

缦云的示范区由约5000㎡的园林、约1300㎡会所共同组成，接近总占地的1/7，在大门、园林、会所的打造上，尤其具有特色。

01 门：更强调在地性、差异化

作为“一进”空间的大门，缦云在其打造上强化了在地化属性。

缦云大门实景图

杭州养云静舍&宁波春江悦大门实景图

在超40米宽的门庭两侧打造了高地错落的马头墙，并采用浅白色石材大面留白，而非以往王府大门两侧的一字墙与沉稳色系（如上图）；屋顶则延续了王府大门的仪式感与沉稳色系，打造传统宫殿、庙宇普遍运用的歇山顶，屋檐以微微扬起的鹊尾脊装饰。强烈的黑白对比之下，进一步增强了建筑的江南色彩。

而江南色彩的呈现，浅白色石材的大量运用很关键，这类石材进行了高温淬火、钢刷打磨等多道复杂工序加工，充分体现了缦云在用材、工艺工法方面的精益求精。

石材展示

02 园林：巧用借景、藏景，营造禅意

其次是园林空间，作为社区的核心组成部分，包含了“二进”空间画廊听雨、“三进”院落水云园，动线层层递进，移步异景，增强了游园体验感。

此外，缦云通过“因借体宜”的设计手法，很好的做到了藏景、借景。

例如画廊听雨的迎客松，若有似无的隐藏在马头墙之后，以视觉上的朦胧感与距离感，强化空间的层次感；再如水云园的归燕阁、放鹤亭与主厅，因中央镜面水景的设计，三者很好的分隔且互为景观。

画廊听雨&水云园实景图

串联二进与三进空间的长廊，两侧分别为实墙、以及由4000多片实木木板拼接而成的格栅窗框，形成虚实结合的空间对比；同时透过格栅空隙，还能够看见园中的景色，格栅在光线下所呈现的木材肌理，也营造了一种禅境。

禅境长廊

03 会所：规模大，风格新，配置高

在会所打造上，缦云也颇有考量，不仅1300㎡的会所规模跻身市场第一梯队，还在风格上做了突破，率先打造了新中式风格的会所。

会所的各个空间与角落，处处体现了建发的用心：

前厅处利用山石、迎客松打造小景观；长廊处梁枋间悬挂传统建筑中常用的垂花柱，并将建发“华纹”理念注入其中，在柱头以万字纹进行雕刻装饰；另外，还将中式园林搬入会所的下沉院落中。

会所实景图

为满足客户的个性化需求，内部配置也是高标准，配备了恒温泳池、瑜伽区、SPA区、健身区等丰富的功能空间。

会所实景图

缦云充分发挥建发内在的产品基因优势，巧妙地运用门、园林及会所构成的三大新中式内核，打造了更高标准的示范区，并且将会所及园区实景呈现，获得了市场的高认可。

PART 2

深化基因突破打造商业大户型新品类

缦云亮眼的销售业绩，既得益于示范区的高品质实景兑现，也离不开自身的硬核产品力。

缦云开创性打造了新中式商业大平层这一全新品类，因此建筑形态与户型格局也更具特色：

· 屋顶设计上，对传统中式屋檐进行创新，将其转化为全新的戗角飞檐，微微上扬的形态形似中国书法中的一撇一捺，赋予了建筑更深厚的文化内涵，所用的铝板材质也与现代高层更为适配。

传统中式屋檐VS缦云戗角飞檐

· 立面设计上，整体以江南建筑中粉墙黛瓦的构造形式，形成建筑的白色山墙系统，恰到好处的留白，与江南园林的素雅相呼应；仿古铜不锈钢、大面积玻璃、铝板、石材等不同材质交叠，形成丰富的构建系统，使建筑立面在视觉上更具层次感。

· 立面细节上，不仅采用窗棂这一传统建筑元素，打造香槟金窗框，还在上方饰以一处外挑小屋檐，下部则设置了美人靠构件，用现代材料呼应了中式建筑的白墙灰瓦，做到公建化的同时又保留了中式建筑的婉约。

立面细节

· 户型设计上，缦云从两方面发力，实现观景面的更大化：

一是将园林搬到了室内，满足客户更高层次的观景需求。每个户型都设置了面积约10㎡有余的空中庭院，客户可以根据个人喜好布置园林，还可改造为茶室、琴房等功能空间，自由多变。

