过去60余天,是地产从业者的闭关日。从此,开发商就会是个三好学生吗?


过去的60余天,是地产从业者的闭关日。


深圳市因前期过于活泼,涨幅过头,如今立誓做个三好学生。近期大力推广数字调控,预售证不发,备案价严控,遭遇购房者无理退房,温度失衡,浮华的地产广告圈也变得朴实可亲。


深圳政府动作凌厉,决心满满。我们祝福在未来的一年半载,房地产从业者能脱离黑名,成为良民。


这两个月来,深圳开发商到底经历了什么?


10月13日,深圳市场监管委开始组织专项查处房地产违法行动。


10月14日,深圳新房全部停止认筹,不少楼盘关闭营销中心和样板房。


10月19日,龙华、坂田、南山一大波业主在营销中心正行退房申请。


10月22日,深圳官方公布涉嫌违法楼盘最新名单。


11月11日,观澜新盘3.9万元/平方米起开卖,800余套房卖不到一成。


11月26日,南山新房7.2万元/平方米“低价”开盘,却卖不到一成。


12月01日,南山、龙华300余套新房被管理局自动锁定无法备案。


12月02日,深圳这个月要卖26宗地,3块住宅,6块在前海。


12月03日,布吉新房开盘,销售一如既往的不理想……


这些事件形式不一,轻重有别,但核心都指向了一点:深圳楼市已经告别高歌猛进期。



1

“市场无情人无理”


宾水把烟头用力在小鱼烟灰缸按下再旋转,说都熄火了。宾水在一家全国性大型开发企业任职,负责龙华项目。过去两个月没心情跑步,抽烟从两天一包到一天一包。他形容自己这两个月过得很颠簸:


“最虐心的第一是限价。高于周边房价10%不批预售许可证。”


他回忆,11月去拿四证(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》),明显感觉是官方有意放慢速度:


以我们企业效率和准备工作来说,一个月拿4个证没什么问题,现在我们这个项目拿一个证都要花不少精力。听说市规土委给各区规土委开会,每个区都要抓两个典型,所以现在大家都很谨慎。


周边的房子卖6万元/平方米,领预售证项目最高价只能卖6.6万元/平方米。周边卖6万元/平方米,那么备案均价只能到6万元/平方米。目前写字楼和商业还没纳入限价体系。


假如有项目要卖10万元/平方米,备案价就要找到便宜的项目,冲抵下去,不然数据就难看了。 以前备案价可以上浮,也能下调15%。现在不能随便下调。不按备案价走,要重新申请。


以前都是顶着上限备案,根据市场行情可以做相应的调整,现在价格不给随便降,龙华管得最严,备案多少,就要卖多少,不然无法网签。现在业绩要赶上,但是还有那么几套,就是备案不了,客户就来闹要退房,还拉横幅。在这个时候,市场无情,人更是无理。



2

“现在查得最严的就是搭板”



除了被限价外,深圳开发商遇到另一件最为头疼的莫过于市场下行,购房者无理由退房:


直接跟我们说‘合同那么厚,没看清楚就签了’,要求退房。还有同行遇到更离谱的,说是坐月子没办法签约,不能去交首付,已经拖了一个月了。


房子卖完了,就到了初始登记阶段。按照程序,整栋楼的大房产证拿到后,才能拿到每个小业主的小房产证。这就是卓能雅苑无法装修的原因,装修了就跟报建图对不上,初始登记就无法登记。据说,现在查得最严的就是室内外的搭板。


关于搭板、赠送等行为,官方态度明确,绝对不允许。项目事务部要求在营销时,不再承诺搭板,尤其是室外搭板、阳台改为卧室这种,是不允许的。


最后是关于拿地,本来还是很期待今年能在深圳拿块地,但是‘双限’之后,大家又不太舒心了,不过还得去拿,不能没地开发啊!配额人才房的量也挺重,现在权利下放给各区,我们跑区比任何时候都要勤快,要跟区政府一起沟通‘三旧改造’的流程,旧改也有项目在做,虽然目前不多。



3

“顺势而为,做万全之策”



来自龙岗的开发商小林总近期过得较为悠闲。10月来访量、来电量、成交率明显下降。买方市场的特点显现,客户观望情绪严重,砍价情况普遍:


我们暂停了推广和推售活动,或者延后推售,所有的出街广告重新检视,重新设计制作后再出街。


另一个项目之前设定好的户型,要按照新的‘90/70’标准重新设计或调整:现在以改善型产品如90-144平方米为主力的开发商最为头疼,小户型是给首次置业的刚需和大户的配套人才用房,两者受政策影响小。


同一区域的产业园项目花了不到一周时间,撤下所有的广告。节奏一调整,该开发商表示就得看明年了。在政策方面,全面从严执行相关规定吧。对行业总体而言是一个好事儿,每个行业都应该最终回归到这样一个规范透明的常态上面来。


以前不少开发商做捂盘、现场的公示都比较不规范,现在只是在回归这个行业应该有的状态,是一种正常的回归。


从技术角度看是抑制房价的涨跌,从更大的宏观角度来说,这个调控是全面性的,不管是首付杠杆,还有拿地资金,以及买卖的整个流程,整个行业操作模式的改变。


开发商的适应能力很强,这轮调整应该很快就平稳过渡了。在这样的高压的政策下面,谁愿意去当那个出头鸟?行业调整很正常,顺势而为,比你的对手更积极思考主动行动,这才能跟上大流,做好万全之策。



4

“深圳玩不起,我们就去海外了”



深圳的发展商普遍调整了第四季度销售金额及回款目标。


单一开发住宅的开发商受影响较大,像星河、卓越、万科这种多元化发展,以及地产金融化发展的企业受影响小,比如宝能、恒大,中海、金地这种可能会落后更多。地产市场真正进入下半场,这次调控是自上而下的任务,低迷至少会持续一年,被迫调整第四季度及明年销售回款目标,这是最难受的。


中型和大型开发商都在计划明年战略,并掰着手指算剩下的业绩从何而来。而小型开发商则有离开这片红海的打算。


龙哥是二代房地产开发商,父辈在深圳打下的江山已经够几代人的吃喝。眼看着上一代人辛苦积累资金在人民币日益贬值的情况下越来越不稳定,目前正打算把部分心血放在安全的地方。


这两个月龙哥大部分时间都在澳大利亚看项目,在他看来这次出的“新政”充满矛盾——房价不能再高了,但是市场需求又在:


总不能老用行政手段去干预市场吧,就好像在挤泡泡一样,又要挤又怕挤爆了,这样不是很纠结很矛盾吗?


以前公司还犹豫要不要迁部分资产出国,现在比较坚决,国内也稍微放缓脚步。我们这几年积累了大量现金,本来可以用来投资,但是国内市场相对海外不太稳定。父辈心里都会有一个保本的需求,所以海外市场是个不错的选择。


现在的深圳我们越来越玩不起,论土地资源、资金来源、以及抵抗政策的不稳定性,包括现在人员的不稳定都导致了我们这个层次的开发商要思考未来的出路。


房地产我可能会换一个合作模式了,因为现在还有很多做资本的进入这个行业,我可以用我的经验跟关系继续做。其它板块,要看机会了。



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