乐居财经：房地产税试点正式来临！

这虽是计划之中，却仍在落地那一刻给原本就意志消沉的市场再来一个当头喝棒。当下的市场销售惨淡、土地成交冷清，房地产税试点落地真是让行业内心生畏惧的感到“凉凉”。

在市场上行周期，如2015年、2016年销售火爆的时候，房地产税降临大概都能接得住，而如今不同以往，经济整体下行趋势下，这绝对是一把封喉利剑。

那么，房地产税为何还会在这个节点试点落地呢？

纵所周知，土地财政是政府收入的重要来源。据财政部数据，2020年土地出让收入和房地产专项税合计收入占到地方财政收入的37.6%。但目前，全国的城镇化率已经达到75%，可以说土地红利已经接近尾声。土地供应市场也整体呈下滑趋势，从2021年全国各地土拍市场情况来看，流拍是全国现象，其中北京、广州、杭州、沈阳流拍率甚至超过50%。

很显然，土地财政已经难以为继。向保有环节要效益，征收房地产税是大势所趋也已是形式所迫。

同时，我国目前已经进入存量房时代，据易居研究院数据显示， 截至2021年三季度末，全国60个城市二手住宅库存量为320.2万套，而全国各地的库存量还在快速增长。《中国住房市值报告》数据也表明，2020年中国住房市值418万亿，是GDP的4.1倍，这一市值也远远高于美国、日本、德国、英国、法国等发达国家，为征收房地产税提供了丰厚的土壤。

从土地财政向房地产税转型，也是未来解决政府收入、调节个人收入分配、平衡住房供给的长效机制。

早在房地产税试点落地之前，在上海、重庆就试行过房产税。

上海针对新购住宅征税，采用0.4%、0.6%两档；重庆针对高端住宅征税，采用0.5%、1%、1.2%三档税率。但区别于上海、重庆经验，据泽平宏观预测，“随着全国普遍进入存量房时代，预计课税对象将以存量房为基础，预计试点城市将因城施策，税率一开始不会太高。而此前上海试点方案的免征面积是人均居住面积2倍，预计此次试点将免征面积做出调整以扩大税基，并且根据家庭成员人数、抚养负担、特殊群体等给予抵扣面积或税收优惠“。

虽然房地产税落地试点城市和细则还没有出台，石家庄会不会是试点城市也还不确定，但不可回避的是，这项长效机制对房地产市场供需双方的深远影响。

很显然，上海、重庆的房产税征税标准更多是抑制投资炒房人群入场。但如果房地产税在石家庄落地的话，近些年通过高杠杆入手的大量房产会集中出售，目前二手房市场已经饱和，必定会出现忍痛割肉降价的现象；另外一部分非刚性改善群体也会考虑月供压力绕道而行。当然，大量增加的市场供应量，更会加重购房者的观望情绪，未来的新房销售将面临前所未有的局面和压力。

刚需购房者的黄金时代来临了。那些高杠杆炒房的投资人群必然会陷入严重“内卷”，而也有一些高价买房的购房者不可避免的受了伤。

其实，自2016年中央经济工作会议提出“房住不炒”后， 房地产开发就逐渐告别大开发时代。调控不断加紧，开发商或主动或被动的调转方向，告别高周转模式，长期主义、稳健经营成为未来行业发展的主旋律。

目前，房地产税试点城市及实施细则还没有出台，而政府、开发商、购房者到底能在这场变局中如何安身，可能需要在更长的时间长河里去验证。