乐居财经 今年以来，很多城市的购房者都反馈，房贷申请排队时间越来越长，而且银行对首付资金来源和资质审批更加严格，有个别银行甚至暂停了二手房贷。

  比如哈尔滨，根据乐居财经此前摸底了解，中国银行、交通银行、招商银行等8家主流银行房贷利率均有不同幅度的上调，而且对收入证明、银行流水、购房资质等资料的审核更加严格，放款周期也有所延长。

  现在的房地产市场不仅是购房者买房难，房企的生存也更加艰难。

  从去年下半年出台的“三条红线”，到去年底提出的“贷款集中度管理”，再到今年初“集中供地”政策落地，高层对房地产行业全局性的管控政策体系正在逐渐补全，房地产行业的土地红利、金融红利时代已经过去，正进入史上最严监管时代。

  不过最近一个月内央行连续三次在重要金融会议中提及“房地产”行业，向市场传递维稳信号，对于房企和购房者而言都是重大利好！

  01.房企的“救命钱”有着落了

  9月27日，央行货币政策三季度例会首提“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”，释放房地产维稳信号。

  9月29日，央行、银保监会联合住建部和24家主要银行召开房地产金融工作座谈会，提出“准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度”，指导金融机构加快落实“两个维护”要求。

  10月15日，央行第三季度金融统计数据新闻发布会，第三次强调“两个维护”，同时，会上对房贷供需关系、房企“三线四档”融资管理规则、境外房企美元债价格下跌等内容做出解答，再次对市场传递出维稳房地产的信号。

  不到1个月，央行三次针对房地产市场表态，一次比一次态度清晰。一时间不少开发商认为政策放松的信号出现了。

  2020年8月20日，为完善房地产金融债务审慎管理的制度，住建部和央行宣布了房企融资的“三道红线”，从2021年1月1日起，房地产企业资金监测和融资管理规则将在全行业全面开始实施，并力争在3年内达标。

  其标准内容如下：

  红线一：剔除预收款的资产负债率不得大于70%；

  红线二：净负债率不得大于100%；

  红线三：现金短债比不得小于1倍。

  按此将房企分为“红、橙、黄、绿”四档，有息负债规模年增速分别限制增长0%、5%、10%和15%。

  简单说，就是房企的融资难度增大，特别是负债率高的房企，融资将会异常艰难。

  据相关数据统计，目前百强房企中的61家上市房企，踩了一条以上红线的就有48家，接近80%。

  真正满足监管红线要求，也就是三道红线一条都没踩的只有少数几个，如华润、中海、保利、龙湖、金地和滨江。

  在“三条红线”之下，房企被分为三六九等，进入“红档”的房企的借款渠道立马被限死，除了分拆资产、股份增发这些财技，就只剩拼命卖房卖资产了。

  负债高企、债券集中到期、融资渠道被砍断，2021年不少房企终于撑不住了。

  据不完全统计，从2021年初至今，累计申请破产的房企已经超过300家！算下来，平均每天就有一家房企宣告破产。

  在2021年，房企暴雷已从过去中小房企，百强房企，千亿房企蔓延到地产头部房企了。比如2018年爆雷的中弘股份；2019年的三盛宏业、银亿集团、颐和地产等，2020年的福晟、泰禾等中型百强房企，到如今2021年蓝光、华夏、恒大的资金爆雷。

  一场大疫情，一个并不算过分的三道红线，就已经让某些房企进入“生死劫”，曾经大而不倒的房产神话，也瞬间崩塌，资金链断裂、项目全部停摆、造成大范围烂尾。

  “悬而未决”的烂尾楼不仅是是城市的“伤疤”，是民生之痛，新房烂尾更是开发商和政府都不愿意看到的结果。

  央行金融市场司司长邹澜表示：近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，部分金融机构对30家试点房企，三线四档融资管理规则存在误解。误解为不得新发放开发贷款，造成一些房企资金链紧绷。

  央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行房地产金融审慎管理制度，保证房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

  这则表态，是所有信息中最重要的，是楼市的生死开关。

  央行的态度很明确。首先，不能把“红档”房企当成行业毒瘤，该评估评估，该放款放款，不要“反应过度”，以免造成行业风险。其次，是要控制房企的贷款，但不代表停止贷款，重新矫正市场，提振楼市信心，得给房企活下去的机会。

