【见地】“租赁新政”春风化雨,小镇进入快车道?

见地   2017-08-30 16:54:00

都在用小镇的概念去圈地,开发商心里的这点小九九谁都知道,但是说实话,资本与权力合谋的游戏,我们看不下去了,得换换角本了。

  这两天,业界被“集体用地可建租赁住房”试点和深圳拟收储100万套“农民房”刷屏了。同时被刷屏的还有世联行董事长陈劲松先生写的关于“租售同权”堪比“98房改”的一篇文章。

  总之,见地君的感觉就是一个字:变天了。“租赁新政”将改写中国房地产。

  见地君愿意对“租赁新政”持乐观态度。用一位大学同学的话说,(“租赁新政”)虽然未彻底打破固有的土地制度,但它是破解城乡二元结构诸多政策与实践严重脱节的一次方向性试探性冲击。“它有一定的准革命性,也许会很慢,但不会缩回去,或后退的可能性很小。”

  绕开了敏感的“地权”,尝试建立统一的建设用地市场,虽然只是试点,但务实的姿态还是令人期待。见地君认为,特色小镇的“生产力”也将因此获解。

  “租赁新政”春风化雨?

  之前大家说到特色小镇,特别讨厌的,两点,第一点,特色小镇的主角怎么还是开发商?开发商以前经常干这样的事情,他们来到某个城镇,在政府的帮助下,可以低价获得大量的土地,而村民们没有任何讨价还价的权力,既无法反对出让土地,也无法拿到更高的赔偿。

  第二点,特色小镇至今在国内无公认的成功案例,还没有找到商业模式,主要原因据说是银行不给贷款。为什么不给贷款?它是集体用地啊,租赁权不能作为抵押物,没有抵押物,银行就不给贷款。

  这也是一说到特色小镇,清楚开发商“套路”的人,都抱有深度怀疑态度的主因。

  实际情况也是这样,用小镇的概念去圈地,这点小九九就连开发商都费事辩护,有关政府部门也看到了这个苗头,反对特色小镇“地产化”。

  但是,资本与权力合谋的游戏,我们已经审美疲劳了,看不下去了,也玩不下去了。得换换角本。

  如果有“租售同权”等制度设计,特色小镇在银行那里,至少将获得抵押权。有了银行及资本的参与,一切都好办得多,可以不用那么倚重开发商。一些老问题可以重新梳理。

  一,城市与农村之间,应该有小镇。换句话说,城市应反哺农村,对农村知恩图报,而不是继续欺负农村。这样,对城市和农村都好。城市的高成本问题可以解决,凋零的农村也可以因为新兴产业的进入获得复兴,城乡融合,产业联动,各取所需,共同发展。

  二,以前的房地产开发,所谓的“大盘模式”问题多多,“原住民”拿到了一次性的赔偿,却失去了赖以生存与发展的土地,只能进城打工,压力山大。小镇可以把他们留下来,既可当地就业,享受城市成果,又不用四处漂泊,遭人白眼。这才是良性的循环。利用野蛮的手段使农民一夜之间失去土地,这样的玩法,于官于民于商,成本都太高。小镇的游戏要玩下去,必须有“原住民”的主体参与,否则就是耍流氓。

  三,小镇是美好的,城市生了病,得治,但是不能把“城市病”传染给小镇。否则,千城一面,千镇一面,是多么令人绝望。

  四,不能把小镇变成扶贫试验田,也不要在离核心城市太远的地方做特色小镇。历史经验告诉我们,政策扶持只有一时好,难有百日红的。为什么当时设了这么多特区,给了这么多政策扶持,但只有深圳特区真正发展起来?它有一个好邻居香港啊。如果选那些远离核心城市的地方做特色小镇,你特色给谁看?

  五,城市的病,小镇也许能治,但是小镇并非能包治百病。有的城市,本身产业结构就有问题,却非要赶时髦搞什么特色小镇,这不添乱嘛。

  六,特色小镇需要“顶层设计”。没有“总设计师”定制度,定规矩,任由一帮官僚拿着城市管理的经验瞎指挥乱决策,跟着感觉走,极有可能又走回房地产的老路。

  用综合开发研究院宋丁老师的话来说,特色小镇是中国的一大空间战略,被赋予了特定的历史使命,只能做好,不能做砸了。租赁新政,租购同权,这些制度设计对推进特色小镇的创建,具有明显的积极意义。

 谁是小镇“旗手”?

