【见地】开发商大谈“小镇”,好事还是坏事?

见地   2017-08-23 14:02:01

小镇概念被滥用得不要不要的。真是件好事。

  眼看着一些卖不掉的位置偏远的房子,换了件“小镇”的外衣重新包装叫卖,朋友急了:搞错了吧?买小镇房子的不是“刚需”,是有钱有闲的富人!

  小镇的出行不靠公共交通,靠的是自驾。

  小镇的教育、医疗配套也不理想,刚需不适应,不喜欢。

  买郊区房的,主要是被房价驱赶的“穷人”,“买”小镇的则有房有车,是一种情怀消费。

  一个被动,一个主动。不一样。

  朋友说,那些郊区“大盘”,除了房子啥也没有,有什么资格叫“小镇”?

 小镇是个“慢行业”,房地产的“快逻辑”和“老套路”不适用

  见地君前天高调表扬深圳集悦城,有人在后台留言,说这不过是开发商的“缓兵之计”,先圈地做小镇,再旧改。见地君回复说,这比拆了重盖强,现在国内一些城市动不动就把老房子推倒,那画面充满铜臭味,简单粗暴的节奏,心脏随时受不了。

  太快了,就容易出问题。交警叔叔常常提醒车主:十祸九快。这几天,有人爆料江苏镇江的一个商品房小区业主,因为开发商虚假宣传,愤而维权。具体是哪家,就不说了,留点面子。但是开发商一线人员为了卖楼,什么都可以乱承诺,楼卖完了转头不认账的事,却是或多或少存在的。

  房子卖太快影响的确不好,比如前些日子开盘的深圳湾悦府(2期),有人造谣说它“3天售罄”,这就不对了。见地君在朋友圈谈了7点看法,不知道对不对,抄在下面,请大家指正:

  1-它是政府批下来的价钱,相当于市场价打七八折,不热销才怪,全国(限价城市)都这样,深圳不例外。

  2-深圳核心地段的住宅,无论一手二手,卖10万,也是刚需。换房客不一定是投资客。

  3-悦府、深圳湾1号这种极品,市场上难得一见,无论自住还是投资,都是极好的。

  4-以后买房或者买地,宁可买贵,不要买错。

  5-国企“做大做强做好”的方向不会改变,房地产行业的“国进民退”就会是主旋律,公平优先就会取代效率逻辑成为主导。

  6-有些权益,一夜之间送给你的,也会一夜之间全部拿走。不要心存幻想。

  7-政策任性,钱又出不去,怎么办?去那些公家部门做不好的细分领域看看,这里面有大把机会。

  以上个别字眼做了些调整,关于第7点,见地君补一嘴,诸如小镇、联合办公,还有最近捕风捉影说王石准备出任联席董事长的华大基因、远大住建这种,就是公家部门做不好、看不上的细分领域。

  这两年观察下来,见地君可以断言,小镇尤其是特色小镇,是国家解决大城市创业和居住成本高这一大难题的“唯二出路”(通过“租售同权”、“租售并举”等等长效机制解决城市高房价,是一条出路)。现在大家都在抱怨小镇的商业模式不清晰,政策法规滞后,沟通烦琐,审批缓慢,效率低下……这些都是习惯了房地产“快逻辑”的开发商的“不适之症”。

  至于长租公寓,见地君不认为它是民企的菜,将来,国企主导整个长租公寓市场是大概率事件,即便民企服务做得好,产品做得精细,也顶不过国企低租金的打压。做长租公寓的参与者,基本上都是“二房东”,一旦国企手上的租赁房源放量,低租金,地段又好,配置还不错,“二房东”就难受了。那些收租的小业主,将来估计也难免受到冲击。

  这一天离我们有多远?

  自打深圳8月份公布了一份涉及到“棚改”政策的征求意见稿,见地君就不再盲目乐观了。虽然它还在“征求意见”,但是,传递出来的信号已经很明显——深圳未来或将使用“棚改”政策,“拔掉”“城中村”和那些超过20年楼龄的居住小区,那些被定性为“棚改”的项目将不再供应商品房,改为供应保障房和人才用房,改造的主体是国企。深圳打算以此来对冲高房价对城市竞争力的冲击,降低企业经营成本与压力,重构深圳住房体系。

  (深圳有旧改项目借征求意见稿大打心理战)

 市场有多难,机会就有多大

  其实,冲击已经开始了,深圳同住一小区的商品房业主与公租房租户就发生了冲突,横幅挂得不要不要的。

  当然该案例说的是物权,与“租售同权”不是一个性质。“租售同权”,“同”的是公共资源的使用权,如果它严格执行,甚至“入法”,这将是一个开天辟地的变化。租一套房子,跟买一套具有70年使用权的商品房,所获得的公共资源是一样的话,丈母娘就不会把女婿逼得那么急了。年轻人买房的舆论压力变小了,先“租”后“买”,以后大家都不要互相为难了。

  根据深圳楼市数据,2016年,全市在建城市更新项目及部分前期投资项目完成投资682亿元,占全市房地产投资额的38.28%。而且全市商品住宅供应中的51.13%是由城市更新项目提供的,这是深圳城市更新供应商品住宅面积占比首次超过50%。

  如果政府加速推进国企主导的“棚改”,原先把主战场放在深圳旧改领域的非国企背景的开发商,发展空间就会被挤压。见地君昨天在清理书籍时发现,即使十几年前,房子还不太好卖的时候,开发商手中仍有大把的预算去请好的广告公司设计和印制精美楼书、报纸广告,各种大胆的创意与设计在那时也没有受到严格监管,整个房地产广告行业一片欣欣向荣的景象,媒体的日子也好得不得了。

  现在,“地主家也没有余粮了”。

  上市房企多谈谈“小镇”就对了

  这段时间,是上市房企半年报业绩发布的高峰期。令见地君欣喜的是,有的上市房企的主题不再是规模与速度,而是质量与创新。

  有一家排名前3的开发商,市场传出,它在与土地合作方谈判时,不再像以前那样要求“并表”了。它罕有地喊出了“有质量的增长”的口号。简直令人闻之落泪。

  龙头企业就应该有“龙头”的担当与牺牲。早年,自比行业“领跑者”的万科,在专业水平、业务规模领跑同行的同时,也“率先”遭遇了一些难题,“领先”同行走过一些弯路。比如十五六年前发生的深圳四季花城“中南巴士事件”和深圳万科金色家园“绿化带事件”,都爆发了较大的业主维权,但是,它们“开启了业主维权的民智,由此房企成立了客服部门,行业在应对业主维权时已经游刃有余”(语出“老苗媒友圈”微信群群友“anj”)。

  在小镇行业,目前暂无看到获得市场广泛认可的案例与范本。万科据说在“去良诸化”,也没看到万科管理层讲过“小镇战略”,它的长租公寓、养老住宅、物流地产、商业地产等业务在大干快上,小镇业务却似有似无。真是令人捉急。

  房地产是与钢筋混凝土打交道,小镇却是与人心打交道。

  在这个艰难的转型期,我们一方面要高度警惕支撑整个行业的制度设计会不会被“推倒重来”,另一方面要始终心有敬畏,摒弃“一锤子买卖”思维,以真诚与匠心定义自己,做好自己。

 提示:

  “小镇先锋:什么样的小镇符合资本的胃口?”主题微信群正在召集,诚邀分管或负责小镇业务的开发商总监级以上人员、小镇供应方运营方设计方领导入群交流,聚集能量。入群后将进行身份审核,不符合者将踢群。仅100名。

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