千年历史看北京，百年风华观上海。作为中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心的上海，在城市更新巨轮推动下，正在焕发出别样光芒。而我们儿时的生活记忆，也在以迭代更新的方式重新呈现在眼前。乐居财经年度策划《百年上海·城市更新》上线，一起寻找“消失的记忆”。

  策划丨乐居财经

  统筹丨李丽 鲁钧杰 杨蕾

  撰稿丨胡佳杰

  对话丨杨蕾 陈鑫 朱雅文

  拍摄丨邓坚

  专题丨童文俊

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  近30年，上海出现了越来越多的“行走的老建筑”，不仅体现了城市温度，反映了城市发展需求的变化，也折射出存量时代下上海城市更新愈发精细化的演进。这要求城市建设者不仅能抡得起“大锤”，还要能拈得起“绣花针”。乐居财经“百年上海·城市更新”系列专题报道《行走的老建筑》篇，走近上海“行走的老建筑”，见证新时代城市更新的“绣花功夫”。

  行走的老建筑

  慢慢悠悠，一步，两步，每天都只能走几米。这个形象，究竟是婴儿还是老人？对于一些上海平移老建筑而言，答案或许很微妙。

  据不完全统计，上海已经累计有十余处平移过的老建筑，最早可以追溯到1993年的外滩天文台，随后，四明公所、刘长胜故居、上海音乐厅等一批独具历史意义的老建筑也陆续开始了“行走”。

  历经动荡岁月、沧桑巨变，每一座平移老建筑的背后，都藏着一段上海人难以忘怀的城市记忆，它们是凝固的上海历史、具化的上海精神。

  要让这些上了年纪的老建筑“走起来”绝非易事，以上海近年的一处平移项目安康苑为例。

  该项目由珠江集团投资开发，是上海内环内超大规模的城市更新综合体，总体量超60万方，创造了上海历史上规模最大、累计平移距离最长的群体建筑纪录。

  安康苑原址永庆里由5栋上世纪30年代建造的3层老式民宅组成，已有90多年的历史。出于规划设计和保护需要，这5幢建筑将被暂时平移至安庆路空地，待原址下方地下车库建成后再移回原位。据估算，5栋楼来回平移距离超过2公里。

  具体而言，首先，这些90高龄的老宅以每分钟5毫米的速度被整体抬高。然后，再垫上液压平板车作为“轮子”，缓慢而平稳的“行走”就开始了。

  归位后，5幢历史建筑将进行修旧如旧的保护性开发建设，未来将成为安康苑商务休闲区的一部分。

  藉由老建筑的“行走”，城市格局重塑的同时，珍贵的历史和文脉得以保留。这些“耄耋老人”也从垂垂老矣，一步一步走向了新的生命旅程。

  城市更新：从大拆大建到绣花功夫

  近年来，上海类似安康苑这样“行走的老建筑”越来越多地出现，不仅体现了城市温度，也折射出城市更新思路的变化。

  上海的城市更新机制，经历了从20世纪90年代初的危棚简屋改造，到21世纪初的“拆改留并举，以拆除为主”，再到2017年“留改拆并举，以保留保护为主”的更迭，并且仍在不断演进，向着更加精细化发展。

  2020年7月，上海在全国首创城市更新中心。

  2021年6月，总规模约800亿元的上海城市更新基金正式成立。

  随后，在住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》的基础上，今年9月1日，上海首部城市更新领域地方性法规《上海市城市更新条例》正式实施。

  条例提出，以践行“人民城市“为重要理念，坚持“留改拆”并举，以保留保护为主，遵循规划引领、成片推进，政府推动、市场运作，数据赋能、绿色低碳，民生优先、共建共享的原则。

  可以说，近30年来，上海城市更新走出了一条从大拆大建到绣花功夫的发展道路。

  第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级董事、主管朱锋表示：“城市更新从大拆大建的1.0阶段，逐步走向微更新的4.0阶段，更关注城市原有风貌肌理。并且，城市更新4.0的意义不仅在于单个建筑的更新，也关乎文化传承和整个板块的提升。”

  存量蓝海：房企拈起“绣花针”

  上海城市更新演进的背后，一方面是土地资源有限，增量市场逐渐转变为存量市场，另一方面则是“卓越的全球城市”宏伟蓝图下，愈发精细的城市建设需求。这对建设者提出了更高要求，不仅能抡得起“大锤”，还要能拈得起“绣花针”。

  因此，近年来，众多房企纷纷从开发商向着城市综合服务商的角色转变，包括万科、融创、珠江集团在内的头部房企均已直接或间接参与了城市更新，以期与城市“共生”。

  不过，城市更新赛道上，有机遇也有挑战。

  良行建筑合伙人张良指出：“相较大拆大建的开发模式，城市更新最大的风险是投资回报率。保护建筑更新的成本不亚于甚至可能超过新建相同体量建筑的成本，而且其无法销售，只能用作租赁、运营等，回报周期较长。”

  第一太平戴维斯华东区策略顾问部高级董事、主管朱锋分析认为，城市更新难点众多：“如何平衡中长期投资回报？如何打造IP、导入产业，让老建筑焕发新活力？原有建筑结构如何匹配现代使用需求？背后的海派文化该如何实现与现代人共情？原汁原味和创新融合的度该如何把握？等等问题，都需要开发企业更加精细地考量。”

  相信随着城市更新不断迭代，存量市场愈发成熟，城市发展与历史文化将擦出新的火花，更多拥有历史文化底蕴的老建筑也将以全新的姿态继续见证上海这座城市的传奇。