乐居财经 编者按：各地楼市调控持续收紧，土地溢价被控，新房价格被限、二手房价被“指导”，“自主买卖平台”频繁敲打，多城二手房交易量直接下滑。时下，重庆二手房贷款收紧，成交量连续三降，中介人员面临楼市变革大势。乐居深入一线，直击全国重点城市二手房市场现状。

  “最直观感受就是客户的观望情绪重了。”一位重庆中介机构的从业人员许华（化名）近期一直在担忧自己的业绩考核。

  “交易量少了，佣金就少了，收入肯定也少了，过去一个月平台的带看量、成交量都有所下滑。”即使自己在重庆已有些名气的中介机构工作，许华也难免要面对业绩缩水的问题。

  “和5月份相比，6-8月大多数门店带客量和成交量都少了一半以上甚至更多。”粥少僧多，意味着随时待命抢单，也要面临业绩不合格、扣平台费等重重压力。

  “行业不景气，身边确实有转行离职的情况。”有中介表示，当下二手房无论是学区房还是普通住宅，都没有以往好卖，自己所在门店已有一半经纪人已离职。

  一、价格涨势“归零”成交量连续三降

  传统的楼市“金九”旺季在重庆二手房市场并没有如期而至。

  9月15日，国家统计局公布了8月份商品住宅销售价格指数变动情况，其中，重庆二手房均价从今年4月份环比上涨1.30%的峰值，已连续4个月下滑，在8月份首次出涨幅为“0”的情况。

  2020年8月至2021年8月，一年间重庆二手房成交量起伏不定，在今年5月达到峰值后，近三个月成交量持续下跌。

  据天猫好房数据统计：2021年8月，重庆市区二手房（包括住宅、商铺、写字楼）成交10797套，环比上月（13238套）下降18.4%，同比下降22.6%。

  一位中介从业人员表示，“五月份，一波重庆二手房市场热潮让很多卖家充满信心，但现在却难以抛售，此前一些令人“羡慕”的成交案例，让现在挂牌的卖家觉得：卖低亏钱，卖高又难以出售，二手房有点不太好卖了。”

  根据贝壳网显示，截止9月3日，重庆二手房挂牌数量已达到16万套，环比7月底（14.5万套）上涨10%，甚至出现一天内挂牌量就增加700多套的情况。

  在挂牌均价上，据山城数据显示，8月14日，鱼嘴、双山、李家沱一些小区出现不同幅度的跌价，位于双山的天邻山水南区，一周挂牌均价跌幅22.9%。

  显而易见，市场行情明显影响了二手房流动性，不少市民都开始担忧：自己手上的房子，是不是越来越难出手了。

  二、多重风声趋紧，购房者谨慎观望

  究其当前重庆二手房市场趋冷的原因，有业内人士分析，5月重庆第一轮土拍激发了二手房市场活跃度，消耗了不少购房热度，但之后各地政策收紧、银行放款周期拉长、二轮土拍希望“落空”，层层风声像一股入秋的寒潮，消退了二手房市场活跃热度。

  土拍“克制”， 二手房“ 失望”

  今年八月，自然资源部针对部分集中供地试点城市作出新部署：明确要求限定土地溢价上限为15%，不得通过调高地价、竞配建等方式抬升实际房价。土地竞价到达溢价率上限后可通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。

  此前，在首次集中土拍城市中，全国共有34个地块溢价率高于50%，仅重庆就占据22席，如果“土地溢价上限为15%”的政策在重庆执行，对重庆当下土地市场的应对是一场不小的考验。

  不仅如此，多个城市土地流拍消息频出，对重庆土地市场预期同样存在不容小觑的影响。

  9月16日，成都二次集中土拍首日遇冷，1宗土地流拍，5宗土地底价成交，此次土拍限制了土地最高溢价率、最高限价、住宅比例等多条规则，堪称历次最严土拍。

  很多重庆二手房业主都在等着这一次土拍过后，“蹭热度”抛售自己的房子，但是随着多个城市土地流拍、重庆第二次集中土拍被限价的消息一出，那些期盼重演“五月热潮”的人，希望也随之破灭。

  贷款收紧，放款周期长

  有中介机构表示，重庆目前楼梯房、不通燃气、楼龄太长的二手房几乎办不了贷款，只有通气的电梯房可以办，而且现在放款时间比较久，审批1个多月，放款要半年左右。

  这对有置换需求的客户有很大影响，卖房尾款收不进，买房首付急筹钱。

  据上游新闻报道，一个卖家想卖掉二手房置换新房，房子挂出四个多月，不少前来询问的买家贷款办不下来，感觉房子越来越难卖了，政策越来越紧。

  买家吴女士也表示，自己看中了南岸区珊瑚路的一套二手房，小区学区不错，生活配套也成熟，因房子有20岁的“高龄”，所以申请房贷过程中，在多家银行遭遇“碰壁”。

  对于当前房贷收紧的原因，有专业人士表示，今年是房地产贷款集中度落地实施时期，1-5月市场预期较好使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行主动调整信贷投放速度，导致三季度部分城市出现了额度紧张的情况。

  二手房指导价，步步紧逼

  二手房市场趋冷的，不仅仅是重庆。

  自深圳实施二手房参考价制度后，二手住宅的成交量一路下滑，在6月底跌破3000套。

  随后，包括上海、杭州、北京、成都、宁波在内10个城市都落实了二手房参考价制度，其中有6个城市挂牌价环比出现下降趋势。成都、绍兴、宁波下降幅度分别为1.7%、1.6%、1.4%。

  经济日报刊发评论文章称，二手房市场正在成为房地产调控的主战场。

  虽然重庆仍未实施二手房指导价，但二手房市场调控的整体风向，不得不令人担忧。卖家担心调控来临导致房源降价，选择挂牌急抛；而买家愿意再等等，调控对自己购房需求会有一定好处。

  三、持续“冷调”，二手房“春天”何时？

  即使重庆二手房市场节奏持续“冷调”，但谈及接下来二手房市场行情，也有部分中介机构依然有足够信心。

  “降价房源很多是老一点的房子，位置好一点的新一点的房子目前很坚挺，核心区域的次新房比较抗跌。”

  有数据显示，8月二手房成交榜单中，大学城商圈继续保持成交量和成交金额榜第一。回兴、南坪、照母山、茶园新区依次排进成交量前五；成交金额上，照母山、茶园新区、龙头寺、南坪，紧随大学城之后。

  从近期土地拍卖来看，重庆的第二次集中拍地的溢价率可能不高，但整体楼面价成本依旧比之前贵了不少。“暂时的平稳并不代表未来会下跌，房价还是会平稳上涨的。”

  “行情虽然不太好但是需求始终在，竞争大了。”据克而瑞数据显示，目前重庆新房供应量处于较低水平。

  从8月供求量比看，基本持平，结束了自去年12月以来长达八个月时间的供不应求局面，但核心区土地稀缺，刚需新盘性价比低，二手住房则成为难以越过的一环。

  业内人士表示，未来重庆二手房市场行情与目前的城市发展进程也有着有不可分割的关系。当前重庆城镇化率大约在60%，两江新区及国家对成渝地区双城经济圈的政策规划，使得人口流入能力处于平稳增长态势，也会成为未来激活重庆二手房市场的因素。