租赁大败局一:这可能是压垮公寓创新的最大黑天鹅

见地   2017-11-24 15:14:17

11-18之后,可以预期的是,各类创新公寓的发展将会被严格控制,在北京大力发展租赁的“租购并举”前夜,这可能是压垮公寓创新的最大黑天鹅。

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  公寓项目如果不是物业持有方,靠转租签约而来的物业,再加上装修成本,人员等等运营、拉新推广成本等,收入模式是一个长期难以盈利的模型。类似U+青年公寓这样的集中式公寓,追求逼格的代价,一定是难言盈利,其规模扩张仍然靠着一轮又一轮的融资来支撑。

  ——资深媒体人 相国良

  北京11-18大火为近几年安全生成敲响了警钟,新一届政府自从履以来,就在新的城市治理思维下重塑北京,疏解产业,分流人口,整治群租违建乱象,执行力超赞。

  本次的火灾发生以后,北京政府连夜部署全面排查清理各类安全隐患。

感受一下政府的雷霆执行力

感受一下政府的雷霆执行力

  除了北京,在全国范围内,租赁创新也是被政府严格规范的领域。10月30日,广州市对房屋租赁的管理“三炮齐鸣”:广州市住建委与有关部门一口气发布了3份有关住房租赁的文件,包括《广州市房屋租赁合同网上备案规则》《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》《广州市住房租赁合同》(示范文本)。

广州群租房、胶囊公寓统统遭禁

广州群租房、胶囊公寓统统遭禁

  11-18之后,可以预期的是,各类创新公寓的发展将会被严格控制,在北京大力发展租赁的“租购并举”前夜,这可能是压垮公寓创新的最大黑天鹅。

  哪些租赁创新会被严查?

  按照链家董事长左晖的统计,北京现在有35%的人在租房子,将近三分之二的人住在自己的房子里。北京2200万的常住人口,这里边大概有1400万的户籍人口和800多万的非户籍人口。存量住房700万套,人房比是0.85—0.9,就是每户平均摊不到一套房子。700万套房子,套均2.1间,所以北京大概只有1500万间房子,住了2200万常住人口,理论来讲,每个人摊不到一间房子。导致了北京人均居住面积大概只有12平米。

  人均面积的不足和供给的不足造成了北京租赁 市场一方面乱象丛生,二房东成为了这个市场租赁的一个重要供给端力量;另一方面,众多创新创业和传统企业纷纷看到未来巨大的市场空间,加速布局和进入这个市场;

  目前比较流行的模式即是O2O公寓模式。据链家研究院院长杨现领的《租赁崛起》报告统计数据,现阶段我国品牌公寓企业数量超过1000家,管理房间数量约100万间,行业年租金GMV约205亿元,一线城市占60%。公寓模式分为集中式及分散式两种,参与者包括了传统开发商、地产代理(中介)公司、互联网+创业型公司。分散式公寓的房租成本占70%,集中式公寓为62%,不可变成本过高是影响企业规模扩张的关键瓶颈。集中式公寓的自如寓、青年U+,新派公寓、万科泊寓、龙湖冠寓、远洋邦舍、金地草莓社区、石榴熊猫公寓等;分散式公寓如链家旗下的自如友家,我爱我家的相寓,蘑菇公寓、青客公寓、魔方公寓、蛋壳公寓、寓见等,除了开发商,传统酒店集团也不甘示弱,目前华住、七天、铂涛集团分别有了城家公寓、逗号公寓、窝趣轻社区等抢夺租赁市场的红利。

  我国公寓企业客户平均租期6-8个月,业主续约率大多不超过50%,这是货币化能力的主要障碍。

  这些大力发展的租赁公寓和非正规市场的公寓,在11-18的压力之下,必然会遭遇严查,具体包括:

  1、商业产权、工业产权改集中公寓的出租房;

  2、农村集体里的小产权出租房,集中公寓;

  3、小区里的住宅群租房;

  4、被租赁创新公司托管并加隔断改格局之后的住宅或公寓;

  其中一直处于模糊边缘的分散公寓,如链家的自如友家,我爱我家的相寓,蛋壳公寓、蘑菇公寓等等,一直以增加隔断间增加平效来获取利润的扩张模式,此次可能会彻底加以规范。更改房屋的格局,多加了房间就多住了人,多住了人就有安全风险,到底这个发展方向如何规范,相信通过本次教训,已经提到了政府的议事清单。

  本来就供不应求的市场,加上二房东的炒作和各大租赁公司的争夺,再加上政府的严管,可以预期的是,租金水平短期会有一定涨幅和波动,对广大租房的网友来讲,这也许并不是一个好消息。

  O2O公寓泡沫化危机

  除了政府带来的规范化风险,O2O公寓本身就有巨大的模式硬伤,已经成为投资泡沫的聚集地。

  1、盈利的核心拷问;虽然公寓创业项目众多,背后最大的难题却是不赚钱和收益有限,品牌长租公寓目前在国内总市场占有率仅2%左右,目前还处在市场成长期。不考虑资产升值的因素,长租公寓最大的一块利润来源在于房租的差价。其他收入来源目前没有清晰的模式。

  房企现在涉足长租公寓主要还是一种尝试。就目前的市场情况来看,还没有盈利的企业和盈利的可能性。即使管理相对好的企业长租公寓租售比也只有2%-3%,远远不足弥补资金成本。公寓项目如果不是物业持有方,靠转租签约而来的物业,再加上装修成本,人员等等运营、拉新推广成本等,收入模式是一个长期难以盈利的模型。类似U+青年公寓这样的集中式公寓,追求逼格的代价,一定是难言盈利,其规模扩张仍然靠着一轮又一轮的融资来支撑。

  2、分散式公寓的政策不确定性。国家层面的租赁新政,严厉限制分租和群租,折对于分散式长租公寓来讲,并不是好消息。分散式长租公寓往往通过更改房屋格局增加出租的房间而盈利,一旦国家加强管控,更改格局做加法是否会迎来政策监管?目前看,一切都并不规范和明朗。分散式公寓初期盈利简单,是很多小型创业者的首选,但是也使得二房东群租的乱象大量存在。

  3、门槛低行业集中度差和管理难度成本递增。只要有一些启动资金,只要能有效的给予房东回报,做一个公寓项目并没有非常高的门槛,这也是为什么

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