【见地】用做“小镇”的方法做“旧改”?权宜之计还是必由之路?

见地   2017-08-22 16:06:50

资本想投的小镇,与政府想推的小镇,两者之间并不匹配。

  (集悦城即景)

  前段时间,参加一场由开发商安排的项目考察活动,但见一排排旧厂房化身长租公寓、餐饮茶楼、艺术LOFT,以前面目可憎的厂房外墙上画着艺术造形的图案,绿树掩映,原本枯躁乏味的空间秒变创意“物种”,真是美不胜收,令人流连忘返。

  把旧厂房做一番改造与形象升级,当然不是新鲜事儿。深圳的华侨城片区、蛇口片区,十几年前就干了不少这样的事,比如前者的“创意产业园”,后者的“网谷”,厂房的租期未满,用地“改性”难度极大,不能一拆了之又想把这些早年超级便宜、如今寸土寸金的土地资源“攥”在自己手里,于是纷纷打起了物业升级改造的主意,倒也成了一桩造福百姓,丰富片区形象的好事。

  与华侨城、蛇口片区不同,深圳这轮新兴的老旧物业升级热潮,背后是一套清晰的“小镇逻辑”:有“烟火气”,有业态组合,有新兴产业的导入与培育——简单地用“二房东”来形容它,既不恰当,也不公平。

  在深圳市南山区西丽片区某村,就有一个由一片传统的旧厂房改造而成的叫作“集悦城”的地方,吸引了无数业内人士前往“取经”,包括碧桂园BOSS杨也都“慕名而来”。集悦城的投资商应该讲名不见经传,但它无疑给业界带来一些启发:

  (集悦城里的公共图书馆)

  第一个启发:是不是所有的城中村,老破旧小区,已搬空的厂房,都只有一条“拆后重建”的路?

  大拆大建的开发热潮毁掉了城市的记忆,高楼大厦一排排拔地而起,表面的繁荣背后,是千城一面的焦虑与惶恐。更有甚者,我们一些城市甚至要把著名院校的旧校区围墙推倒,把寄托着无数学子美好回忆的地皮卖掉……

  不得不佩服深圳决策者的理性与勇气。他们及时地叫停了“拆后重建”的做法,鼓励有保有拆、先改后建,引导新兴产业进入。

  见地君了解到,在深圳罗湖,就有一个由京基集团负责投资的旧城改造项目,据说它将在项目内打造一所“深圳城市大学”;该开发商还重点投资动漫文化产业,似乎试图找到房地产业与文化产业之间的“协同路线图”。

  当然,最近传出,深圳拟把“楼龄”超过20年的旧住宅区列入“棚改”,由国企主导开发,全部建成保障房和人才用房,则多少令人有些费解。

  第二个启发:现在“大热特热”的特色小镇,是不是应该先回归本质,搞清楚什么是“小镇”?

  见地君曾经参观过杭州著名的三个“特色小镇”,应该讲,它们的共同点是“有特色无小镇”。很难想象,一个没有“烟火气”的小镇,一个连吃饭、喝水、住宿都成问题的地方,连人都留不住,怎么可能把产业长长久久地留下来?

  (集悦城即景)

  有意思的是,现在一些政府部门在“圈定”所谓“特色小镇”名单时,出发点好像不是基于市场规律和真实需求,而是出于某些莫名其妙的非商业因素的需要。

  比如说选址。特色小镇若不在一线城市和强二线城市周边2小时自驾车程范围内创建,那就基本上“强扭的瓜不甜”的了。

  第三个启发:资本想投的小镇,与政府想推的小镇,两者之间并不匹配。

  政府部门希望特色小镇“去地产化”的想法是对的,否则又要走回传统房地产开发的老路上去。但是,若一味地排斥房地产,拒绝房地产作为其中之一种产业,则又大可不必。

  房地产开发商惊人的商业嗅觉,市场能力,实施能力,已经被过去这30年所证明。特色小镇若真是一项国家战略,就应当从一开始就要做好“顶层设计”,有疏有导。

  这正是小镇这个“行业”令人困惑与迷茫的地方:政策及法规的制定严重滞后,资本需求与供给错位,资源错配,投资商在“埋头赶路”的同时,担心政策层面发生难以预期的变化,投资打了水漂。

  这也是“见地”作为一个公共平台,重点关注小镇的价值所在。

  当传统房地产已经“套路”,整个行业走到新的“起点”,“房住不售”、“租售同权”、“租售并举”等新的认知形成主导,房地产的“一锤子买卖”模式,恐怕要主动“让位”了。

标签: 住宅特色小镇

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