“手有余粮心不慌。到明年下半年,就真的到‘大吃小’的时刻了。”



12月21日,沉寂了92天的上海土地市场,终于在年末弹出点水花儿。


“新政”后首场土拍的前一天,上海土地交易市场以“资金审核工作未完成”为由,紧急中止了奉贤、南桥新城的3幅地块。最终,“幸存”的奉贤区拓林镇04-01地块在拍卖开始10多分钟后,就被上海“老国企”绿地以9.05亿元成功“捡漏”。


这在过去一年并不常见。由于对房企资金来源进行严控,过去10个月在土拍市场争得头破血流的房企也都“识相”退下,当天只有绿地、万科、碧桂园、中环、中南、世茂在内的6家规模房企参与竞争。


虽然顶着“严控后首幅地块”的帽子受到市场关注,但该幅地块本身质素却并不算高。熟悉当地的一位业内表示,地块周边除了在建道路就是农田,近10万平方米的可建面积中,要求20%为办公,20%为商场,剩余60%的住宅部分中还有15%永久不可出售,5%为保障房,另外还须建设近1万平方米公共服务设施无偿移交政府:“加上今天拍地时一直强调报价不可超过申报的自有资金,几乎只能是资金充裕的开发商才有能力拿下了。”


倒是拿地的绿地颇值得玩味。在今年全年“地王”大战中,身为上海最大开发企业的绿地甚少参战,年初争地白热化之前以2.73亿元拿下静安区地块和7月间以8.01亿元底价拿下宝山宝杨路码头地块,均为商办用地。在避开住宅地价高峰后,在年末以31.57%的溢价率拿下这块楼面地价9078.6元/平方米的综合用地,被业内视为“捡漏”,在上海土拍市场杀了个“回马枪”。


这也是近期上海难得的一块地价没高过周边房价的含住宅地块。信息显示,周边在售的商办房源均价在2万元/平方米左右,连熟知的业内都觉得绿地拿地的价格“还可以”:“绿地在奉贤开发多年,还专门设有奉贤分公司,区域内开发的项目至少有10个,算是熟门熟路。”


面对年末急转直下的房地产政策调整,绿地似乎有备而来。12月中旬,绿地与民生银行确定了600亿元的授信额度,并称双方将“总对总”模式开展全面深入合作。随后又宣布出售了位于浦东的黄浦江地块,价值34.13亿元。


虽然少在公开土地上露面,绿地倒并不缺货量。上半年通过并购等方式在上海拿下的6幅地块建筑面积共计41.5万平方米,均价仅9605元/平方米,和频出的“地王价”形成鲜明对比。就在不久前,绿地刚刚以51.63亿元获得协信远创40%股份成为并列第一大股东,而协信在全国10个城市有20个商业地产项目。


克而瑞根据绿地控股中报做出测算,其土地储备丰富,待开发项目总建面4692.8万平方米,已开工项目中未竣工和预售部分的总建面6787.9万平方米,合计可售建面11480.7万平方米,在上市房企中居第二,仅次于恒大,存货价值超过4000亿元。


但是今年绿地在销售上并不如人意。克而瑞12月公布的1—11月销售排行榜显示,截至11月底,绿地全年销售额为2110.3亿元位列全国第四,比第三名的碧桂园少了770.1亿元。


要知道在去年年底,碧桂园和恒大都排在绿地身后。年报显示,绿地控股去年全年销售额为2301亿元,比第一名万科只少了300亿元。然而11个月过去,情形已经大不相同。在恒大、碧桂园、万科三家增量千亿、“破三冲四”的2016年,绿地被第一梯队甩出不止一个段位。


有观点认为,绿地持有的大量商办用地成其“跑不快”的拖累,因此将浦东黄浦江地块出售给陆家嘴地产,是甩掉商业包袱的开始。不过同策研究中心研究总监张宏伟认为,卖商业主要还是为了冲年底业绩:“虽然在销售上不好看,但是整体还是要看其他业务和融资能力。”


“绿地今年销售没跟上,除了产品类型,内部结构和业务的调整也产生比较大影响。”一位上海地产业内透露,虽然销售成绩不好看,但是大量土储增加了融资能力:“现在趁对手不多、手上有钱的时候适时拿地,还是为了增强资金变现的能力,不排除未来业务调整,再重新倚重住宅的情况。”


无论如何,这场土拍已经初步表明,房企拼家底的时候到了,此时绿地这样手上有钱的房企,似乎才渐入佳境进入后半程赛道。“手有余粮心不慌。”张宏伟认为,明年上半年一些企业资金链状况还能撑一阵子:“到了下半年,就真的到‘大吃小’的厮杀时刻了。”