  30年前,深圳土地第一拍,开启了中国土地改革的序幕,毗邻香港,使得深圳房地产市场得风气之先,成为中国楼市公认的“风向标”,今天,当“特色小镇”战旗高举,“旗手”似乎已换成炙手可热的杭州。

  杭州动作早,杭州位置好,杭州力度大,杭州领导强。

  杭州抢得先机,深圳就甘于落后?当近邻的惠东打开了深圳人的“出海口”,深圳人的“小镇”入口在哪?没有小镇“入口”,深圳就没有资格去与杭州争做小镇“旗手”。

  临深的惠州、东莞自然不会错过与深圳擦出火花的机会,比如星河集团巽寮湾小镇项目,就位于深圳人熟悉的惠州。比如东莞的松山湖,华为壮观气派的欧洲小镇正在如火如荼地进行。

  总部在深圳的华侨城集团洞察先机,几年前就进行了充分的部署,它手上的小镇项目,与深圳沾边的,已有好几个:甘坑小镇、光明小镇……

  但是,毕竟这些年深莞惠城市化工业化的步子迈得太早太快了,深圳及其周边有山有水的地方几乎乏善可陈,不如杭州,好山好水的去处多到数不尽。深圳人的“小镇梦”看上去是那么遥远,遑论争当“旗手”。

  这个时候,中山来了。当深圳和中山之间要建一条捷运轨交线的消息传出,加上已经在建设的深中通道,深圳人的小镇“入口”豁然开朗。

  大的战略机会,往往需要多方合力才能落地成行。在深圳市长人选落定后,深圳人的小镇“入口”,重新想象。

  陈如桂,现任深圳市长,前中山市“当家人”,有着非常丰富的城市规划管理经验,有理由相信,他的到来,将开创深圳新的空间界面。

  特色小镇在浙江搞得火,原因“跟浙江的块状经济转型和主政者的强力主导有关”。

  在陈如桂到任后,深圳动作的确是大。第一刀下去,旧改市场起风云,第二刀,3年收储100万套“农民房”,第三刀,会不会是特色小镇?或者“粤港澳大湾区”?

  此前有论者称,在浙江与广东之间,“谈不上特色小镇谁输谁赢。主刀者到江苏后,主力却不在小镇了,一来本地产业情况不同,二来很多小镇搞到最后成了房地产。”

  搞成房地产的原因,据说是特色小镇这碗“饭”太“重”,前期投入大,非开发商难以承受。

  传统房地产开发的逻辑是重资产逻辑,不停地“买买买”,不断地“卖卖卖”,在这个周而复始的循环中,土地、资金、人等要素发挥了极大的效用,这需要大量的资金支持;当行业步入下半场,租赁,成为一大关键词,比如长租公寓,比如特色小镇,比如联合办公、产业地产、医养、酒店管理等,轻资产的特征越来越明显,随着租售同权等政策的出台与细化,资本优势将逐步让位于专业运营能力,成为助攻,而不是主力。

  显然,任何一家想活得更好的地产商,都需要重新思考自己的业务逻辑与运营模式,特色小镇、长租公寓、联合办公等新的创新业务因此进入它们的视野。

  一些地产商已经及时做出调整。长租公寓就不说了,据了解,至少超过半数的上市房企已经深耕这个领域,并且在各种文本上强调长租公寓业务的重要性。

  唯独特色小镇,大家的注意力主要还是落在蓝城、绿地、雅居乐、华侨城、融创、碧桂园等少数明星身上。最近的新闻是雅居乐,它正在推动与第三方合作,发展健康、影视、体育、教育、环保及智能制造等相关产业小镇。截至目前,雅居乐已与英皇集团、新松机器人投资有限公司、量子云未来(北京)信息科技有限公司、上海泉林大河体育发展股份有限公司等签订产业小镇发展协议。

  (雅居乐做了不少慈善公益事业,不仅捐出巨额善款,而且捐建近20所学校,授人以“鱼”的同时,授人以“渔”,精准扶贫力度与可持续性备受关注。图为8月25日,雅居乐在成都举办的乐活公益行启动仪式)

  毕竟是“非标”事物,特色小镇甚至在万科这样的标杆房企的年报中只字不提。当越来越多的龙头房企选择“标准化”与“高周转”的发展道路,追求特色、个性与差异化的特色小镇如何相容于房企的标准化体系,仍是令人头疼的事儿。

  尊重人,尊重个性,敬畏市场,没有这样的情怀,无论是开发商,还是其它有志于小镇事业的参与者,在介入特色小镇之前,恐怕都得三思。

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