【见地】其它房企奋勇直前时,这家为何频频掉队?

见地   2017-07-09 10:02:28

香港模式既未给合生创展带来超高利润,还牺牲了业绩。

  克而瑞数据显示,2017年上半年,合生创展实现合约销售额43.7亿元。据相关公告,合生创展今年前5月实现合约销售额36.41亿元,较去年同期的54.18亿元下降32.8%,明显掉队。

  合生创展原是“华南五虎”之一,2004年成为国内首家销售额超百亿的地产企业,超越万科。没想到13年后,一线房企年销售额已经向5000亿进发,合生创展仍然在百亿左右徘徊,停滞不前。

  知名地产评论人黄立冲认为,产品定位失误、家族式管理相对过激是合生创展徘徊不前的主要原因。

  合约销售额再创新低

  在地产界,合生创展曾经与恒大地产、雅居乐、碧桂园、富力并称“华南五虎”,皆以敢闯精神著称。

  可现在合生创展已跟不上其它华南龙头房企的步伐。克而瑞数据显示,2017年上半年,“五虎”成员碧桂园、恒大、富力、雅居乐分别实现合约销售额2842亿元、2409亿元、388.1亿元和380.8亿元。合生创造43.7亿元的销售额仅分别相当于上述房企业绩的1.54%、1.81%、11.26%和11.5%。

  合生创展总业绩甚至不如碧桂园单城作战的业绩。据克而瑞发布的《2017年上半年广州房地产企业销售排行榜》,碧桂园在广州市实现101.38亿元权益销售额,相比去年同期增长了49.58亿元,增幅达96%。

  不断下滑的销售规模令合生创展业绩出现严重“倒挂”。2016年,合生创展的营业额为162.5亿港元,可合约销售额仅为80.89亿港元。

  对于超缓的扩张速度,业内将合生创展认定为“重利润、轻规模”的香港模式,通过控制开发节奏享受土地增值收益。据2016年年报显示,合生创展实现净利润率23.6%,而国内主流房企的净利润率普遍在10%左右,单纯从数字看来,合生创展确实享受了超高的利润回报。

  但分析发现,在合生创展的净利润中,包含着大笔未能产生现金流的账面利润。2016年,合生创造净利润为38.4亿港元,其中约26亿港元来自投资物业公允价值收益。2015年,公司该指标只有13.34亿港元,当年净利润率也只有12%。

  22年前的1995年,合生创展已开始在全国范围内攻城略地,重点布局广州、北京、天津及上海等一线城市和发达的二线城市。

  克尔瑞研究中心分析师杨晨青认为,合生创展的产品定位存在问题,虽然它在一线城市拥有很多地块,可是,大多集中在刚性需求最大的城乡结合部,而产品定位却是中高端,包括很多别墅产品,产品定位对其销售造成较大的影响。

  亦有业内人士指出,在国内房地产业深度转型期,合生创展的产品向高端物业转型,是造成业绩下滑的核心因素之一。此外,公司侧重大盘开发模式,亦影响了资金适用效力,错过扩张高峰期。

  譬如合生创展2007年拿下太原合生·御龙城地块,原意囤地升值,后又因市场变化,将小户型设置为大户型豪宅,数次变动后便遭遇去化难题。“其实当时拿了地不拖这么久,合生这个项目就赚翻了。”曾有业内人士表示。

  业绩平庸的直接后果是股价萎靡,在2017年7月上旬,合生创展的股价在每股7.32港元徘徊,市值约为162.91亿港元。同期,“华南五虎”中其它四位的市值分别是2101.97亿港元(中国恒大)、1927亿港元(碧桂园)、300亿港元(雅居乐)和124.88亿港元(富力),合生创展的市值排名第四,仅略高于富力。

 80后朱桔榕临危受命

  截至2016年年底,合生创展执行董事团队包括朱孟依 、朱桔榕 、欧伟建、廖若清、谢宝鑫 、鲍文格7人。集团主席是朱孟依,担任副主席要职的为朱孟依女儿朱桔榕,欧伟建、廖若清、谢宝鑫 、鲍文格则是集团老人。

  2008年至2013年间,合生创展人事变动频繁。2008年,在集团内工作不足4年的的广东省前省长助理武捷思以身体原因辞职;2010年,中海出身的陈长缨以“希望有更多时间处理个人事务”为由辞职;2012年3月,为合生效力18年的薛虎以“拟投放更多时间于个人事务”为由辞职;2013年7月,张懿又辞任公司执行董事、副主席兼财务总监。

  2012年,年仅24岁的朱桔榕临危受命,接任常务副总裁职位,又于2013年7月接手张懿任职合生创展董事局副主席。

  朱桔榕上任后,在治理体制上将公司的总部、分公司、项目三级管理体制,变更为总部事业部直管项目的两级管理体制。在扁平化构架下,公司内部的信息沟通回路变短。2013年至2014年,合生创展实现了两年的业绩增长,营收至170亿港元,可好景不长,2015年业绩又急转直下,缩水至128.5亿港元。

  “中国民营企业发展到一定阶段,往往面临接班人的问题,可是,与其它民企相比,合生创展的人事安排过于激进了。”曾任职于合生创展的业内人士表示,朱桔榕即便天赋再高,也只有二十多岁,难以掌控一家规模过百亿的企业,也难以令手下的职业经理人信服。

参与讨论 0 更多 我要评论

加入城市买房砍价群,实时讨论购房热点话题!
暂无评论, 您可以发起评论
往期回顾
见地排行
关注微信公众号

扫一扫 关注我们