乐居买房讯 佟雯雯  武汉二手房市场风云变幻在瞬间。

  受疫情和房贷政策收紧叠加影响，8月份，武汉新房成交几乎跌倒了谷底。而二手房成交虽然相比年初小幅回调，但在浓厚的观望情绪之下，在长期以来新房市场的强劲挤压之下，二手房买卖双方的博弈关系出现了一定的逆转。

  正文：

  二手房成交低迷，最先扛不住的是部分中小门店的店东和中介从业人员。

  一家中介门店每月租金成本就占到整个支出的50-60％，再加上员工的基本底薪，每月至少要成交1到2套才保本，汉口大区的店东王勇如是说。

  二手房贷款放款速度慢、老破小几近停贷、新房产品和价格、配套更具优势、……各类叠加影响之下，武汉的二手房更难卖了。不少区域二手房有了实质性下跌，有小区业主急于出手挂牌价已与两年前相当。

  某些区域的中介门店头已经在不知不觉中换了一茬。

  中小门店闭店与诺家等连锁中介的扩张

  宏观调控提升了中介行业的门槛以保障购房者利益，早在2020年中，武汉市就对全市房产中介公司进行逐店调查，发现约三成中介门店为“路边店”、“夫妻店”等，如今他们也成为了市场冰冻期率先关门的主力。

  硚口某大型连锁机构店东彭帅告诉小编，近期二手房成交量下行，武汉市4000多家各类房产中介店已减少至3600余家，关门的多数为没有资质加上未形成规模的小中介门店，但所谓的“关店潮”并不是很贴切，因为像诺家这样的公司还在继续它的吞并扩张步伐。

  这家成立于2013年7月的公司（诺家地产）于2020年与58爱房携手达成战略合作，从去年年末开始大规模占领市场份额，也合并了不少中小门店，其目前在盘龙城区域占有较高的市场份额，并持续向三环内做更纵深的挖潜布局。

  “以前，做中介很长一段时间就是阵地战，守住阵地就能够获得房源。也因为二手市场大多客户都是区域客户，但目前，有一些二手客户开始跨区购买。归根到底是因为除了价位外，武汉几大区域没有哪个能有垄断性的发展优势，规模化效益也就尤为重要。”彭帅表示。

  武汉购房者的心态，变了

  店东王勇，已经习惯了近几个月购房者的观望情绪。

  他的工作重点是新区的二手房买卖。在近期，一旦有业主主动降价，他便会及时将这些房源信息发给早期积累的意向客户群，以期获得成交。

  “之前是卖方市场，房少需求多，而现在二手房市场库存大，房源超过十万套，我在的区域更是新盘开发如火如荼，所以一旦二手房卖家定价偏高，那就注定了成交难。而且，在新房市场特价房、工抵房、打折频出的影响之下，客户的观望情绪更为浓厚，一部人觉得房价肯定会跌，她们购房的心态转变不小，即便下定决心要买，首选肯定是新房。”王勇对小编表示，“在这种情况下，购房者会慢慢等，反正房源多，他们也不着急。”

  一批急于置换的房东等不起，于是过往转化率不错的一些小区的二手房悄悄迎来了一小波降价。

  “就目前了解到的，恒大绿洲整个小区实际挂牌二手房500套，和去年相比，出售房源基本都有下调价格，大概10%左右。”小王店长说：“恒大绿洲目前整个小区6000多套房源，挂牌的业主大多是置换需求。

  我了解到的是，上半年有一个卖家想要置换到三环内，就挂出了自家恒位于大绿洲一套118平高楼层房源，售价85万，因为急需置换，价格也低于小区均价，但半年过去了，此房源还未卖出。”

  目前，该小区同户型成交价格约11827元/平。考虑到楼层、装修等微观因素影响，目前该报价确已与去年初价格较为接近。

  对于目前的市场行情以及今后的路，王勇告诉小编，区域内目前也关闭了一些中小型非大平台背书的中介门店，它们大多没有形成规模，在信息的流通和收集上都相对较慢，久而久之，就活不下去了。

  “如果下半年市场行情若依旧没有起色，我们也不排除撤店的可能。”小王店长无奈的表示，当然，他也不排除找寻新区域的合适门店。

  处理“连环套” 二手房买卖皆不易

  如今拿着现金买房的人基本没有，几乎都是一边卖房一边看房，而卖方基本都是置换需求，能多快拿到钱，是一个很重要的问题。

  江岸区某连锁中介的小A先生与我们谈到，最近卖家买家经常会上演一幕幕类似的对话：

  “什么时候可以付首付？”

