乐居财经  哈尔滨楼市再现 “4”字头房源，刷新房价底线，价格战又开始了吗？“建筑面积45㎡平层公寓，惊爆价4888元/㎡起，抄底融创文旅城，最后60套。” 

  这是融创文旅城近期的渠道促销特惠，进一步引发了市场对公寓价格战的关注。

  乐居哈尔滨网站信息显示，该楼盘2020年9月平层公寓均价7500元/㎡，近期推出的部分单价低至4888元/㎡的特价公寓房源，房价每平方米已直降近2500元。

  若按最低单价4888元/㎡计算，总价22万元就能购买一套约45㎡的公寓，首付只要11万，按贷款10年计算月供只要916元，超低置业门槛引发了一轮市场关注热潮。

  但据乐居财经调查了解，目前推出的4888元/㎡特价房源仅有20套，全部毛坯交付，而且都是19层的顶层房源。

  较好楼层的房源价格在5300-6000元/㎡左右，也是毛坯交付。

  据同策数据显示，2021年8月松北区普通住宅均价8220元/㎡，首套首付11万元，能够买到一套建面66㎡的70年产权的住宅，而且还可以使用公积金贷款。对比之后，为什么要6000元/㎡买一套市场流通率很低，只能“世代相传”的公寓。

  据统计，目前，哈尔滨大部分公寓价格全线下跌，几乎无一幸免。

  比如，群力东某品牌开发商特价LOFT折合单层价格4000+，香坊某盘首付5万买房送钻石......

