【见地】深圳湾1号旁的保障房锅里,下的是谁的菜?

见地   2017-07-20 09:40:30

豪宅堆里的保障房,赠你一场空欢喜。

  在深圳的你,是不是经常会有这两大错觉:一是股票会涨,二是房价要降?

  如今深圳房价早已超出刚需能承受之重,保障房逐渐走进人们的视野。但保障房大多位置偏远,交通不便,配套又不足,硬伤不少。这使得很多人即使想申请,也望而却步。

  但日前市规土委南山管理局发布了一则公告,简而言之,就是将一块之前功能为“行政办公”的地块调整成了“其它公用设施用地+二类居住用地”。除了规划建设一个4000平方米的消防站以外,还将建不超过13000平方米的住宅,且住宅类型被限定为保障房,其它规划控制要求维持不变。

  (南山后海湾-东角头地区地块规划调整)

  为何寸土寸金的南山会拿出一块“宝地”来建保障房?这不是暴殄天物么?就在吃瓜群众还在琢磨之际,前天晚上,深圳规土委发布的《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》修订意见给出了答案。

  原来,政府不仅计划大幅提高旧改项目中保障房的配比,还要在福田CBD、后海中心、深圳湾超总等核心地段扩建保障房!按照最新规定,所有改造为住宅和公寓的旧改项目,其保障房的配建比例都分为三类地区空间:一类20%、二类18%、三类15%,比之前增加了近一倍!

  (最新版比例,来源于深圳旧改目前执行的《暂行措施》)

  其中占比最重的一类地区主要是城市中心和副中心,也就是说,最核心的地段配建保障房比例最大。

  在片区划分方面,此次主要扩大重点产业园区及周边地区范围,新增了包括福田CBD地区、前海自贸区、后海中心区、深圳湾超级总部基地、宝安中心区等24个重点核心片区。

  可以说,深圳为了能留住人才也算是下足了血本、操碎了心。

  “误入”豪宅深处:是尴尬还是清流?

  我们重点聊聊后海顶豪旁的保障房吧。

  在南山高大上的建筑群中间,将出现一个保障房项目。由于该项目地块位置好到与深圳湾1号只有一路之隔,不少人不由自主就出现新的错觉:与深圳湾1号做邻居,花买保障房的钱住出豪宅的效果……

  都说物以类聚,当清一色的豪宅群里“乱入”了一个保障房项目外加一个消防站,是会显得格格不入还是自成一股清流?

  其实这并非豪宅配建保障房的孤例,深圳湾1号附近某售价较贵的在售项目也有100多套人才用房。

  在地铁二号线登良站与海月站之间,东滨路与中心路交会处,紧临君汇新天楼盘以北,目前已被围住的那片地就是此次规划调整的地块。

  (规划调整地块周边配套)

  在这片将建保障房的地块周围,是林立的豪宅。据链家网统计数据显示,在地块附近的几大楼盘中,小区挂牌均价至少都在80000元/平方米以上,紧挨地块的君汇新天挂牌均价超过90000元/平方米,宝能太古城花园挂牌均价突破10万,而与地块隔东滨路相对的深圳湾1号挂牌均价更是高达14万+。

  (地块附近的宝能太古城和曦湾华府)

  地块周边小区房价(数据来源:链家网)

 谁的保障房?

  作为一个保障房项目,能与深圳湾1号为邻,难怪连媒体圈都会直呼“惊喜”。想必有的人脑海里已浮现出“住进保障房,走上人生巅峰”的画面。而不少人也开始问,到底谁才能有这样的资格和机会呢?

  (红圈内即为南山保障房地块)

  有人说,这难道是大型企业高层的专属住房?这些人收入这么高还缺房子吗?

