乐居财经 范范 发自哈尔滨 经过一轮轮高压调控之后，2021年第四季度，楼市终于有了回暖的迹象。

  央行频繁出击，释放楼市维稳信号，近期金融机构对房地产贷款投放明显提速，个人购房贷款也不会再持续紧张，信贷环境迎来实质性改善。

  在前两日，一直跌跌不休的地产股，迎来了久违的大涨，国际领先的投资银行——高盛也正在买入中国房企债券。

  政策暖风频吹后，哈尔滨楼市也开始出现市场“爆点”。

  南向江景房“6”字头起，赔本边缘疯狂求生

  双十一前后，哈尔滨楼市冰封的表面下“降价潮”已暗流涌动，开发商正抢在房地产寒冬到来前奋力一搏。

  近日一则标题为“首付2.8万起，单价6XXX元/㎡起，抢滩松北新区一线江景！”的文章在朋友圈刷屏。

  据了解，这是位于松北新区环西板块的珍宝岛健康城项目公众号发布的近期特价活动信息。 

  一位渠道销售人员告诉乐居财经，珍宝岛健康城新推售的12号楼整栋房源价格低至6xxx元/㎡起，楼层可选，户型为建筑面积86㎡两室和116㎡三室，相比之前的10500元/㎡均价有近4000元降幅。目前项目支持首付分期，最低首付2.8万起，还可使用公积金贷款。

  尽管2021年9月9日，松北区住房和城乡建设局发布了《关于稳定房地产市场相关情况的通知》，被不少市民们解读为松北区的“限跌令”，但市场持续低迷加之在资金、业绩、回款压力下，开发商不得不选择降价。

  除了降价外，为了促进成交，项目开始加大渠道推广力度，给出的优惠价格也明显低于项目自然到访的售卖价格，以刺激中介带客成交。

  据乐居财经了解，哈尔滨泽华实业有限公司（珍宝岛集团）此前以楼面价约2100元/㎡左右竞得环西板块3宗商住地块。 

  虽然目前珍宝岛健康城的售价依然高于拿地价，但是加上建安成本、土地税费等各类款项以及中国北药智慧产业园计划总投资的100亿元，也身处“亏本”的边缘。

  哈尔滨楼市降价潮暗涌，开发商正拼命一搏

  如同《鱿鱼游戏》一样，没有房企知道自己会倒在第几关。 

  三道红线悬在头顶、融资难、负债关……为了活下去，房企不得不大降房价、少拿地、多回款。今年哈尔滨的房企们更是紧抓年终冲刺拼杀的重大节点，促销力度一浪高过一浪，真的是拼尽全力了。

  据乐居不完全统计，“双十一”期间哈尔滨超30家楼盘推出特惠活动，购房可享受各种叠加优惠，低折扣、低首付、送车位、送钻石、送智能家居、送购房补贴、报销双11账单等一些“巨大折扣”正被不断包装成赠送形式推向市场。

  有些项目降价已经不再遮遮掩掩，如松浦观江国际B区清尾活动，少量准现房在售，6500-7000元/㎡；融创·冰雪影都双十一限时秒杀10套特价房，小高层产品成交单价5537元/㎡起；新松·未来ONE推出20套精装特价房，均价7000-8000元/㎡，最高享11万购房补贴；绿地东北亚国博城双11购房节新品加推额外98折，首付3.5万元起，最高可补助15万元。 

  
降价的还有融创。融创在哈尔滨是具有代表性的房企，遍布哈尔滨各个区域，其品牌认可度和溢价率均较高。双十一期间融创哈尔滨发起“美好生活11实现”购房节活动，融创文景壹號、融创星美御、融创四季宸阅、融创公园壹号等10大项目推出特价房源。

万科五盘联动每日5套特价房、汇智地产七盘联动购房补贴最高合计15万元、华润置地六盘联动专享“双节”优惠......各大品牌开发商推出特价房源、调低项目价格，也引发了周边区域市场连锁反应。

  乐居财经调查发现，哈尔滨房地产市场下行压力之下，无论是主城区还是环城板块房企降价几乎是普遍现象。多位受访房企工作人员称，“我们也不想降价，现在都在赔钱，但周围同行都在降价，我们也只能随行就市降价销售。”

  据市场监测数据显示，2021年10月，哈尔滨商品房成交3417套，成交面积34.81万㎡，环比下降2.38%，同比下降44.66%。

  对于买房这件事，大多数购房者都坚守着买涨不买跌的原则。现在市场环境无论新房、二手房都在降价，不着急买房的客户持续观望，成交量月环比下滑也属常见。

  一位地产经纪人告诉乐居：如果说以前促销更多是拿顶底楼层房源做特价房噱头，如今哈尔滨市场上大部分开发商的活动都是实打实的‘割肉’让利，毕竟回款压力摆在那。从价格上来说，目前哈尔滨新房价格几乎已经跌到谷底，未来不会再有大幅度下降。

  央行多次发声，“哈十六条”助力，楼市将触底反弹

  严冬总藏着春天的气息，哈尔滨正在经历“黎明前的黑暗”。 

  这么说不是空穴来风。至少从下面几个维度来讲，哈尔滨楼市已经基本“触底”。

  一是政策底。

  截止9月底，今年全国楼市调控次数已达482次，平均每天近1.8次。效果大家都看到了，立竿见影。

  不过从下半年开始，高层的语气愈发温和：

  9月27日，央行例会首提房地产，明确“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

  10月15日，央行又发声“保持房地产信贷平稳有序投放”，指出少数上涨过快城市“房价回稳后，房贷供需关系将回归正常”。

  10月21日，银保监会强调“保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房予以支持”。

  10月27日，经济日报刊文《共同富裕需要房地产市场稳健发展》提到：“持有住房是增加财产性收入的重要渠道，增加城乡居民住房类财产性收入，将有利于扩大中等收入群体规模。”

  维护房地产平稳健康发展、维护购房者合法权益、支持合理购房需求、满足房企合理贷款等，这一系列言论或将使得楼市资金紧张问题得到一定程度缓解，从而使得冷淡楼市有所回归。

  二是信贷底。

  据了解，10月全国90城平均房贷利率环比下调，为今年来首次，同时多个城市放款周期出现缩减。

  有中介朋友表示，最近二手房贷款的放款速度的确有所回升，银行审核也没有上半年那么严了，“基本上一次过”。

  信贷虽未全面松动，已开始朝“支持刚需”方向倾斜。对习惯了“紧箍咒”的楼市来说，不打压，就是很好的消息。

  三是市场底。

  在哈尔滨房地产市场低迷期，诸多开发商不堪压力开始以价换量。

  据市场监测数据显示，2021年10月，哈尔滨商品房成交均价为9331元/㎡，环比下降11.98%，同比下降10.08%。

  这场价格战也终于打到了购房者的承受范围内，合适的价格，适合的房源，不但刺激着真正想买房客户的神经，同样也刺激着整个市场在向好的方向发展。

  易居哈尔滨公司副总经理 陶汉近日接受对话时称：“哈尔滨‘十六条’新政相比去年‘十四条’更加全面，是基于市场的矛盾点采取的精准举措，预计明年二季度市场对新政会有所反馈。”

  乐居财经预测，最快明年下半年哈尔滨楼市将迎来“触底反弹”，但真正恢复市场活力是个缓慢过程。对于购房者来说，楼市的黑暗时刻即将过去，在政策与市场的变换之中，此时或许是刚需上车的好机会。