乐居买房讯 陈桃 近日，房地产税将要在全国部分城市开展改革试点的消息闹得沸沸扬扬，不少媒体、机构、专家纷纷猜测哪些城市将会成为首批试点城市？

  今年以来，关于房地产税的相关消息逐步释放。10月23日，官方消息一出，这件事便板上钉钉了。

  不难看出，这一次，国家动真格了！

  2011年来，重庆一直在实施房产税政策，而此“房产税”非彼“房地产税”，这次是否会纳入新版房地产税的试点城市，引发大家猜想。

  哪些城市“中标率”高？

  2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》，试点期限为五年，自国务院试点办法印发之日起算。

  但是，房地产税试点政策改革方向尚未明确。

  在财联社的一条消息中提到，中信证券研报分析房地产税试点政策或包括完善征管制度、取消新老划断政策以拓宽税基、适度调整税率、设置房产市值评估比例、首套房免征与人均免征面积等。其认为上海、重庆、深圳、海南或将成为首批试点征收区域，因为两城新老划断等制度设计原因征缴力度过低，难以达到房地产长效机制的要求。

  华夏新供给经济学研究院院长贾康在媒体对话时表示，房地产税改革将采取“积极稳妥推进立法+试点先行”双管齐下的方式，试点区域建议浙江、深圳和海南三地。因为浙江是共同富裕示范区；海南是第一个提出“去房地产化”的省份，且要在全岛建设全球最大体量的自由贸易港区；深圳则是中国特色社会主义先行示范区。

  同时，克而瑞研究机构在近期推文中分析称，首批试点城市较大概率从两类城市中诞生。

  其一，前期房价上涨过快，或者房价始终面临较大上涨压力的核心一、二线城市，如上海、深圳、广州、杭州、南京、苏州、西安等。其二，今年被住建部点名约谈的热点一、二线城市，涉及上海、北京、深圳、成都、西安、广州、合肥、宁波等。

  重庆已实施房产税政策十年

  早在2010年8月，国家发展和改革委员会财政金融司司长徐林便提出，中国计划实施一系列税收体制改革，包括推进房产税改革。2011年1月，重庆、上海两座城市纳入房产税首批试点城市，距今刚好十年。

  目前，重庆房产税政策依然坚持施行中。

  从征收范围看，重庆房产税主要针对独栋商品住宅、新购高档住房，以及“三无”人员新购普通住房。

  其中，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房。这一界定，既有效控制房价快速上涨，又留有房价上涨空间。

  同时，征收对象也制定了免税面积。办法施行前拥有的独栋商品住宅免税面积为180㎡、新购的独栋商品住宅和高档住房免税面积为100㎡，“三无”则不扣除免税面积。

  在税率方面，按照新建商品住房成交面积均价划分了三档：0.5%、1%、1.2%，“三无” 住房统一为税率为0.5%。>>2021年重庆房产税执行标准

  可见，重庆房产税政策让应税房源控制在小范围，不会误伤刚需、刚改类住房需求，而且让房地产市场长期保持健康发展。

  重庆有无可能试点新房地产税？

  自2011年重庆房产税执行以来，重庆房地产市场一直保持平稳健康的发展趋势。

  近四年，重庆主城区商品房供应量和成交量均保持在2000万方以上，市场供需长期处于平衡状态。

  克而瑞重庆机构数据显示，今年1-9月重庆主城区商品房成交量1889万方、供应量1456万方，预计全年成交量、供应量将依然在2000万方以上。

  从房价走势看，近四年重庆房价水平也保持稳定上涨。

  重庆房产税以高档住宅为重点征收对象，并形成阶梯征税标准，有效制约了房价增长速度，重庆房价被控制在合理范围，即控制房价暴涨，又为房价的合理上涨留出空间。

  这一点，从重庆高档住宅房产税起征点进行每年调整变化可直接反映。

  除此之外，重庆公租房的建设与房产税政策相配合，也有效控制了房价炒作空间。

  截至今年2月，重庆市公租房累计分配54万套，140余万住房困难群众实现“住有所居”。市级投资公租房21个项目已全部入住，累计分配31万户、90余万人。

  据重庆市公共租赁房管理局公告消息，今年重庆市公租房已进行三次摇号配租，共配租27565套房源。

  事实证明，重庆施行 “低端有保障、中端有市场、高端有约束”的房地产调控理念，为重庆房地产市场的健康发展提供了政策保障。

  从土地财政转向房地产税或是趋势

  房地产税即将展开试点的消息一出，不少声音在谈论重庆、上海房产税与之不同之处。

  业内人士猜测，在今年“共同富裕”、 房地产金融收紧等背景下提出房地产税改革试点，其目的显然截然不同。

  事实上，从地方土地财政向房地产税转型是大势所趋。

  数据显示，中国宽口径的城镇化率已经达到75%左右，发达国家的城镇化率普遍在80%-90%之间，中国快速城镇化阶段渐进尾声，存量房时代逐渐到来，土地财政难以为继。

  所以，国家推动房地产税改革是势在必行的，而且从一些政策的调整也能看出改革决心。

  6月4日,财政部、自然资源部、税务总局、人民银行发布的《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）明确提到，税务部门将代替自然资源管理部门征收土地出让金。

  根据《通知》，上海、浙江、安徽、河北、内蒙古、青岛、云南省等7省市自今年7月1日起开始试点，其他省市自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

  这一政策的施行，也从侧面印证了房地产税将逐渐成为地方政府主要税种的趋势。

  声音：房地产税改革利好？利空？

  那么，房地产税改革试点对中国经济、地方政府财政、房地产市场的影响如何呢？

  近日，易居研究院副院长、房产专家杨红旭在微博中提到，开征房地产税的一个重要目标是增加地方政府的收入，同时减少对土地出让金的依赖度。同时，他认为开征房地产税对一个城市的市场属于利空，楼市将更加低迷，土地也就更加难以卖出。

  北师大管理学院教授、博导，北师大房地产研究中心主任董藩在微博发表《要不要赶紧卖房？——面对房地产税的正确态度》文章中提到，在土地国有、缴纳了土地出让金的背景下，主张最好不对居民住宅再征收房产税，以避免重复收取，居民难以承受，且征收的条件还不成熟。

  他认为，中国由于城市规模大、房价高、工资性收入低，对房产税的承受能力是极弱的，超过了工资性收入的十分之一，普通家庭就可能被税负压垮。当房地产税开征并且较重时，房地产的需求就会下降，价格下跌，接着开发规模急剧收缩，土地出让价格与面积会大幅下滑。

  克而瑞地产研究中心分析提到，房地产税改革对核心一二线城市影响有限，对三、四线城市和旅居城市或是重灾区。对房地产市场的负面影响也将远远大于2011年，长期来看将改变楼市供需乃至房价预期。（完）