“融万联姻”的五大疑点

见地   2017-07-10 09:45:25

据悉,明日融创会公告具体交易细节。

  或许还要再过一段时间,人们才会终于恍然大悟,今天这笔被万达称为“震惊世界”的交易,到底是为了什么。

  7月10日上午,万达商业、融创中国联合发布公告称,融创以295.75亿元收购了13个万达文旅城的项目股权,并以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。这次交易的总额达到631.7亿元。

  见地君认为,这笔交易至少存在五大疑点:

 一、万达为何卖掉最核心的资产?

  这笔交易,令见地君想起半年前万达与富力的合作。

  和富力的合作,万达出地,富力出钱,也保留万达广场的品牌,当时见地君撰文分析,万达广场的品牌已经形成,而富力刚刚进入购物中心这个领域,又在公寓、写字楼等方面有成熟的经验,双方合作是一个契机的事。

  换言之,万达商业这次出售文旅项目和酒店,似乎跟当初将万达广场“剥离”的想法是一脉相承的,目的就是,轻,更轻,最轻。要知道,现在万达甚至只留下文旅项目的9%的股权,却可以保留“四个不变”:保留品牌、保留原先的规划,甚至设计和建造乃至运营都由万达来,这几乎与当初富力合作的协议一致。

  这对于万达而言,不仅能继续将“万达广场”、“万达文旅城”这两个拳头产品的品牌牢牢握在自己手里,还能以最小的成本让其在最大范围内遍地开花,甚至还能收取管理服务费。这算盘,似乎打得不错。

  但是,半年过去了,万达和富力的合作,却没有了下文,准确说,几乎没有再透露任何合作的细节和进度。如果说,当时合作是在回A有望的情况下,欲造概念以在资本市场上赢得声誉和议价能力,那么如今,在房地产公司IPO几乎停滞的情况下,万达商业是否可能通过转让名下大部分销售型物业,来完成“定性”上的完美转身,即以非房地产公司的身份,来寻求监管部门的“放行”?

  毕竟,万达商业与投资人的对赌期限就快到了:如果从香港退市满两年,或2018年8月31日前(以孰晚为准)万达商业未能在A股上市的话,万达将以每年8%和10%的单利,回购全部股权。

 二、为何是融创?

  在富力之前,万达曾找过另一个合作伙伴,万科。

  和万科的合作,模式是基本清晰的,万达投资商业,万科开发住宅,两家在各自领域里都是佼佼者,优势互补,互利共赢,万达顺理成章地进行轻资产转型,万科也能拿到优质的土储,对资本市场而言,这个故事也足够动听。

  后来合作不了了之。时任万科总裁的郁亮曾在香港业绩会上透露是“因个别商业条款最后没达成一致”。

  见地君从侧面打听到,版本可能是这样的:万科对万达资产评估,远不及万达的预期,双方未能就对价谈拢。

  相较于万科而言,融创可能是更爽快的买家。“比如我们并购的一个项目,钱都付清了,但是地价涨了,我们就又付了几个亿过去,这就说明我们真的很厚道。我们凡事都好商量,不会让被人吃亏。”在对资产估值这件事上,融创似乎更“舍得”。

  有人说,万达卖资产是为了套现、增加流动性、降低负债率,难道融创就不需要吗?当然是需要的。别看孙宏斌现在对媒体称,融创用于支付对价全部来自自有资金,到2017年年中账上趴着900多亿现金,但谁会将这么一大笔现金都沉淀在项目上呢?况且,融创资金压力并不低,据见地君不完全统计,融创今年以来已经耗资近1200亿元在收购上,超过上半年的销售额。

  可想而知,融创很有可能是先用自有资金收购,再寻求融资。融创的融资成本在业内来说是比较低的,2016年新增平均融资成本降低至5.78%;加权平均融资成本降至5.98%,再融资难度不大。

  加上孙宏斌曾经吃过资金链断裂的亏,财务上会更谨慎,始终保持在安全边界内。用一位业内人士的话来说,融创这个大平台,可能是目前最“干净”的。

  换言之,在所有的可能性里,比融创有能力收购的,没融创意向强烈;比融创意向强烈的,没融创有钱(或者说能在事后以更低成本融到钱);比融创有钱的,又没融创“大方”。

 三、融创为何要接手?

