乐居财经：11月7日、8日，石家庄市住房和城乡建设局相继出台两则规范商品房项目开发建设的公告，一个剑指商品房项目预售许可标准，一个剑指商品房预售资金监管，这两个政策从房地产开发预售到建设过程进行了严格的监管，可以说是双剑封喉，卡住了房地产不规范开发建设的种种弊病。

  《公告》指出：2021年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续。被动式超低能耗建筑、装配式建筑和中央商务区商品房项目继续按原政策执行。预售许可形象进度调整后，涉及预售资金监管等措施将相应做出调整。

  预售许可形象进度调整后，涉及预售资金监管等措施将相应做出调整。接着11月8日，石家庄出台《关于加强我市房地产开发项目监管的公告》，其中包括：

  商品房预订款、首付款及按揭款等款项全部纳入监管专用账户，预售资金用于本项目工程建设支出。确保项目完全达到交付使用条件。

  2021年11月8日后出让的房地产开发项目，预售形象进度达到封顶后，方可办理预售许可审批手续，住建部门将进一步加强工程建设全过程监管，同时修订商品房预售资金监管政策，重点加强项目预售后剩余工程建安成本资金的监督管理，专项用于工程款项支取，确保项目完全达到交付使用条件。

  提醒广大购房群众，购买商品房前一定要查看所购楼栋是否取得《商品房预售许可证》，切勿购买未取得预售许可的项目。购房人所交付的预订款、首付款及按揭款等仍然要全部打入预售资金监管专用账户，住建部门将依法监督企业规范使用。

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  一石激起千层浪。这两个政策一经出台就引起社会的广泛关注，从购房者层面看，以后买房更多了一层保护伞；从开发商的层面看，无疑提高了开发建设的门槛和成本。那么，这两项政策出台后有什么影响？房价会不会因此上涨？购房者要马上购房吗？……

  资金链断裂、违规建设…烂尾楼成为城市之痛

  在这两项政策出台之前，石家庄自2021年8月7日起开展了力度空前的烂尾楼整治工作，在短短一个月时间内先后公布5批次共计44个烂尾楼项目，纳入到河北省解遗办台账。而这更清晰的揭开了石家庄“烂尾楼”久治未愈的伤疤。

  近些年石家庄的城市发展突飞猛进，这离不开房地产项目集中开工建设，但在市场开发早期，企业资质不合格、违法违规建设、资金断裂等问题大量存在，即使五证齐全的项目也很多存在烂尾的情况。比如位于长安区胜利北街的翡翠家园项目，项目在2013年取得建筑规划总平图后就无其他任何手续进展，2015年被列入石家庄市房地产专项整治项目，2019年被列入市区“烂尾楼”项目，2020年该公司法人被依法批捕，乐居了解该公司账目显示已无资金可使用；比如位于桥西区的新石中路的望公府项目，目前虽五证齐全，主体完工，但是项目涉及“一房二卖”，至今项目的交房日期一再拖延；位于槐安路与东二环交汇处的宝鼎世嘉，因为资金问题自2013年入市销售以后就一直断断续续停工，原计划2021年10月交房也并没有如期交房……烂尾楼成为百姓心中的难言之痛。

  虽然烂尾楼整治风暴启动以来，一些项目已陆续取得进展，政府也明确公示了责任人及解决时间，但仍不乏有项目停滞不前，以近期补证项目来看，米氏e家天下、水岸憬园、魔方青年墅、公园城、昶昊悦府等项目虽然进入土拍补证阶段，却仍意外流拍。石家庄烂尾楼的问题错综复杂，而此次预售政策的调整可谓从源头上进行梳理预防。

  预售政策调整， 持销项目抓紧空窗期

  《关于调整我市商品房项目预售许可形象进度的公告》、《关于加强我市房地产开发项目监管的公告》的出台，在市场下行周期期间，可以说给购房者发出安全购房的警示。

  在“三道红线”高压、金融环境紧缩的背景下，全国陆续有房企出现资金紧张甚至暴雷的现象，保交房成为多数房企的硬性目标。在预售政策和预售金监管政策调整后，可以说基本上能保证项目不会出现烂尾的情况，封顶之后只要是项目销售状况良好，正常的销售回款就能保证交房，但购房者还是要考察好企业的资金实力，销售状况。

  那么政策的出台会不会影响房价上涨？

  石家庄房地产市场研究中心主任赵猛分析说，“短期内两个政策的出台不会直接影响房价的上涨。虽然供需是影响房价的一个因素，但还有城市发展、金融信贷政策、土地政策、人口政策等其他因素也要综合考量。但这个政策会进一步影响炒房客的预期，整体还是坚持房住不炒，促进房地产市场的稳定发展。“

  金地集团石家庄公司总经理刘轶说，“这两个政策的出台影响挺大的，由于考量到环保的要求，本来石家庄的开工建设时间只有5-6个月，这个政策的出台会让销售周期延长，对企业现金流压力更大“。

  根据政策，11月8日之后出让的项目要采取新的预售政策，而无疑目前在售的已经取证的一些持销盘还能抓住政策空窗期，加快销售速度。

  此外从政策中还能看出，被动式超低能耗建筑、装配式建筑不受政策所限，因此可以推测会有更多开发商转向装配式住宅、被动式建筑，总体上来说供应量不会断崖式减少。金地集团石家庄公司总经理刘轶说，政策的落地和传导也需要时间，而至于要不要全面转向装配式建筑，开发企业也会更加慎重核算项目的盈利空间。

  石家庄预售政策调整之后，企业会不会降低在石投资建设的预期呢？购房者是会加快出手购房，还是加重观望？这些系列连锁反应还有待验证。