【见地】轻地产重邮轮? 招蛇的生意经一般人看不太懂

见地   2017-07-06 10:23:54

招商蛇口,不仅要在城市的土地上生长,也要到海上去生长。

  几天前,在深圳市南山区南海大道最南端的蛇口太子湾,星梦邮轮“云顶梦号”与皇家加勒比“海洋航行者号”双船同泊。其中,“云顶梦号”系首次亮相深圳。

  两大国际邮轮同时停靠,深圳邮轮旅游首次实现“双船同泊”。这么大的阵仗,为的是庆祝前海蛇口自贸片区挂牌两周年、深圳“中国邮轮旅游发展实验区”设立一周年暨招商局145周年庆系列活动。

  太子湾:“城市的港口,世界的窗口”

  太子湾邮轮母港,又名蛇口邮轮中心,也是“中国邮轮旅游发展实验区”,2016年11月12日正式开港运营。在运营伊始,这里的商业环境和氛围都还有着长足的改善空间。

  但短短半年间太子港就改头换面,截至今年6月8号,共完成邮轮靠泊75个艘次,进出邮轮旅客6.75万人次。其中本年完成48个艘次,进出旅客4.52万人次,预计2017年内将扩增至100艘次邮轮靠泊。

  未来,蛇口太子湾邮轮母港还将成为集客运枢纽、历史文化博览、艺术表演、会议展览、酒店配套、商务办公、商务公寓、餐饮娱乐及海上活动、庆典等多功能于一体的现代化海滨国际社区,将作为深圳连通世界的“海上门户”,为邮轮旅游产业的发展拉开序幕。

  有关人士指出,蛇口太子湾邮轮母港开港首年就实现“双船同泊”盛况,充分展现了深圳全面推进太子湾邮轮母港建设发展,进一步培育深圳邮轮旅游市场,发展邮轮产业的决心与实力。招商蛇口总经理许永军表示,在邮轮全产业链的基础上,太子湾国际邮轮母港未来将全面打造拥有特色免税消费和金融服务的政策创新型的邮轮母港,力争发展成为华南乃至中国最大的邮轮产业基地。 

  (“云顶梦号”与“海洋航行者号”双船同泊)

  招蛇的邮轮生意

  如果不是听了招商蛇口副总经理龚镭的介绍,你或许还没想到,早在去年招商系公司就以独资、参股或联合开发的形式介入了天津、青岛、上海、厦门、深圳邮轮母港的开发运营,占中国全年邮轮旅客接待总量的90%。

  说起“招商”,以往人们更熟悉的或许是被贴上地产标签的它。但在2015年底完成重组之时,招商蛇口的定位就不再仅仅是一家房地产开发公司,而是“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”。其业务版图也将扩展至园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营等三个体系。

  在吸收合并招商地产上市后,招商蛇口的新形象正在逐渐清晰。邮轮产业成为招商蛇口战略布局的三大产业之一。邮轮旅游,将成为招商蛇口的新标识。

  而事实上,房地产开发业务才是招商局蛇口控股有史以来收入的主要组成部分,对利润贡献也远高于其他业务。尽管其房地产业务毛利率有下降趋势,但仍远高于园区开发与运营业务。

  于是,难免有人会有疑虑,招商蛇口大力发展看似不怎么赚钱的邮轮业务,而有“钱途”的房地产业务却靠边站了。这样的招商蛇口是不是有点“不务正业”?

  对此,招商蛇口副总经理龚镭表示,从邮轮运营角度来看,它的直接利润空间确实不大。但它在股市的反应就不一样了,从投资角度而言,邮轮运营板块产生的利润要放大到15倍的估值去看。

  龚镭认为,我国有很长的海岸线,也有很多内河资源。招商蛇口凭借在港口的优势,也能提升自己港口周边土地价值的核心竞争力。如果说竞拍土地是一种方式的话,也许招商蛇口有更好的方式去说服与政府的合作。凭借邮轮板块的发展,招商蛇口在这一方面,会有更多的作为和表现。

  至于人们以为邮轮和招商蛇口关联不太大,龚镭介绍到,其实招商局的“老祖宗”传下来的就是航、产两业。“航”是指航运,“产”实际指的是岸上产业。翻看招商局历史你会看到,我们在众多的港口城市有着众多的物业。只不过当时的概念不叫房地产而已,但我们实实在在干的事,其实从“老祖宗”开始,就是这么干的。以上海外滩为例,在招商局的全盛时期,整个外滩将近40%的物业属于招商局。

  “从无到有,从混乱到有序。我们经历了很‘痛苦’的过程,但也看到了庞大的市场和美好的远景,深圳的邮轮市场潜力巨大”,龚镭说。

  对于招商蛇口而言,“去地产化”和推进“港、产、城”联动,仍会是其未来几年里发展的主要方向。

  “粤港澳大湾区”遇上“邮轮母港4.0”

