当年为深圳城市建设打江山的国企们,有的坐拥大量旧改,有的获市政府注入优质资源,有的因为鬼使神差的政策照顾一日升天。

近期,深圳市国资委直属房企深振业前董事长李永明受贿案一审宣判。深圳市中级人民法院一审判处李永明有期徒刑十二年,并处罚金200万元。赃款依法予以没收,上缴国库。该案把包括深振业等多家消失在公众视线之内很久的国企推到了台前。

见地君查阅深圳市国资委网站显示,深圳市国资委直属的企业有19家,涉及地产业务的就有7家,分别是:深投控、深业、深地铁、深天健、深振业、深特发、深国际等。这些年,随着民营房企的进一步壮大,以房地产为主业的国企大部分表现并不亮眼,呈现利润逐年下滑之势。

例如,2016年1-9月,深振业归属于上市公司股东净利润为1239万元,比上年同期减少33.85%;天健集团的营业收入同比下降6.2%,净利润同比下降14.2%。

即便如此,见地君梳理发现,这些拥有国资背景的房企目前在深圳仍有较多的优质资源。不过,不同机遇下,这些资源可以“载舟”,亦可“覆舟”。

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低调的“万人迷”?

深业早些年就凭借着优质资源,在深圳开发了包括深业上城、深业中城、塘郎城等多个项目。2016年上半年,深业旗下主要的地产平台深圳控股合同销售为140.4亿元,同比大幅上涨83.3%;营业额同比增1.6%至63.82亿元;股东应占盈利大幅上涨68%至16.54亿元。

另外,深业集团旗下还有深业鹏基(集团)有限公司、深业南方地产(集团)有限公司、深业泰然(集团)股份有限公司、深业置地有限公司等公司。这些公司在深圳或多或少都手握土地资源。

其中,深业泰然(集团)股份有限公司在车公庙片区拥有深业泰然工业区第一单元更新项目。项目拆除用地范围总面积共4.44万平方米,开发建设用地3.61万平方米,公共服务设施用地4091.8平方米,计容积率建筑面积41.6万平方米。

与深业一样,港交所上市公司深国际也在深圳拥有大批优质土地。包括前海项目、梅林关项目等。其中,前海项目首期占地面积为3.88万平方米,总建筑面积16万平方米。而梅林关项目的计容建筑面积约48.6万平方米,按目前梅林关片区房屋均价计算,其价值可想而知。

天健集团在深圳也有较大的旧改存量。海通证券研究报告指出,2016年前三季度,深天健继续推进深圳福田区香蜜新村、市政大院的更新改造工作。2016年8月,深天健合作开发的深圳市福田区2016-012-0049号地块规划调整建筑面积4万平。2016年9月,深天健工业园片区城市更新项目获批。2016年9月,公司启动深圳粤通公司收购。2016年10 月,公司获得2.67 万平的工业用地。

其中,粤通公司拥有权属清晰的土地房产资源,包括12个项目共6.59万平米。更早前,天健集团还曾先后进行了深圳市景田片区2.73平方公里和龙岗中心城5.18平方公里的土地开发。

另据了解,深圳国资委下属企业深特发与宝能系目前正就香蜜湖地区一块面积为150万平方米土地进行商榷。

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低调也容易被“盯上”

在万科、金地等全国性房企快速扩张,深圳民营房企逐渐壮大的时期,深圳国企总体而言死气沉沉,有的国企比如南油集团、城建集团只能靠卖地维持生存。如今,深圳这些国企或因为早年不经意的土地资源积累,或因为其特殊的背景和政策安排,成为各路资本争抢的香饽饽。例如深铁、深深房。

缘于“宝万”之争给其带来的机遇,深铁已成为万科的第二大股东,未来若宝能或者恒大将其拥有的万科股份转给深铁,其就有可能成为万科的“大掌柜”。

目前来看,因为想获得深深房这一壳,恒大有较大可能选择出售所持有的万科股份。目前恒大与深深房的重组工作正在进行。坊间有消息称,深深房的某位高管有着较深的个人背景,未来做大深深房会是大概率事件。

不过,有时机遇与危险并存。南玻A是深圳另一家隐形的拥有国资背景的企业,但命运截然不同。

数据显示,在被宝能举牌前,南A第一大股东为国资法人中国北方工业公司,持股3.62%。被宝能举牌后,中国北方工业公司持有2.92%股份位列第二,第一大股东为“宝能系”旗下前海人寿及其一致行动人,合计持有南玻A 25.77%股份。

宝能举牌南玻A,有人认为醉翁之意不在酒,而在于南玻A庞大的土地资源。相关资料显示,于 2015年12月31日,南玻A的固定资产中有价值约28.51亿元的房屋及建筑物。另有账面价值约7.59亿元的房屋及建筑物尚未办理完毕,或相关土地证尚未办妥。

另据南玻A官网介绍,作为中国玻璃行业和太阳能行业最具竞争力和影响力的大型企业集团,南玻A现已初步完成全国性的产业布局,五大生产基地分别位于国内经济最活跃的东部长三角、南部珠三角、西部成渝地区、北部京津地区以及中部的湖北片区,在深圳、东莞、成都、天津、廊坊、吴江、宜昌、咸宁、四川江油、广东英德等地建有大型生产或原料基地。

显然,相比深业、深国际、深铁等国企,南玻A的国企“血液”太少,发挥作用的空间有限。但若拿上述一众国企与中国民营房企对比,其活跃程度、规模仍低于其他大多数民营房企。

如今,民营企业表现拔尖已成为中国房地产行业一大亮点,那未来那些旧改资源正逐渐减少、政策倾斜减少,同时又难遇深铁、深深房这样良机的国企出路在哪儿?

深圳业内人士林晓华认为,早些年,深圳土地价值没有被挖掘,在国企改革之前,谁都不敢轻易变动。如今在行业利润普遍降低、集中度更高情况下,一方面,国企内部需要更快的整合。另一方面,为了实现效益的最大化,国企也应该多并购,扩大业务规模,保证营业收入,降低负债;此外,还可以通过介入文化、旅游、物业管理等版块,打通上下游,让业务收入更为稳定。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为,由于国企综合运营受管控,再加上部分国企没有证券化,政府把股权保留在手上,因此效益上不去。相比之下,民营企业市场化原则下发展的更为灵活,发展起来更快。未来国企特别适合在国企改革与重组过程中寻求与上市公司合作,壮大自己。