乐居财经 阿卷 发自苏州

  “整体交付的和前期承诺的差不多，不过有一点点小问题，感觉墙面有的地方有点空鼓，卫生间里面有水，开发商说是之前打扫的时候弄的，还没干。而且是毛坯房，也看不出太多问题。”中铁诺德国礼交付现场，为数不多的业主中，陈先生接受了我们的对话。

  时隔5年，吴中区“地王”项目完成了自己的首次交付，由于是毛坯交付，业主较少，产品质量如何我们不得而知，但是说到中铁诺德国礼，至今15%的网签率，在售价低于楼面价，这些现状让我们永远不会忘记苏州楼市那一段“乘风破浪”的高光时刻，也让我们记住了中铁诺德等一批房企。

  连拿两宗高价地

  2016年苏州楼市红红火火，惹得各路房企躁动不安，有心扩张的中铁诺德也不例外。2016年9月，中铁诺德一举拿下吴中木渎两宗高价地。

  其中一宗地为中铁诺德国礼项目，地块楼面价约28965元/㎡，溢价率93%，至今仍是木渎板块乃至吴中区地王；另外一宗地为中铁诺德姑苏上府项目，地块楼面价约25750元/㎡，溢价122.23%，至今仍是木渎板块里楼面价第二高的地块。

  对于木渎板块，中铁诺德的感情很是复杂，大概率是又爱又恨。

  木渎古镇是与苏州城同龄的水乡文化古镇，至今已有2500多年历史，素有“吴中第一镇”之誉。

  2012年，苏州第一条轨交开通运营，首末站分别是钟南街和木渎，连通工业园区、姑苏区、高新区、吴中区等几大区域。

  千年古镇和轨交加成，为木渎板块的发展带来了巨大的发展机遇。一时间木渎板块成了各大开发商“首入苏州”和“持续补仓”的热门区域，深受外来房企追捧，地王接连不断。

  先是国瑞豪掷40亿入驻木渎，地块楼面价达24744元/㎡，溢价率高达248.5%，成为木渎地王。地王效应发酵作用下，木渎板块部分楼盘如注入“提价针”，成交也飘红，这刺激着每一个想要进驻的房企。

  5个月后的土拍中，中铁诺德来势凶猛，一天拿下两块高价地，以一己之力将木渎的楼面价抬高至28965元/㎡，木渎地王易主。

  图源：克而瑞苏州

  楼市无情波涛汹，风流淹没红尘中，大浪淘尽方显真金。木渎板块的风吹得又快又凶，却也来无影去无踪。

  2017年后，木渎土拍再无高峰。拿地王的快感不在，中铁诺德逐渐感受到板块热度断裂的煎熬。这边木渎板块的配套紧赶慢赶还是配不上那几年房企对木渎捧杀出的价值。

  中铁诺德一次将“两个鸡蛋放在同一个篮子”，显然有些被动了，地王带来的“后遗症”影响，让中铁诺德阵痛至今。

  断臂求生

  从中铁诺德姑苏上府到中铁诺德国礼，地王像是紧箍咒一样牢牢架在中铁诺德的头上。世人总是想在地王身上寻找某种印证、惊喜，或者仅仅是噱头。

  2015年-2017年，苏州的房价犹如坐上了火箭，直线上涨，在房价倒逼地价上升的那几年，苏州地王频出，但在楼市经历了多番严苛的调控后，市场起起落落，今年9月吴中区商品住宅成交均价为24857元/㎡，木渎板块商品住宅成交均价为27644元/㎡。（数据来自：克而瑞苏州机构）

  中铁诺德蛰伏3年，仍未等到“盛世”重现。红颜多薄命，地王总坎坷。按照“面粉贵，面包水涨船高”的规律，地王在诞生之初便被戴上了“高价”的标签，然而市场环境的变化，使得地王们在定价时很难获得双赢的局面，不少地王选择“养在深闺”不见人。

  然而，产权如残烛，越烧越短；楼市如汤药，越熬越苦。

  等了3年，中铁诺德姑苏上府终于在2019年10月入市，备案均价2.8万/㎡，接近成本价开卖，精装改毛坯，中铁诺德开始“断臂求生”。

  因布局需求不惜代价拿地 ，为企业发展不顾代价放水。

  时隔一年，中铁诺德国礼于2020年7月首次领证，备案均价31529元/㎡，比周边新房均价高出6000元/㎡，去化艰难可以想象。后期为了尽快去化，2021年3月，备案价跳水，降至27006元/㎡，降价幅度甚至突破百万。

  因为拿地成本过高，导致项目定位偏离市场主力需求，销售上遇到瓶颈，中铁诺德至今深陷“亏本大买卖，免费造房”质疑危机。

  面对困局，中铁诺德也在寻找新路子。

  2019年，中铁诺德开始举办多场艺术节，为产品入市造势；同年，召开产品发布会，高调拿地3年后，两宗地案名相继正式公开，然而市场反应平平，中铁诺德不得不寻找其他出路。

  这些年形容“赔钱赚吆喝”的词似乎都与中铁诺德有关。中铁诺德姑苏上府贴着楼面价开卖；而中铁诺德国礼就没那么幸运了，自开卖以来各种降价刷屏苏州，屡次“甩卖”无果。

  2020年7月：首次领证，备案均价31529元/㎡，随后，备案价跳水，降至2.7万/㎡；

  2020年11月：限时4套特价房源总价最高优惠32W+，还有5W车位券；

  就在最近，再推出两套特价房，原价3万/㎡现在直降7000元/㎡，单价仅需2.3万/㎡.....

  2020年，中铁建工集团副总经理王玉生视察地产苏州项目提出3点要求，紧扣项目节点，加快取证速度；确保建设品质，重视营销推广；积极投身竞赛，掀起大干热潮。

  可以看出，中铁诺德有心抓紧去化。然而，中铁诺德姑苏上府耗时两年才终于售空；中铁诺德国礼卖了一年，去化率只有15%，地王卖出“骨灰价”也难以跑量。

  行业形势已不容乐观，土地溢价受严控，地王面临“绝迹”，留给中铁诺德的时间真的不多了。

  最初的美好

  于大多数苏州人来说，对中铁诺德的初印象，还是2016年一天两宗地先后挑战地王成功，轰动全市。

  实际上，这个来自北京的房企早在成为地王的四年前就已经进入苏州了。

  2012年12月26日，中铁诺德竞得中铁诺德誉园项目地块，那是中铁诺德首次在苏州亮相，很多人并不清楚中铁诺德将给苏州楼市格局带来怎样的惊喜，但也因为苏州的大街小巷遍布着中铁在建项目对其充满期待。

  头顶中铁光环，中铁诺德在苏州的首个项目相当谨慎，新兴板块建造刚需项目，幸运的是中铁诺德赌赢了，彼时通安板块正处于初始期，板块未经开发，中铁诺德也没有竞品，非常亲民的价格，以7500元/㎡的均价成为新区刚需购房者的优选楼盘。

  2013年12月，中铁诺德誉园首期推出建面约81-128㎡户型房源，2小时内售完，紧迫加推房源去化9成。试水性产品被追捧，中铁诺德也在通安板块奠定了较好的口碑和客户基础。

  随后便是中铁诺德漫长的“潜伏期”，在之后四年间，它表现得格外冷静和克制，未拿一宗地，直至在木渎一站成名。

  在此之后中铁诺德再度化身“隐世高手”，江湖轶事天天上演，土拍主角时时更换。9年时间里，中铁诺德在苏州打造了3个项目，无土地储备，中铁诺德在苏州的下一步又将如何进行呢？曾经深耕苏州的决心还能找回吗？