  乐居财经认为，预计后期银行矫正对房企偏紧的信贷措施，房企开发贷融资环境趋松，有利于房企获得融资。

  02.房贷放款，恢复正常

  房企的资金来源就两方面：贷款和卖房。

  今年从年中开始，很多城市房贷吃紧，放款巨慢，甚至停贷“明年见”。

  而且房贷利率普遍上调，全国范围内6%很普遍，哈尔滨很多银行都涨到5%以上，其中，浦发银行首套房贷利率最高为5.25%，另外，目前二套房贷利率最高的是民生银行和广发银行，已达到5.4%。

  这种一刀切的做法，对行情是大杀器，对房企更是，也误伤了刚需。

  银行不给放款，房企只能靠卖房回款，但问题是很多城市卖了房也不放款。

  因为哈尔滨放款速度还可以，房企为了冲业绩，都在进行以价换量，行业陷入“内卷”。

  国庆黄金周期间，哈尔滨多个楼盘花式营销，推出特价房源、购房立减10万元、参与天猫好房1元秒杀1平方、成交送6万装修基金等优惠活动，但从实际市场温度看，购房者观望情绪浓厚，商品房库存积压日益严重。

  截至2021年8月，哈尔滨主城六区新建商品房库存1120.64万平方米，去化周期高达31.1个月，房地产市场风险加剧。

  邹澜司长表示：今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。

  其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

  在乐居财经看来，央行发布的这则消息表明，若一个城市的房价稳定下来，那么个人房贷或将恢复正常，银行放款周期会加快，利率也会稍微宽松些。对于个人来言，购房的压力变小，也省去了很多麻烦；对于房企而言，地产项目最后一季度的销售以及回款都会方便很多。

  楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口。

  现在金融端放松，代表楼市至暗时刻，要过去了。

  03.央行发声，新政出台，哈尔滨楼市至暗时刻过去了

  对于哈尔滨楼市，最近也因为一则重磅文件，正在经历一个重大转折点，市场也逐步回归常态。

  10月10日，哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局、市人社局、市委网信办、市住房公积金管理中心制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，针对“人、企、房、管”四大方向制定了16条措施，缓解开发商和购房者的焦虑心态，提振市场信心。

  黑龙江省辰能同发置业有限责任公司董事长梅冬认为，“哈十六条”中延缓土地出让金缴纳、有针对性地放宽商品房预售许可证发放、降低土地增值税预征率、加快返还监管资金及提高返还额度等能够有效缓解房企的资金链压力。

  梅冬董事长为我们举了个例子：现在哈尔滨普通住宅是执行4%的土地增值税预征率，如果说按一个亿的销售额来算的话，那么现在房企一个月就要交400万，新政出台以后，普通住宅土地增值税预征率下调至1.5%，那么一个月就是150万，这样房企每个月就节约了250万的现金，这个降幅是非常大的，确实是对现在房企的资金流有起到一个非常大的支撑作用。

  中原地产哈尔滨公司总经理 王坤认为，与去年的“十四条”相比，今年的“十六条”最大不同是针对人才引进增加了相应政策，为不同学历人才及非哈市户籍人员购房发放补贴，可有效提升年轻客群及外来首置客群的购房意向。

  “哈十六条”新政一出，不少品牌房企积极宣传，重拾市场信心，更有多家楼盘推出额外购房补贴，促进楼市活跃。

  比如，汇龙地产5盘联动大中专及以上学历人才购房额外补贴最高2万元；

  会展城上城星御首次置业享额外98折优惠，大专以上人才补贴2万元；

  哈尔滨万科5盘联动、跟进人才购房补贴政策，推出“青年人才安居计划”活动，额外购房补贴最高达10万元......      

  之前说过，大特惠的状态会持续到年底，除非出台重大逆转政策。

  现在，央行再次发声，这个政策已经来了，而且还是V型反转，政策底出现。

  以往的经验是，政策底和市场底之间，要有个半年时间。

  金融机构不会立马“钱到位”，从现在到年底，是市场信心和预期重筑的时间段。

  哈尔滨这一轮房价是“针刺效应”，不会立刻V型反弹，将是“横盘—恢复”的走势。

  对买房人而言，要抓住从现在到年底，这段买房机会。