乐居财经 2021年三季度，中央和地方密集出台调控政策，特别是7.22会议后，中央各部委积极表态稳市场，热点城市政策亦持续完善“打补丁”，叠加信贷环境收紧，购房者置业节奏放缓，市场预期转变，全国房地产市场迅速降温。新房、二手房价格涨幅持续收窄，房价下跌的城市数量明显增加，商品房成交规模大幅下降，土地流拍、撤牌量增多，土地市场热度亦迅速下滑。

  因受疫情的不确定性影响，今年东北四城购房热情并不高涨，各有各家“难念的经”。沈阳正经历历年 “最严”政策限制，大连持续数年土地短缺，长春放出大量土地，市场处于“高位盘整期”，哈尔滨市场供需失衡节奏放缓。各地楼市情况“分化加剧”。

  东北四城金九“不金”已成定局，“银十”成色尚不可知，但十一黄金周期间，即便各城楼盘降价政策频出，也难挽成交颓势，各城具体表现究竟如何？

  在“房住不炒”总基调下，多个城市落实因城施策，微调楼市政策，出台“限跌令”以稳定市场预期，央行“两个维护”提振市场信心，四季度东北四城房地产调控政策是否会有改善？市场又将如何演变？

01、止不住的量价齐跌

大连商品住宅成交面积环降73%

  纵观整个东北，目前也就只有大连的房地产市场是能抬头见人了。

  大连是在2017年上涨，2018年调控升级，2019年市场转头降温，也不能说凉，就一直比较稳定吧。

  一直到今年，有来自一线城市的热度传导，也有高价地频频入市等各方面因素，大连房地产市场又火了一把。

  据同源机构数据显示，9月份大连的新房价格已经达到16403元/平，但也可以看出，相较于8月份成交均价还是有明显下降。

  另外，9月大连楼市成交面积为29.83万平，环比下降35%。其中普宅成交面积为20.74万平，同比下降50%。

  刚过去的十一黄金周，大连楼市表现如何？

  据某研究院发布的2021年“国庆”假期部分重点城市新建商品住宅成交情况，大连商品住宅成交面积为0.39万平，环比下降73%。

  可见，“国庆”假期大连房地产市场延续了9月观望态势，购房者置业意愿不足。

  进入第四季度，各大房企冲刺业绩，或许会持续推出促销优惠，加上“双十一”、“双十二”的影响，这也许是购房者捡漏的好机会。

02、沈阳黄金周遇冷 个别楼盘单日到访不足5组

  国庆前夕，沈阳多家楼盘取证入市，供应量大幅增长，花式营销轮番上阵，房企都寄希望于在这个长假快速出货。然而，因沈阳不动产登记平台整体迁移，黄金周期间暂停备案，暂时无法用数据获得黄金周沈阳楼市的真实成交情况。

  但从市场表现来看，今年黄金周不尽人意，并未出现较热的购买情绪。乐居走访发现，除一些热门楼盘人气较为可观外，部分楼盘的单日到访量仅在个位数，更有少数楼盘单日到访不足5组，甚至有到访量挂0的情况出现。据业内人士预计，今年国庆假期楼市将延续9月低温态势，不及去年。

  尽管今年国庆假期，开发商营销活动频出，例如“特价房” 、“工抵房”、“送车位”、“免物业费”等跑量促销方式，给项目带来了一定的关注和人气，但买家观望情绪浓厚。

  某开发商表示，在市场环境和调控政策持续作用下，市场心态发生了转变，大部分购房者都持观望态度，期望有更多的价格下探空间，然后再考虑出手。

  另外，受增值税2改5政策、二手房市场下行影响，部分有置换需求的房主怕“卖不上好价钱”，只能暂时放弃出售计划，导致置换需求降低，对新房市场也带来不小冲击。

  业内人士预测，年底沈阳楼市压力依旧很大，成交量或将持续低迷。

03、长春楼盘“放价” 抢人大战一触即发

  从成交量来看，今年长春的新房成交量已经无法和去年相比。而且也是处于供过于求的态势，目前新房库存去化周期高达19个月。可以反映出，目前的长春楼市一片哀嚎。

  据乐居买房统计，国庆节七天，长春至少21家房企推出优惠房、一口价房、天猫好房一元秒杀等优惠活动，但因为疫情反复的影响，长春楼市

  十一黄金周楼市同样遭遇“寒潮”。

  说实话，长春出手“限跌”可能很难真的有效，不能直接解决购买乏力、观望情绪的根本难题。更不会助推市场销售节奏、盘活资金不好的房企。

  但8月31日，长春市发布的《关于房地产市场稳定发展有关情况的通报》也有很多有意义且务实的举措，比如合理控制住宅用地供应节奏、纾解开发企业资金压力、加快公共服务设施建设、鼓励人才和农民购房、允许使用公积金组合贷款、加大非住宅去化力度、规范市场秩序等七条重磅政策的落地，可以在一定程度上促进长春房地产市场健康平稳发展。

04、哈尔滨到访量“腰斩 不少楼盘销量仅个位数

  十一黄金周期间，哈尔滨楼市交出的成绩单也并不理想。

  国庆七天假期，哈尔滨新房成交共计345套。其中销售榜首为绿地东北亚国博城项目，销售金额达7647万元，远超榜单中其他项目。

  受新冠疫情及政策、供地、人口流动等因素影响，百姓购房信心不足，各售楼处到访量直接“腰斩”。

  为冲刺“银十”，万科、融创、华润、中海、招商、绿地等诸多房企纷纷推出多项优惠活动抢收“黄金周”，一元秒杀一平方米、买房送家电、一口价特价房限时秒杀……但销量未见明显提升，不少楼盘黄金周销量甚至达不到两位数。

  金地峯范策划经理表示，“疫情前，我们日均到访量差不多是40组到50组，目前日均到访量直接跌到了20组左右，这些还都是通过渠道公司带来的；自然到访客户就更少了，没人愿意出来。”

  旭辉宝宇铂辰府楼盘销售总监也表示，疫情发生后，楼盘到访量直接“腰斩”，“‘十一’期间宣传也改成了线上为主。”

  实际上，哈尔滨市场自2020年开始，随着新冠疫情暴发就受到重大冲击，进入停摆状态。

  2021年3月份开始，部分项目采取降价销售策略，以求快速回笼资金，但成交量短期上扬后，客户观望情绪继续加剧，市场逐渐进入艰难期。

  冰冻三尺，非一日之寒。哈尔滨，楼市库存早已堆积如山。

  同源机构数据显示，截至2021年8月哈尔滨主城六区新建商品房库存1120.64万平方米，去化周期高达31.1个月，也就是两年半左右。

  超过10个月就是警戒线了，更别说2年多。人们不禁要问：哈尔滨的新房，究竟什么时候才能卖完？

05、写在最后

  2021年，中国楼市两极分化的结果：一线城市忙着灭火、熄火，三四线城市忙着托底、救市。

  东北四城楼市的降价潮，是前赴后继的既视感。甚至让不少购房者都慌了神儿，买涨不买跌的观望情绪愈发浓重。

  近期市场下跌超预期，房企资金危机等情况已经受到管理层的关注，节前央行提出“双维护”，这可能是更有效、更值得关注的托市动态。

  调控政策进入纠偏阶段，市场需要稳步调整，止住快速下跌的行情，稳定才是上层重要诉求。

  但整体来看，“国庆”长假期间东北四城房地产市场情绪延续9月较为低迷态势，“稳地价、稳房价、稳预期”政策效果仍需要时间验证。

  毕竟房价不理性的快速下跌、跌跌不休，对一个城市、乃至每一个百姓来讲绝非好事。