  交通运输部《全国沿海邮轮港口布局规划方案》提出,要在2030年前,在全国沿海形成2—3个以邮轮母港引领、始发港为主体、访问港为补充的港口布局,在全国形成12个始发港。深圳市交通运输委副主任温文华表示,发展邮轮经济是市交通运输委紧抓粤港澳大湾区建设战略机遇、推进港口转型升级的具体举措,也是落实水路交通与旅游融合发展的具体实践,将对深圳乃至粤港澳大湾区人员往来、旅游业发展起到积极的促进作用。

  招商蛇口相关负责人介绍,国内绝大多数邮轮母港介于1.0-2.0阶段。目前世界上70%的邮轮母港仍在1.0阶段,即只有口岸集散和登船功能。邮轮母港2.0则引入商业、旅游地产概念,丰富了码头配套业态。随着海工修造、商业配套及船舶物流(尤其是冷链物流)等功能港口功能完备,加之港口所在地的旅游资源丰富,港口片区商业繁荣等,3.0版邮轮母港就诞生了,这类型邮轮母港经济带来的是对所在地经济的有力驱动。

  太子湾邮轮母港则是招商蛇口在“前港-中区-后城”新型商业模式下,按照“邮轮母港4.0”超前概念打造的世界级邮轮母港项目。邮轮母港4.0则体现的是一种“邮轮经济”,具有全产业链的复合拉动模式。硬件方面,港口规模大,泊位多;软件方面,港口将拥有免税、金融等国家及地方政府的政策支持,具有全产业链的运营能力;可实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理,构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈。

  招商蛇口在粤港澳大湾区的土地资源储备丰富,目前在深圳、广州、珠海、佛山、东莞、香港等地都有业务布局,其中深圳一直是公司的“大本营”,蛇口更是公司的发源地。而公司在深圳拥有的土地资源最为丰富—— 总建筑面积近1000万平方米。

  未来随着国家大力推进粤港澳大湾区的开发建设,其过程中往往伴随着产业转型升级,区域内土地价值也有望进一步提升。与此同时,产业转型也伴随着产业迁移,即第三产业向中心城市聚集的同时传统制造业外迁,从而创造更多的土地需求,开发投资效率也趋于上升。基于此,在粤港澳大湾区拥有丰富土地储备资源的招商蛇口无疑将成为直接受益者。

  招商蛇口方面也表示,“我们在湾区经济的发展以及产业升级方面,有经验有积累,并在开发蛇口工业区的过程中总结出了‘前港——中区——后城’的发展经验,未来也将利用这一发展模式助力粤港澳大湾区的发展。”

  而除了丰富的资源储备外,招商蛇口正在大力发展的邮轮产业也有望借力粤港澳大湾区建设迎来跨越式发展。

  “邮轮母港+旅游产业+自贸区”Style

  邮轮旅游被称为移动的“海上度假村”,船上的五星级客房、各种休息、游玩、购物、娱乐及会务等设施一应俱全,更能带给乘客综合的体验和高度满足感。对游客而言,邮轮本身就是旅游目的地,享受船上的生活娱乐设施是海上旅游的主要组成部分,中途靠岸是为了观光、购物或游览,回到出发地时海上旅游即宣告结束。

  从2006年只有1艘邮轮在我国开通母港航线,出游人次也只有不到2万名,到2016年18艘邮轮开通母港航线,出游人次达到214万,中国已成为亚洲最大的邮轮旅游市场。

  业内人士认为,邮轮旅游上接制造业,下接消费服务业,庞大的产业链条,强大的拉动能力和吸附能力使其成为带动城市经济的增长点。以蛇口太子湾邮轮母港为例,邮轮到达母港之后,会直接拉动国际物资中转、船舶零件中转、当地物资采供等国际化的船供业务;与此同时,相关的配套服务设施、配套服务企业和行业都会在邮轮母港附近设立自己的公司、办事处或总部机构,这也为母港所在地创造了大量就业岗位,港口经济效应显著。

  不仅如此,邮轮经济更是对区域经济具有推动力的源头经济,被称为“漂浮在黄金水道上的黄金产业”。

  “邮轮母港对片区经济有重大拉升,从北美和欧洲一些发达地区邮轮产业的统计数据看,在邮轮母港经济中投入一块钱,可能产生10倍以上的收益。迈阿密邮轮旅游的集聚充分拉动了金融业、房地产业、会展业、旅游服务业、商业的发展与繁荣。我国现已成为亚洲最大的邮轮市场,太子湾邮轮母港4.0版通过邮轮全产业链创新发展,打造创新型邮轮母港。” 招商蛇口副总经理龚镭介绍。

  深圳蛇口太子湾邮轮母港作为华南地区唯一集“海、陆、空、铁”于一体的现代化邮轮母港,将享有深港融合圈、空港辐射圈、海港服务圈“三圈叠加”效应,2小时交通圈覆盖6,420万人口,人均GDP水平处于全国前列,邮轮旅游的潜在客源市场规模巨大。

  据招商蛇口相关负责人介绍,2017年,招商蛇口的销售额目标是1000亿,但未来绝对不能简单的以销售额来看招商蛇口。中国的地产未来一定是做存量、做服务、做经营以及很多品质生活的打造。而邮轮的意义,就是要让大家的城市生活生长在海上。

标签: 招商蛇口规划

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