  哈尔滨的公寓价格一降再降，到底是什么原因导致的呢？

  01.供应高位，去化周期近4年，公寓困局待解

  公寓价格“大跳水”只是当下哈尔滨公寓市场的缩影。

  这几年，哈尔滨大量供应土地，出让土地中商业配比过高，导致市场上商业类产品较多，且投资客户消耗过度，再加上商业产品高额的交易税费，公寓产品销售艰难，去化缓慢。

  存量庞大的公寓产品正成为开发企业最大难点。

  据同策数据显示，截至2021年6月底，哈尔滨公寓存量140.8万㎡，同比上涨15%，去化周期43.6个月，同比上涨10%。 

  是的，哈尔滨的公寓产品库存量，高到惊人。

  哈尔滨公寓库存高企，源于供求两大因素：一方面，哈尔滨供地商住比过高。

  为什么城市里，要建这么多公寓？

  很多地块，在出让时，控制性详细规划上都会要求开发商配建一部分商业和办公写字楼。

  和住宅开发不同，建商场，运营难度大、成本高、回款慢，还有高额风险；建写字楼，现在连上海的办公市场都过剩，更别提其他城市。

  那怎么办？

  商业直接建成公寓，办公也改建成商住公寓，原本让开发商们愁到挠头的配建部分，统统一卖了之。

  另一方面，与高供应相对应，哈尔滨市场对公寓需求并不大。

  同策数据显示，哈尔滨近五年公寓供求整体呈现上行态势，2021年受市场影响供应减缓。

  各区域公寓市场，松北区部分项目以价换量，但对于整体市场销售促进不大。 

  哈尔滨的公寓特别难卖。

  尽管开发商使出浑身解数、营销套路，骨折价层出不穷，甚至推出买公寓送车，如此绞尽脑汁，一个月能卖多少公寓呢？

  2021年8月，哈尔滨主城六区公寓产品仅成交288套，成交面积1.75万㎡。 

  假如哈尔滨的公寓立刻停止新建，以现有的去化速度存量需要多久能卖完？

  哈尔滨上半年公寓现有库存140.8万㎡，要去化80多个月，6年多才能卖完。

  事实上，哈尔滨公寓市场尽管库存已经天量，但公寓新建供应的脚步从未停止一刻。

  高供给、高库存、低需求，哈尔滨公寓市场困局短期内难以缓解。

  自2020年开始，随着新冠疫情暴发，哈尔滨房地产市场就受到重大冲击，进入停摆状态，至今无回暖现象。

  市场中，哈尔滨商品房市场目前以住宅成交为主，占商品房总成交量的83%；其次为公寓产品，再次为商业产品，办公产品成交最差。

  据同策数据显示，2021年上半年，哈尔滨公寓成交均价7277 元/㎡，同比下降18%，市内六区不少公寓也仅卖5000-7000元/㎡，市场萎靡。

  三十年河东，三十年河西。当2017年，全国开启限购潮，公寓凭借“不限购、不限贷”，不少人大量抢购，投资公寓，这些人一定不会想到如今的公寓价格没有最低只有更低，开发商正在为公寓去库存绞尽脑汁。

  不少业内人士表示：哈尔滨商住比过高，接下来还有大量新增供应，且商住比暂时还看不到改善迹象，哈尔滨的公寓即便打5折出售也要谨慎购买。

  乐居财经认为：“哈尔滨公寓市场高库存下需求正在触顶，降价并不能从根本上解决公寓问题，开发商和政府都应寻求新的思路。”

  02.公寓突然火起来了，到底谁会买？

  新政是点燃公寓市场的直接导火索。

  刚刚发布的“哈十六条”新政中调整居住用途公寓产品的水电费用标准，降低商业产权居住产品生活成本支出，扩大刚需产品可选范围。

  与此同时，与去年的“十四条”相比，今年的“十六条”针对不同学历人才以及非哈市户籍人员购房进行不同额度补贴政策，进一步提升年轻客群及外来首置客群的购房意向。

  而正是这群年轻人对公寓的接受度非常高。

  乐居小编有一个朋友，不顾家人的反对，排除万难，在她单位附近买下了一套公寓。

  而她买公寓的理由是：“公司附近一套四五十平的公寓，首付只要10万，自己的积蓄加上爸妈的资助，月供不到一千元，每月工资完全可以应付。而且地理位置也不错，上班通勤，购物逛街，基本在10分钟路程之内。”

  对于那些没有足够资产来负担一套住宅、却对生活品质有追求的购房者，公寓或许是一个选择，也算是添置了一份资产，自己将来不住了，也可以用来出租。

  但事实真的能这么美好吗？

  公寓投资回报率，行情好了一年能有2-5%，回本周期长达25年。

  有人要问：“不能出租，可以卖了赚差价啊。”乐居财经认为这可能会更难，为什么？

  大家可以打开某卖房的APP，去看看你周边的二手公寓成交量。哪怕是市区，二手公寓的成交量也低到可以忽略不计。

  一个小区，一年到头可能也交易不了两套二手公寓。

  超低流动性的背后，是税费的问题。

  都知道公寓的交易税费高，具体有多高？

  增值税：全额*5.6%。个人所得税：差额*20%。土地增值税：差额*30%～60%。过户手续费：5元/平。契税：（核定计税价格-应征增值税）*3%。印花税：税收核定价*万分之5。以上这些全部加在一起，一次交易，就能吃掉你50%以上的增值收益。

  一套50万的公寓，涨到了70万，交易税费11万，实际收益只有9万。

  这种税费成本，直接摧毁了公寓一半以上的流动性。

  03.写在最后的几点建议

  我们都知道能买住宅，就不要买公寓。商住公寓既不能落户也不带学区，年限短，变现很困难。

  过去几年，想投资买公寓的，现在几乎集体站岗，肠子都悔青了。

  如果说了这么多你对公寓价值依旧满怀憧憬，还是想试试，到底应该怎么做？

  首先，选择大品牌的开发商。他们认可的地段价值，会有一定程度的靠谱性。

  其次，看地段价值。去周边看这个地方的人流量大不大、周边有没有完善的配套设施，写字楼多不多，有没有学校，有没有地铁。这些都是未来生活和出租的保障之一。

  最后，问中介这边房子的租金情况。不管是不是要自住，如果一个地方租金很贵，说明市场认可这个地段，反之亦然。