“坚持房子是用来住的,不是用来炒的。”国家有关报告指出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  2017年,房地产市场发生着翻天覆地的变化,随着国家调控措施逐步落实,房地产市场趋于平稳健康发展,房地产企业也从过去的追求规模和利润增长转变为城市运营商和服务商的角色。

  在“租购并举”的政策背景下,仅2017年一年,全国就有超12个省份50个城市发布住房租赁政策,并加快租赁用地供应。众多房企积极投身于长租公寓,这当中不乏如碧桂园等销售规模已过千亿的民营企业。

  12月20日,碧桂园正式对外发布了自身的长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,并与30多家单位战略签约,计划在三年内建设100万套长租公寓。

  “年轻人,经济不那么好的时候,暂时买不到房子。推进租房是国家对人民的爱护,碧桂园积极地参与其中,也希望各级政府给我们这样的机会,让我们努力参与这件事情。”碧桂园集团主席杨国强在谈到碧桂园布局长租公寓的初衷时表示,碧桂园希望能为中国的城镇化、现代化建设作贡献,做有良心、有社会责任感的阳光企业。

  龙头房企践行“租售并举”

  近日,中央经济工作会议将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年重点工作之一,并强调要“发展住房租赁市场特别是长期租赁”。这意味着我国自2016年明确提出“租购并举”后,在补足“租”这块短板的目标上将迈出实质性步伐。

  事实上, 国家领导人指出,中国特色社会主义进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。值得指出的是,落实国家领导人提出的明确要求,坚持房住不炒定位,按照供给侧结构改革思路,完善住房供给保障体系,有效调整供给结构,重要的工作就是大力发展住房租赁市场。

  “房住不炒的定位,我认为是住房与房地产政策的基本思路和核心指导思想,它主要是强化住房是消费品、住房需求是刚性需求、弱化期投资品的属性。”1998年房改的亲历者宋春华表示。

  2017年7月,九部委联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》指出要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,建设政府住房租赁交易服务平台,并选取若干城市开展试点工作。8月28日,国家相关部门联合下发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,在北京、上海、武汉等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,增加租赁用房的土地供给。发挥国企在发展租赁市场的引领作用,布局租赁业务,多渠道整合房源,组建规模化的租赁平台公司。探索住房租赁资产证券化,解决房企租赁投资回报周期长等问题。

  “商品房的轨道上,商品房市场化的租房有很大的发展潜力。有多套房的人,如果完成立法后,开征房产税的情况下,有多套房的房主的选择,或者将房屋卖掉,或者是将房屋投入租赁市场,呈现为房源有效供给,减少了房屋的空置率,优化了社会资源的配置。”华夏新供给经济学研究院院长贾康指出。

  值得一提的是,12月18日召开的经济工作会议,再次强调住房制度改革和长效机制的建设,列为2018年要着力抓好的重点工作之一,并强调要力争取得明显成效。对此,中国房地产业协会荣誉副会长童悦仲表示,“多主体供给,多渠道保障,租售并举,建立这样的住房制度,碧桂园作为龙头企业,在这些方面这样做是非常有意义的。”

  到目前为止,中国住房市场总量不足已经得到了很大的解决,面临质量提升的矛盾。同时,整个区域性和结构性的矛盾仍然很突出,数据显示投资增速明显的回落,区域价格涨幅的分化。

  “第一,房屋新开工率出现了峰值,进入到房屋新开工率持续稳定,正常回落的阶段。第二,户均住房套数,仍然会稳中有升,但是整个住房自有率将进入相对稳定的阶段。换言之,整个住房自有率不会再大幅度提高。第三,整个经济结构调整,产业结构重构以及整个经济社会的变迁,对房地产行业的转型发展提出了新的要求。”邓郁松表示。

  由此看来,碧桂园发力长租公寓既切合房地产发展的大势所趋,同时也顺应了国家对于房地产市场长效调控的内在需求。碧桂园集团总裁莫斌表示,“碧桂园要做长租城市,一做就做十万套、二十万套,因此有三年一百万套的战略目标,用好农村集体建设用地的政策,用好国家各级政府包括中央政府对长租事业的政策支持,用好金融机构对碧桂园的支持。”

  为推进长租业务发展,碧桂园积极与金融机构探索银企合作的新路径,先后与区域性银行和全国性的股份制银行达成合作。10月30日,碧桂园与中信银行(6.210, 0.02, 0.32%)签约成立300亿元长租保障性基金,随后,碧桂园又与中国建设银行(7.400, 0.17, 2.35%)达成战略合作,共同推进住房租赁市场的发展。

  借力金融助长租公寓发展

  事实上,早在2017年5月,碧桂园已成立长租事业部,并先后在北上广深、武汉、厦门等一、二线城市落地项目。据了解,碧桂园长租项目将重点布局并深耕一线城市及周边区域,计划到2020年建设100万套长租公寓,其中40万套自主开发,60万套靠创新模式拓展。

  作为碧桂园长租公寓的主体“BIG+碧家国际社区”首次正式亮相。“碧桂园长租公寓将激活充满想象力与生命力的‘BIG+碧家寓乐圈’,打通上下游产业资源,整合引进社会优质生活元素,为有梦想、爱打拼的都市青年提供安心、舒适、智慧、绿色的租房产品。”碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜介绍道。

  程光煜表示,碧桂园坚持贯彻“轻重并举”的发展模式。在长租公寓盈利方面,程光煜认为未来一段时间里会随着政策和市场的迸发率还会有所提升。“包括降低资产的价格降低持有的成本,提升我们服务的品质和适度提升合理的租赁费用,这些都会给我们带来很好的经营来源,再加上我们在开发方面一些很好的经营经验积累和系统整合能力,这些可使碧桂园在租赁行业里能够实现可观的盈利。”

  据莫斌透露,长租虽是微利,但仍有利润,碧桂园打算借助过去造城经验,发挥品质、速度、成本、资金等方面优势,同时研究利用鼓励农村集体建设用地发展租赁住房等政策建设长租城市。

  然而,大力发展住房租赁市场除了需要国家出台包括财税、土地、立法等多个层面的政策支持,如何用好金融工具也是房企共同面临的问题。对此,碧桂园集团副总裁兼集团新闻发言人朱剑敏在接受媒体采访时表示,未来租赁人口已经超近两亿人,租赁市场达到万亿规模。对面这个租赁市场的“蓝海”,很多金融机构推出很好的商业模式跟商业的产品。

  正如中国建设银行广东省分行行长刘军所指,为了提升租赁住房流动性,建行将与碧桂园合作上线新的租赁服务。据其介绍,“要存房找建行”的不动产管理服务将于近期面世,房子使用权交给建行,房东一次性获得租赁收入,运营权委托给碧桂园等专业的长租公寓运营商。  

  在国家“租购并举”政策鼓励之下,未来十年中国住房租赁将迎来4万亿~5万亿元的市场规模,2016年仅1.38万亿元,成长空间巨大。在碧桂园长租公寓的发展规划里,将根据行业政策、市场需求不断优化产品及定位,一方面为客户提供舒适的居住生活和社交体验,另一方面寻求良性循环的盈利模式,为公司提供新的利润增长点。 

  值得一提的是,为了提升长租公寓的优质服务,碧桂园“BIG+碧家国际社区”除在产品和服务上践行卓越标准,还提供包括业主子女优惠住、租金抵购房价、积分换好礼、无忧搬家、智能健康服务、国外游学、幸福酒店、社区体育Club、信贷租金、电子钱包在内的10大专属利好,在回馈租客的同时,也对集团内部资源进行了有利的支撑。