编者按：楼市调控持续深入，土地溢价被控，新房价格被限、二手房价被“指导”，“自主买卖平台”频繁敲打，房地产进入“深冬”？多城二手房交易量直接下滑，中介人员流失，面临楼市变革大势，房产中介应该如何抉择？乐居深入一线，直击全国重点城市房产中介生存现状。

  根据国家统计局官网发布的70城新房价格数据显示，2020年6月以来，三亚房价已连涨15个月，涨幅在0.2%-0.7%之间，涨幅不大，整体保持在稳定上涨态势。二手房方面，自1月到8月整体呈缓慢下降的趋势，而同比涨幅仍在上升。

  为稳定市场，三亚楼市调控持续深入，严格坚持房住不炒，回归住房属性。6月底，三亚市房地产中介协会发布《关于建立商业小区二手住宅成交参考价格发布机制的通知》，为促进三亚市二手住房市场交易信息透明，中介协会建立商业小区二手住宅成交参考价格发布机制。根据三亚市二手住宅交易情况，协会对当月交易量靠前的商业小区成交价格情况进行统计分析，并每月定期发布全市部分商业小区二手住宅成交参考价格表，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，促进房地产市场运行稳定。9月初，三亚再对新房备案价管控措施升级。三亚经核准价格备案的商品住房项目，一年内不得上调备案价格，且不可将委托装修、购买车位等作为购房前置条件捆绑销售变相涨价。

  一边是二手房价被“指导”、 另一边又是新房价格“限涨”，“求稳”可谓是三亚2021年楼市的一大关键词。

  1-8月三亚存量商品房交易3084套

  根据三亚房地产中介协会官网公布的三亚存量房月报数据显示，2021年1-8月三亚存量房交易套数共3084套，交易量最高在4月份551套，最低的是2月份200套。2021年仅在3、4月出现过交易套数的环比增长，其他月份均呈小幅下降态势。

  在今年6月底三亚二手房成交参考价开始进行公示之后，7月三亚存量房网签的交易套数、交易面积2021年第一次同时同比有所减少，8月交易套数环比也出现了明显下降，环比减少26%。

  市场：未现大规模中介离职潮 90㎡以下二手房紧俏

  针对目前三亚二手房市场情况，小编走访了几家三亚的房地产中介公司，对话到的一位曲姓中介人员称，一直以来，和新房市场、海口二手房市场相比，三亚的二手房市场并不算活跃，今年较去年，价格有小幅度的增长，基本还算平稳。三亚二手房成交参考价开始公布后，他所在的门店近2个月卖的情况一般，门店销售额在二三十万。身边有常规型的中介人员流动，但并未出现大规模型的离职潮，他笑称：“临近旺季了，‘收成’如何，就看接下来的几个月了。”

  另一位乐有家的刘姓中介人员也持类似看法，他认为三亚二手房形势没那么紧急，但也没特别火热。目前三亚二手房并未停贷，办理贷款完成审批，放款最快的只需5天，最慢也在3个月以内。乐有家作为全国连锁直营公司，在海口已有30多家门店，在三亚有5家门店，一手房二手房业务并驾齐驱。刘先生表示，自己所在门店的人员架构很稳定，据他所知同行公司有过裁员行为，但并不是大规模的。从门店成交二手房来看，根据地段、品质的不同，成交价约在27000-33000元/平方米，如三亚星域此类地段好的二手房较受欢迎，具体到户型70-90平方米的两房是卖的最好的。

  100平方米以下的二手房户型最为畅销，这一点也在三亚房地产中介协会公布的每月月报里得到了证实，根据其存量房月报数据显示，2021年1-8月分面积段网签套数占比中，90平方米以下户型完全占据了交易主导地位，1-8月该面积段套数占比59%-69%不等。

各面积段网签套数占比数据

  自2017年9月底，海南发布了100㎡以下商品住宅禁令，严格控制小户型商品住宅审批，随着新房库存的售卖消耗，目前市面上100㎡以下的一手房可谓“硕果仅存”，少量在售的60-90平方米新房单价也较高，品质好的项目小户型已超过40000元/平方米，多维度原因下导致了目前90㎡以下二手房的成交热度，房地产中介协会月报显示，如三亚凤凰水城、三亚星域、和泓假日阳光、时代海岸等拥有小户型二手房的小区，基本占据了三亚二手房交易的前几名。

  对于三亚二手房市场的后续发展，三亚宏族房地产的负责人陈先生表示，虽然目前没有那么火热，但他个人很看好未来的三亚二手房市场，新房土地拿地被限，即便有地也是安居房土地，可供市场的新房库存持续在消耗，2、3年后三亚的二手房会变的更多，他预测3年后三亚二手房会比一手房好做些，他的公司之前主营一手房，近期为此新开拓了专门的二手房部门。

  购房者：贷款购二手房自补差价 压力较大 

  市场向好，业内人士多看好二手房发展，那对于购房者来说，又是出于什么原因在三亚选择二手房呢？小编对话到今年6月在三亚买完二手房的洪先生，他在三亚工作有5年了，一直想买套属于自己的房子，他没有高学历，办不了人才落户，担心安居房申请不到，所以才萌生了买二手房的想法。

  因地段好的一手房单价贵，超出个人的预算，所以洪先生最后选定了综合素质较理想，已有超10年房龄的圣煜花园小区53㎡二手房，不过在贷款的时候，洪先生遇到了不小的难题。银行贷款以网签价为基准贷款，三亚二手房网签价低，继而会影响到银行贷款，洪先生选购的房源总成交价138万，但是它的评估价只有130万，需要自己补8万元的差价，本来只有三成首付的预算，又自己补了8万元，洪先生坦言，“压力还是比较大的，但是担心现在不买的话，过几年价格会更高，最后也是硬着头皮扛下来了。” 

  结语：洪先生的担心或许不是个例，自2017、2018年开始，三亚纯住宅用地供应紧缩，多向安居型商品住房用地供应靠拢，目前正处于销售和即将推出的商品房都为历史存量地，随着市场快速去化，新房库存量或将出现不足，未来，除去安居房这一大方向，或许也将带动三亚二手房市场的热度。