  当然,融创也有自己的需求,比如一位接近融创的人士告诉见地君,万达文旅项目有5000万方的土储,这是最“诱人”的地方。

  而且,见地君注意到,在万达集团发布的“四个不变”里,持有物业都由万达继续设计建造和运营,但对住宅却没有太多的规定。

  但是这里面,到底有多少住宅可供融创开发,价值几何?不然一个以住宅为主、走高周转路线的开发商,为何要通过收购这么大商业比例的项目,来“曲线救国”拿下91%的股权,只为了住宅的土储?

  况且这笔收购里,融创还需要承担项目的现有全部贷款,到底还要付出多少,成本与估值之间,有多大的利润空间,至今无人知晓。

  当初融创收购乐视时,曾透露想利用乐视的影视资源,来做小镇开发。现在看来,也不排除融创想利用万达的文旅资源来为小镇计划“输血”,但有“四个不变”的约定在,王健林真的会愿意为他人做嫁衣吗?

 四、有没有可能是一次“特殊的”合作?

  “四个不变”看上去太像“不平等条约”了,万达只留下9%的股权,却要求保留品牌和运营权,融创竟然也同意了。有没有可能,双方只是约定了一个时期,由融创“代持”这些优质资产?

  就在半个月前,万达因旗下多只债券暴跌、万达电影股价也接近跌停,而引起业内高度关注。当时网上有传言,造成万达股债双杀的原因,是“建行等银行下发通知抛售万达债券”,虽然后来万达紧急辟谣称,真实情况是监管部门对行业的摸底及排查,但仍然无法消除市场的疑惑。

  两年前,深圳官场“地震”,不少开发商闻风“潜逃”,不惜将旗下利润极高、现金流回正极快的项目转让。

  结合着来看,万达此前一些动作就显得有些“耐人寻味”。比如7月6日,南京六合新城一个商业综合体项目,早前就传言可能为未来六合万达广场选址,据称万达连新闻通稿都已经写好,提前发给各大媒体,但却中途紧急撤回,地也没拿;比如7月4日,昆明万达城才刚刚启动。

  倘若万达真的身处“不得已的风险”中,不得不紧急处置资产,那么避避风头后,这笔资产是否会又回到万达手中,这就有待时间验证了。可以预见的是,假若如此的话,融创倒真有可能做个战略投资者,从中获取一笔不低的回报。

  当然还有另外的可能:互甩“包袱”。一位业内人士如是猜测:融创收购万达的文旅产业,万达接盘融创手中的乐视盘子。“如果万达回归A股直接以乐视为载体,对于风雨飘摇中的乐视和急于轻资产化的万达,以及分散投资引来非议的融创各方都是利好。融创拿下万达文旅,开发领域实力大增,长远发展的可持续性增强,又去掉乐视这个不确定因素;万达转A成功又聚焦轻资产模式,并且补上万达院线只有线下没有线上,只有大屏(银幕)缺乏中屏(电视)和小屏(手机)终端流量入口的短板;而乐视也终于有了大财主的入驻,还有同产业联动效应。”

  可谓“甲之砒霜乙之蜜糖”。无论是孙宏斌还是王健林,都是有大智大慧之人,他们的合作,必定有着更长远的考虑。

 五、旧版“万达模式”走向终结?

  众所周知,万达文旅和万达广场一样,对区域商业氛围、房价、就业、税收等都有极强的拉动作用,这也使得其在与地方政府的谈判中,有很强的议价能力,拿地成本极低。这被业内称为“万达模式”。

  万达“诡异”转让核心资产,是否说明旧日模式已经行不通了?那么走在这条路上的其他房企,是否也会面临同样的困境?

  万达尚且可以保留项目的品牌和运营权,或许不至于出现承诺无法兑现的情况,那么其他房企呢,也能有万达这么强的“抗压”能力吗,如果不,与之“捆绑”的地方政府该如何是好?

  这些问题的答案,或许明天融创公告后便能知晓。但精彩,才刚刚开始。

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