  “房子刚卖，银行解抵押最快放款要3个月”

  “三个月？我等不了那么久”

  张女士近期正在看房，她告诉小编，此前关注的江岸片区房源，业主对购房者要求只有一条，首付款到账快。

  在各种的时间不对称的谈判下，很多准客户就这样流失。

  7月以来二手房审批贷款越发严格，每个月的额度在急剧缩减，虽然目前并没有停贷，但审批通过率和时间越来越长。

  中介小A先生展示给小编的门店数据显示，上半年1-2个月就能放贷的二手房，如今至少4-6个月。7月开始武汉二手房成交也是一路下滑。

  而从国家统计局公布的70城数据里，我们也可以看到，武汉二手住宅销售价格环比上涨0.7%的峰值为今年的6月份，而在今年8月份首次出涨幅为“0”的情况。

  学区等附加价值尤在 “老破小”想说爱你不容易

  主城区“次新房”总有人青睐，没学区没地铁没商业产业的“老破小”不受待见，但有各种优势的“老破小”呢？

  这一两年都在说多校划片，但实际上仍有家长愿意为学校买单。

  家住汉阳的梦梦几乎没有犹豫就一次付款，定下了一套三阳路的二手房，29平米总价70万，房龄约25年，背后的原因还是因为这个“老破小”对口的小学中学都不错。

  小y在汉口上班，南湖某小区有套房子，对口小学和中学在区域内较优质，最近此小区很多房源扎堆出售，小y在综合考虑之后7月份加入了他们，经过几轮讨价还价，挂牌1个半月最终降价5.8%迅速成交，而她年纪较轻，暂时不用考虑学校的问题，小y目前在等卖家办理贷款，准备放款后置换金银湖的房源。

  大多购入“老破小”购房者名下都有其他房源，他们购房，显然不是将居住需求放在第一位的，而是看中此类老城区房源背后的价值，而出售有附加价值老房源的人群大多都是有置换的需求，只要价格合适成交也不会太困难。

  据诸葛找房数据显示，武汉二手房市场走势近一年环比小幅下降约1.4%。总体来看，目前无论是从价格还是成交量，二手房确实有一定下降，但还没有迅速跌落至冰点，确实一些区域的中介门店压力很大，但部门热门区域和学区这个逃不开的话题，在此下行的行情下还是有陆续成交。

  挂牌量仍在增加 200万左右为市场成交主流

  二手房的挂牌量不断增加，在买卖双方的博弈之下，也出现了两极分化现象，一类是主城区不愁卖的“次新房”，另一类是挂牌也难以成交的“老破小”。

  家住蔡家田的敏敏告诉我们，她去年5月在中介挂出了一套顶层70余平带天台的房源，周边学校、医院、教育等各项配套都齐全，出行也方便，但因为房龄老，她也不愿意讲价，一年多过去了也没有卖掉。

  而她挂牌的中介门店表示，由于江岸片区的特殊性，学校较多，周边在售房源量也大，跟“老破小”相比，市场上的“次新房”更受欢迎。

  业内人士分析认为，从新房二手房成交差异来看，因为市场并不缺购房者，但部分区域二手房参考价并没产生“倒挂”，且过户流程繁琐，加上目前放贷难，各方因素均导致部分刚需和换房需求被抑制，从而也让中介从业人员开始为新房引流。

  没有出现明显倒挂的后江岸区湖中介门店市场较为坚挺，成交也相对活跃。后湖某连锁门店的周店东告诉小编，区域内成交最多的房源还是总价200万以内的，在后湖这个区域内，次新房较多，且大品牌开发商业也较容易受到购房者认可，部分房源价格非常坚挺，价格反而有超过江汉部分片区老旧房的趋势。

  诸葛找房数据显示，一年以来武汉二手房成交的主力军在100-200万的范围内，90-140平的户型成交也占到五成以上。

  结语：住房终究会回归居住的属性，住得好才是人们的真实追求，也是日前各类政策走势引导的方向。武汉的品质新房，中心城区的次新房价格坚挺依然，也是侧面印证了这个道理。（文中人物均为化名）