嗨，周末又是我值班。办公室太冷，就小编……算了，改为用我吧。我一个人在值班，有点寂寞。

  言归正传。

  上周天津刚刚释放了10月的最后一轮销许，本以为11月份会继续冲刺的，没想到10月份的供货量可能还没有完全去化掉，可能是积食了，11月份销许相比整个10月平均每周都有较大下滑。

  11月2日，天津市住房和城乡建设委员会网站，发布了2021年第四十一批商品房销售许可的公告，项目共计涉及16个，涉及在售商品住宅项目15个，总供应量达约14.6万㎡，其中住宅类型产品约12.9万㎡，下发销许住宅部分主要在环城和远郊区域，环城9个项目，远郊7个项目。

  从整体上线的供货面积的量而言……嗯……我觉得，没什么可言的。

  除了比9月淡季中销许量相对低一些之外，其实整体的供应量并不高，这也非常符合近期市场的现状。

  10月的还没消化完呢，11月就再等等吧。

  除了环城出现了金侨北辰两盘的新面孔，东丽的远洋也即将开盘，整体来看，都是顺销在售。

  北辰：金侨云璟昨天发布了保价公示函，给予市场和购房客户信心，目前还在认购中，据我了解，单价17500元/平米起，精装修高层18层到顶，洋房产品应该均价在20000元/平米上下。

  北辰：金侨锦公馆目前也是认购中，洋房产品，75/87/95平米三种产品，目前均价未知。

  东丽：远洋宽阅时光目前也是推洋房产品，户型80-120平米户型，目前价格尚未释放，我咨询过相关置业顾问，现场表示，基本总房款在160万元以上，你自己推算一下。

  当然，以上户型和报价最终以开发商现场公示的销控为准。

  其他的西青，诸如保利和光尘樾，梅江壹号院，绿地新里天澜，中建玖棠府，雅居乐御宾府雅玥的就不用多说了，大家对价格都很熟悉就不一一列举了。

  北辰的碧桂园中心售卖的是商业，其中近期推了商业公寓产品，40/53/70平米小户型，总价40万左右。还有40-280平米临街商铺。

  远郊也都是大家耳熟能详的项目，宝坻的新城玺樾潮鸣也拿下销许了，近期在宝坻将可能开盘。其次静海的筑境项目也再拿销许，也是静海核心区的大宅项目，之前售价15500元/平米，这次新拿的楼座目前尚不知道报价。

  总体来说，本次下发销许，真正的超级“网红”流量盘，真不多，市区“炸街”的热门项目或者新项目，真没有。

  这不由得，让我感觉未来的几周，天津市场有些寂寞。

  但真的很寂寞吗？也不尽然。

  昨晚北辰又又又一次打破了这种寂寞，刷起了首开盘的排队风暴，不论是朋友圈还是各种短视频平台，几乎很多人都刷到了融创宸阅和鸣的开盘现场。

  *图片来自于网络朋友圈

  究其原因：一来产品于区域内定位比较新颖，二来整体户型结构分布合理，适合刚需、刚改类人群，三来昨天现场最终的特惠报价，也的确很吸引人（不知道的可以翻翻短视频平台），总价控制在120-210万区间。恰好符合目前环城市场的整体定位，才会引来“需求的自然释放”。

  回头看，我们谈及的又又又。

  不止于北辰，包括津南，西青，东丽等诸多项目都曾推出过特价房，首开特价的情况，其实很多开盘，为了加大促销力度，往往都会选择“让客户一次买个够”。

  包括上周到本周，除了大家能够了解的万科滨江都会、金地融信万悦城、生态城万达等大张旗鼓的开盘，还有一些项目据说也在悄悄的尝试着开盘，包括今天在也有几个项目在开盘，但是场面及结果，目前尚未有消息透露，毕竟如今的市场不比以往。
其实对开盘的这类情形，我也走访咨询的一些业内、从业人士、中介机构，他们纷纷表示，这也是房地产营销的策略方向之一，同时这也符合当前环城市场需求的情况。