  有人认为,这批保障房明显是消防站的配套房,因为规划里白纸黑字的写着要建一个4000平方米的消防站。

  而大多数人觉得,这批保障房根本没有他们的份,非人才莫属,而且不是普通的人才。乍听之下的“惊喜”,瞬间变成一场空欢喜。

  深圳资深地产评论人王世泰表示,未来南山、前海承担的功能将越来越多,高度集聚的高端产业和人才会使得南山片区居住的矛盾更为突出。而政府提供保障房的供给,本就是为了满足未来城市发展所需人才的居住需求,而不是为了满足一般人的投资需求。在《深圳市住房保障发展“十三五”规划》中也明确提出,要建立全市人才住房和保障性住房封闭流转机制,所有人才住房和保障性住房均不得转变为商品房上市流转。

  目前,地块上是会生长出安居房还是公租房尚不可知,见地君几番致电市规土委南山管理局均无应答。但无论安居房还是公租房,当下都是采用首次集中轮候排队、日常轮候递补的轮候规则。而可以肯定的是,越高层次的人才在这场资格争夺战中越占优势。

  (南山保障房地块现场)

  房价太高? 深圳以房留人

  葛优在《天下无贼》中说过一句经典的台词,“二十一世纪什么最珍贵,人才呀!”

  一语中的,高房价令不少人才望而生畏。深圳市人大代表、哈工大深圳研究生院院长姚英学就曾提到,哈工大深圳研究院在2015年面谈了近190位国家长江学者和国家杰出青年基金获得者,但最终只引进了十几位,“大多数跑掉的人才都是因为住房问题”。

  时任深圳市委书记马兴瑞曾表示:“深圳在人居环境创新创业方面吸引着很多年轻人,对住房有硬性需求。客观来说,上涨的房价确实影响了一批希望来深圳扎根的高学历的年轻人。”

  为了降低这种影响,全市各区的保障房如雨后春笋般冒出来。2016年10月,深圳更是成立了人才安居集团,一个千亿级的人才安居房投融资、建设和收购平台。而它也在成立伊始就与远洋集团达成合作,从其手里购得600套商品房用作人才住房。在成立不到两个月的时间里,它即完成了深圳区级人才安居公司全覆盖。目前,深圳市人才安居集团正在着力推进宝安新乐、海乐花园棚改项目。据悉,该项目建成后除了可提供960套回迁房外,预计还可高质量地配建近千套人才住房。

  2016-2020年间,深圳预计将投入约970亿元建设保障性住房和人才住房共40万套,其中人才住房不少于30万套,对人才的青睐不言而喻。这几乎相当于特区成立30多年来已建成的所有政策性住房总和。40万套建成后总建筑面积相当于两个福田中心区,也接近前海片区的开发建设总量。

  (2017年各区保障房建设任务分配)

  而据官方统计,“十三五”期间深圳市保障房租购需求量约为43万户,总体仍处于供不应求的状态。加之此前深圳有部分保障房房源因地段偏远、交通不便而被保障房轮候库的市民放弃,保障房供需矛盾仍然紧张。

  而在今年,深圳提出,要将保障性安居工程用地优先安排在公共交通便捷的地区、轨道站点上盖及沿线以及人才居住需求集中的产业园区等区域。7月18日最新的《规定》里也强调了,要在现有和新规划的地铁站周边1公里内配建保障房,这将有助于降低保障房的弃选率,缓解供需矛盾。

  豪宅地里的保障房:若无余地 何来成全?

  深圳说,要建40万套保障性住房,资金还相对容易解决,最大困难在于土地资源紧缺,土地供应不足。“十二五”计划建设25万套,最后只建成11万套,原因主要是没有土地。“40万套住房建设用地不能完全靠新供应土地来保障,还需要另找其他渠道来解决。”深圳市住房和建设局局长张学凡如是说。

  据张学凡介绍,40万套的任务里真正能落实土地保障的仅有21万套,剩余19万套的土地保障暂时还不到位。但深圳将有针对性采取15种途径,比如对老旧住宅区进行棚改,利用村集体未征未转的土地配建保障房,利用地铁站点周边地块建设保障房,通过城市更新、产业园区的配建,等等。而这个“等等”里面或许就包括这次的行政办公用地改保障房用地。

  生的是保障房的命,操着豪宅的心。对于轮候库里大多数人而言,这很可能是一场空欢喜。但作为一个保障房项目,能生长在南山的豪宅堆里,也算没有辱没“深圳的人才和保障性住房绝对不能也不会成为低端房”的标准和愿景。以后,深圳的保障房不管是位置、交通还是配套,应该会越来越好。

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