空中庭院示意图&样板房实景图

二是根据立面大面玻璃幕墙的特点，在东侧建筑面积约350㎡的A户型打造270°环幕视野的全面屏，较高楼层可以直望运河景观；而西侧建筑面积约320㎡的B户型，则享有足足约21.4米的南向面宽，可以将整个园区的景观都纳入眼底。

建筑面积约350㎡户型样板房实景图

建筑面积约320㎡户型样板房实景图

在屋顶、立面，以及户型上的创新与细节打磨，不仅仅是缦云突围商业大户型市场的关键，更是建发对自身新中式产品的深化与突破。

PART 3

定位准确填补高端空白

从区位看，缦云坐落于拱墅区祥符板块，与京杭大运河直线距离仅约600米，既拥有了优越的景观资源，同时也被赋予了浓厚的历史底蕴，区位优势不言而喻。

我们将观察半径扩大后，发现其区位优势远不止于此。

在项目半径2公里范围内，覆盖了大量不同时期的热盘、红盘。

缦云2公里范围内热门楼盘概览

· 距离缦云直线仅约300米的大运桥西府，自首开以来中签率基本低于10%，最后一次开盘低至2.1%；

· 北面的运河云庄亦是如此，其先于大运桥西府2个月开盘，推出的高层房源中签率低于5%，低密产品开盘中签率也都在25%以下；

· 稍远一点的幸福里，开盘更早，凭借万象城IP创下了4次万人摇的亮眼成绩。

新房市场频频出现低中签率，高去化率，可见客户对于区域有着较高的认可度，而区域的价值也处于高增长期。

缦云周边区域的二手住宅，成交价格普遍已突破4万，高于拱墅全区3.8万元/㎡左右的二手房成交均价。

如与缦云直线距离仅约3公里的春秋华庭，在二手房市场表现亮眼，自交付以来，从最初3.8万元/㎡的成交价，到近期4.7万元/㎡的成交价，涨幅达23%，远高于杭州全市二手房6%的平均涨幅，值得一提的是该楼盘交付不足3年。交付半年不到的中城汇，二手房价格已经突破5万元/㎡，普遍在5.5万元/㎡左右。

与春秋华庭差不多同期交付的大运河府，相对更高的楼盘定位下，二手房价格更高，目前挂牌均价已经达到7.8万元/㎡。而像江南里这样的中式产品，挂牌均价更是达到了22万元/㎡的高位。

在这样一个备受认可、价值增长势能强劲的区域，总价在千万以上的产品却一直寥寥无几，区域内高端项目户型面积也基本控制在150㎡以内。面对当下高净值人群愈发走高的购房标准，这些产品略显逊色。

直到缦云的出现，才填补了区域高端产品这一空白。

缦云立足区域价值增长，打造了与区域发展高度适配的商业大户型产品，而这样高定位的商业大户型的出现，也将反过来进一步拔高区域的价值。

PART 4

结语

综合来看，缦云致力于从景观、立面、户型等各个维度升级产品，在传承产品新中式基因的同时，不断探索，持续精进，开辟了一条商业大户型市场的突围之路。

我们有理由相信，缦云在未来的销售中，能够凭借高标准的产品力和兑现力持续刷新成绩。

【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】

历史搜索

热门搜索

天元股份:2023年年度报告

燕麦科技:华泰联合证券有限责任公司关于深圳市燕麦科技股份有限公司首次公开发行股票并在科创板上市之保荐总结报告书

家居K线

地产K线

物业K线

产品角力时代，初入商业大户型领域的建发如何逆势突围？

推荐阅读：

网友评论

相关推荐

产品为矛服务为盾 | 克而瑞浙江区域全面启动2024半年度产品力&交付力测评

首开股份2023年销售回款率76%，计提存货跌价准备17亿元 | 年报拆解

首开股份2023年营收下降0.33%，ROE两年为负丨年报拆解

首开股份2023年净亏损63.39亿元，总经理赵龙节年薪减少21.62万元丨年报拆解

首开股份(600376.SH)：2023年全年净亏损63.39亿元，亏损同比增加12.75倍

最新文章推荐

东成家具未给工伤员工缴纳保险，“校长”张锡复没读大学出来打工创业

华润置地：2023年新增ESG贷款99亿元 | ESG报告

绿城管理荣升首位，蓝城集团重回前十| 新质代建品牌调研4.27战报

永升服务：2023年一线员工累计增收近1500万元| ESG报告

梦洁股份2023年净利2241.4万元，同比扭亏为盈丨年报速递