前些天在一个饭局,有位朋友神神秘秘地把攸克君拉到一边的角落,说:你听说了么,孙宏斌正在谈一个大并购!

  当天又问了几个人,另一个信源证实确曾有此事。但从一位知情人士那里得知,收购万达13个文旅城后,孙宏斌已经叫停了所有正在接触的并购。

  不仅是并购。孙宏斌在9月1日的半年报业绩会上说,融创已决定暂缓拿地。

  这是为什么?难道融创的现金不够了?

  现金这事儿

  融创董事长孙宏斌在7月份的一次媒体见面上说,公司账上趴着900多亿现金。根据8月31日晚间融创中国发布的半年报,至6月底,融创持有现金余额为924亿元。果然没错。

  这笔数量可观的现金,显然是孙宏斌敢于收购13个万达文旅城的底气所在。

  据孙宏斌透露,2017年下半年公司就已判断,今年还会有很好的并购机会,并为此做了资金储备计划。另据融创内部人士称,在融创的资金计划里,下半年用于并购发展资金的预算本来就有好几百亿,收购万达文旅项目相当是计划实施前置了。

  不过,这样的收购机会,王健林夸张地说是“一千年才有一次”;而孙宏斌也说,“拼了命也要把它抓住。”而且他比许多老板要更有决断力,几百亿的生意,尽职调查都没做,就把正式合同签了。

  本来,除了万达项目,融创确实还在谈其他并购,钱也准备好了。但7月份签完合同,对融创现金流和负债的关注度陡然升高。孙宏斌一方面跟金融机构解释,一方面暂时叫停了所有的并购谈判。因为,融资、杠杆、负债、现金流、财务管理,这些名词都太过专业,再怎么解释,一般大众也难以理解,所以干脆停一段时间再看。

  财务安全的底线

  财经媒体当然要盯着净负债率这些数字,但财务安全的核心不是负债率有多高,而应该是,你的现金流能否支撑负债,营收能否覆盖资金成本。

  翻看财报,融创1000多亿的借贷总额,初看起来很庞大,但下半年刚性到期的有息负债仅为158亿元。而截至6月底,融创还有2000亿已售未结转的收入。

  今年1-8月的收购支出达826亿元,但跟销售额一比较,就不是那么大了。1-8月,融创合同销售额为1613亿元。

  事实上,孙宏斌发起多个重大并购、敢于借贷金融机构也愿意借贷的主要基础,就是融创有持续不断的现金流进入公司账户,而且越来越多。

  融创今年销售目标已提高到3000亿,下半年的可售货值是3800亿。融创团队的销售能力是业内公认的。未来的4个月(9-12月),孙宏斌说,每个月的销售额要达到400亿。也就是说,4个月的销售额是1600亿元。拥有这种现金流的企业,是所有银行都要争取的大客户,并且完全有资格协商谈判借贷利息。

  有人说,收购万达项目后,负债率要上升。但少为人知的是,13个万达文旅城项目账上也趴着200多亿现金——交接后,这些现金将供融创统一调度支配。

  此外,7月24日,融创配股融资约5.2亿美元;8月3日,海外发债募资约10亿美元。15亿美元到手,负债率降低,现金增加。

  无论是暂缓买地,还是暂停并购,都是为了消除外界的疑虑。未来两年,融创分两步降负债率,明年降到90%,2019年降到70%。融创CEO汪孟德表示,我们降负债不是靠还债,而是靠回款之后资产的增加来实现,公司拥有未结转资源超过2000亿,将给未来两年带来大量的利润,从而增厚股东权益。预计将净负债率下降至70%左右并不难。

  售价与地价

  许多人盯着负债率的时候,忘记了,开发商最大的资产是土地。从这个意义上说,房企财务的安全,取决于土地资产的安全。

  所以,孙宏斌多次说,开发商最大的问题是拿错了地。因为,如果拿错了地,买贵了地,再厉害的销售团队也没有用。

  融创的土地储备情况是怎么样的呢?根据财报,截至今年8月25日,不含万达城项目,融创总土地储备1.01亿平方米,超过96%位于一二线及环一线城市。如果加上潜在的一二级联动改造项目,以及13个万达文旅城项目,总土地储备约为2亿平方米。

  更重要的是,土地储备的质量。融创财报没有列出具体的土地项目分布和成本等情况。但可以根据部分公开信息进行分析。

  简单比较,融创的土地成本优势十分明显。今年上半年,融创的合约销售均价为18780元/平方米,而公开信息显示,其平均土地成本为5130元/平方米。与那些动辄是面粉贵过面包的土地相比,融创的土地成本占比还不到三分之一。平均售价这么高,土地成本这么低,两者达13000多元的价差,在房企前十强里是不是最大的?应该是。

  这还不包括与万达合作的13个文旅城项目。据粗略测算,4973万平方米的土地综合成本,只有1300多元。如果摊到整个土地储备里,无疑又将大大拉低其平均成本。

  拥有低成本的土地资产,不仅具备了最大的抗风险能力,而且具有最安全的财务防线。