  根据近期几个对话的行业人士，他们表示：

  第一，环城市场的项目确实是真的“充足”。

  我曾经和一位自媒体行业的前辈了解过，他表示他那会看房，一个区域的板块里无非3-4个盘，开车跨度在10-15分钟。反观如今的板块中扎堆的项目，步行可能比开车还要快，所以，竞争化的趋势越加凸显，因而导致客流的分散度比原来更大。我在10月1期间对话一个中介门店的经理，他表示，过去在西青问到你买哪的房子，大家回答的都是中北镇、张家窝、精武镇，现在得具体到你在西青纬华道上，他在奉华道上，他在高新区地铁站，主要项目分散度越加的垂直于板块化，集中开发的密度，让大板块逐渐向小版块的竞争压力凸显，人们的选择基本也得靠百度地图。

  第二，环城市场的需求也在随着市场的波动期在改变。

  随着全国市场整体下行通道打开，整体价格战已经不再逃避，除了少数几个坚定品质和企业实力的项目在相对保价之外，更多的项目碍于市场客源的压力都在释放“优惠”。我上周走访的某环城项目，一位7年经验的置业顾问表示，过去房价一涨，我们一天都喝不了几口水，现在反过来了，真的释放特价房或者首开特惠什么的，才会有的接待有的忙。究其原因，她表示第一位的就是大多数客户换房需求，因为二手房滞销而放缓，手头资金没办法购入二套，同时碍于之前出台房地产税的新闻，也不敢轻易再购二套；其次市场的整体价格波动，让很多纯改善型客户更愿意去等等看，她表示，环城很多新天津人的客户，并不像市区一样，对周边属性和地缘感那么深，市场每周东边日出西边雨的，哪里价格合适，就一瞬间奔向哪里。

  第三，刚需的市场下主要还是总价需求。

  与一位项目营销的人沟通，他对于环城的的看法，更多的在于刚需客群的定位就是需求，而非炒房客，或者投资客，更不是过去拍脑门有钱就买买买的那群人。他觉得，刚需层面对一个项目的产品类型要低于产品总价需求，目前环城的刚需刚改类产品基本定位在100/150/200/250四个区间，这区间主要决定于高层or洋房，还有你项目在环城什么地段。刚需的需求除了自住的户型和周边配备资源占据40%之外，那60%就是在总价上，单纯的谈及洋房和高层，毛坯和精装，普通户型和现代宽厅，有什么品质上的区别，对于大多数刚需刚改的需求来说，意义不是很大，很多地缘型改善客户就是买的性价比，同样的价格，哪能买个户型更大更好的，同样的户型，哪个总价更加合适，这是更多人考虑的。

  所以，我个人觉得，第三点非常符合目前的市场的刚需客群。主要看价。

  当然，这些点，对于远郊的非核心区一样适用。

  综上所述，未来市场上还有诸多的项目准备开盘，即将开盘，马上开盘，等待开盘，不管各类项目开不开盘，每个人的购买力的释放，都要因地制宜，有钱人是少数的需求，买的就是少数的新产品和价值，普通人是多数的需求，买的就是大多数人争相需求的性价比。

  真正的将产品的区分化做好，才是关键。

  譬如如今流行的玻璃幕墙，可能未来的市场上会越加的普遍化，就如同前几年大家都主打的三向朝南，四叶草户型，以及LKD功能区一般，每个项目都会根据自己的容积率，产品合理化的打造这些，园林、社区硬件、外立面标准其实也大相径庭，可能产品上的雷同化也会让新鲜感降低。那么区别在哪里呢？

  我这周参加天猫好房的微笑天使活动中，一位置业顾问的表述，让我看到了市场确实在逐渐进化，房企对购房者的承诺标准在提升。将精装修材料的标准、品牌、电器及室内交付硬件配备的品牌规格，合理化的付诸于购房合同，这一点，才是向购房者树立信心的关键，当然，我也坚信，这些不是所有房企都能够做的到的，就如同交房即交证一般，依旧行走在前沿的房企，是相对独自寂寞的。

  比起没有“硬盘”拿销许的寂寞，我坐在办公室里打字时都想哼一曲听寂寞在唱歌了，但是忽然翻看日历，下周就是即将开始的双11，我觉得，各路房企不论是真优惠，还是想套路，都会做好充足准备。

  因为市也许像李宗盛一样，绝对不会让平淡的楼市，寂寞难耐。