在王思聪的微博停止更新的第100天,他的父亲、曾经在海外买买买的王健林,终于等来了“监管公平”。

  尽管近日王健林、郭广昌等一干“出海”财富大佬们的境遇,让不少开发商好好看了一场戏,但是,“莫欺他人穷”,监管手段从来都奉行“普惠政策”和“国民待遇”,不会因为你不是首富,没有私人飞机而得到豁免。

  8月18日下午,国家发改委等4个部门联合下发了名为《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》(下称“指导意见”)的文件。在这份文件中,和娱乐、体育一样,房地产投资被列为限制性的海外投资。

  既然限制,就要有管制。攸克君向身边朋友们问了问情况。果不其然,作为“指导意见”的配套手段,自文件下发之日起,任何中国境内企业,若想赴海外投资房地产,均须事先得到有关部门的批准,否则,一切免谈。

  这一个“事先核准制”,意味着企业出海投资房地产规则的完全改变。

  此前的规则是,企业出海投资,也要获得监管部门的“路条”。监管层那里有一份不断更新的境内企业的名录,获得“路条”之后,境内企业可以获得外汇额度,进行出海投资,其中,当然包括房地产企业。

  在这套监管框架下,监管层对企业出海投资的干预手段,实际上是通过外汇额度的管控。紧张的时候少批或者不批,宽松的时候适当放开外汇额度的批准,从而对企业的海外投资行为施加影响。

  所以,在原来的监管框架下,是“松和紧”、“多和少”的问题。但8•18指导意见下发之后,一旦有关部门开始实施“事先核准制”,这一切,就变成了“能和不能”的问题。更直白一点说,如果一个企业有赴海外投资房地产的意愿,提交了申请,但并未获得批准,那么,即使届时的外汇管理环境较为宽松,企业也不可能获得一分钱出海投资所需要的外汇额度。

  再说得明白一点,就是在房地产出海投资这一项上,备案制变成了审批制,以前的游戏规则,都被推翻了。那么,这一切的影响又会在哪里?

  第一,在8•18指导意见的四个联合发布的部委中,有人民银行。这是开发商的“衣食父母”。此前网传对于个别企业的海外投资的信贷、金融管理手段,可能会推演为监管的“国民待遇”。

  也就是说,以银行为代表的金融机构,收紧向投资海外房地产的企业的海外项目提供融资支持,将成为普遍的监管手段。你昨天看到的王健林所处的环境,可能就是明天所有出海投资房地产的企业所需面对的生存环境。这就是现实,真实而残酷。

  第二,新旧规则的交接结点如何识别和设计?我们知道,除了万达以外,很多熟悉的开发商,都去海外投资了房地产,其中大部分项目仍在进行当中,那么,8•18指导意见之后,以金融、融资口径为核心的监管政策,如何识别“新旧项目”?

  例如,是按照“老项目老办法”的精神,在8•18指导意见之前的项目,仍可以按照原监管口径继续获得融资、信贷支持?还是一刀切,在8•18指导意见之后,所有境外投资的房地产项目,都将从严管控融资、信贷口径?这才是8•18指导意见最应该令开发商纠结的状况。

  毕竟,在事前核准制之后,如果一个海外投资的房地产项目未获批准,也仅仅是不能出海投资,没有损失,或者说,支付的只是机会成本;但是,对那些已经出海的项目,受到的将是致命的影响。

  第三,不少出海投资房地产的企业,境内业务的资金链和境外业务的资金链,是难以分开的。企业以集团业务获得的授信额度,在8•18指导意见之前,实际上可以以各种方式支持境外业务。但是,8•18指导意见之后,攸克君判断,这种状况恐怕很难延续。

  央妈对金融机构的此类业务监管口径,毫无疑问地要收紧。因此,不少出海投资业务比重比较大的房地产企业,资金运作恐怕要换换方式了。

  第四,内保外贷、境外资产或股权质押等方式是否在8•18指导意见之后,发生改变,还未可知,但攸克君猜测,变化只是大和小的问题,而不会是“变和不变”的问题。

  第五,那些拥有或者熟悉运用海外融资渠道的企业,暂时性地可能会少受一些影响。但是,这意味着,境内业务和境外业务必须完全分开,形成自循环的运作体系,否则,你想用境内的销售收入还海外融资的钱,恐怕将是一项技术含量非常之高的工作了。

  唯一不变的就是变化,就像郭广昌先生已经习惯了在私人飞机上写邮件一样,那些出海的开发商,应该想想自己还有什么新的活法了。