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花样年“二次转型”后潘军再反思 上半年销售金额仅完成目标3成

中国经营报 - 郭敏敏 2017年07月16日 10:51

  随着2017年房企半年业绩榜单出炉,各房企的半年度业绩预告接踵而至。《中国经营报》记者梳理发现,不少房企2017年中期业绩依旧亮眼,千亿军团也在扩围。然而,这当中亦不乏业绩增长乏力的房企,在高压调控之下,部分房企如何跑赢下半场?

  近期,花样年控股集团有限公司(01777.HK,以下简称“花样年”)公布了截至2017年6月30日未经审核的销售数显示,2017上半年花样年累计实现销售金额50.53亿元,同比增长5%,仅完成全年150亿元销售目标的33.69%。

  此时距其提出重拾房地产业务开启二次转型已半年。在2016年度业绩会上,花样年董事局主席潘军直言:“从2017年开始至2020年,花样年将借助社区服务能力进行第二次转型,轻重并举、产融集合,致力成为以社区服务行业为支点的产业金融集团。”时隔半年,在轻重并举的战略重调背后,潘军是否完成了“更大幅度增长”的承诺?

  “掉队”的房地产业务

  从花样年披露的上半年销售数据看,其前6个月累计销售面积同比实现了43.09%的增长,达到64.14万平方米,但其销售金额并未获得相应的增长,5%的增幅略显乏力。

  而对于土地布局的考量,花样年始终坚持着一二线和五六线并举的拿地策略。此前,潘军曾对媒体表示一二线城市利润虽高但风险也大,而五六线地价便宜,随着新型城镇化政策的利好,通过与六线城市当地企业合作开发的小股操盘模式,可以成为一个新的发力点。

  在非一二线城市的布局,利润优势或降低,从花样年披露的数据看,上半年平均销售价格为9385元/平方米,不足万元。“花样年此前土地布局的劣势正在显现。”资深地产专家刘忠岭在接受本报记者采访时表示。

  不过在同策咨询研究部总监张宏伟看来,“花样年的土地布局主要是在三四线城市,或一二线城市的非核心区域,这些区域在上半年有放量的表现。”

  记者查阅花样年官网公开信息显示,花样年目前的房地产业务布局主要在珠三角、长三角及华中地区,从2017年1月至今,三四线销售业绩依然处于持续增长状态,量平价稳,稳中有升,其中成都、武汉、桂林、惠州等重点销售区域状况良好。

  彼时,潘军在提出2017年年度销售目标为150亿元时直言有信心完成,并且表示一二线城市会占百亿以上,三四线大概是50亿元左右。

  对此,张宏伟认为,“房企一般销售金额在上下两个半年的占比是四六开,下半年还有机会。2017年对于中小房企的挑战较大,关键看企业下半年是否会积极推盘走量,以此提升销售业绩。”

  据记者了解,截至2016年底,花样年规划土地储备建筑面积约为1498万平方米,其中已签署框架协议的物业建筑面积为798万平方米。

  值得指出的是,下半年花样年在深圳大鹏葵涌将推出“家天下”项目,总建筑面积约25万平方米。有业内人士指出,若项目能如期入市,定价合理,那花样年想要完成2017年的年度目标并非空谈。

  “轻资产”转型的得与失

  尽管在过去的5年,提出了从“重资产”的房地产开发向“轻资产”转型,但花样年的盈利点仍然难改以房地产开发为主的事实。

  记者梳理其第一次转型的五年间(2012至2016年)的财务报表发现,这5年其收入结构中,房地产业务占比分别为94.46%、92.49%、89.45%、80.38%、76.59%,尽管呈现逐渐下调的趋势,但依然是盈利大头。

  与此同时,其物业经营类收入作为其“轻资产”业务的首要盈利点,同时也是除房地产销售收入外公司第二大收入来源,从2012年开始,该项指标在公司总体收入的占比也逐年提高,转型期5年内的数据分别为2.97%、4.33%、6.9%、15.56%、15.13%。

  此外,花样年包含物业管理、酒店、文旅、金融、教育、养老在内的多个“轻资产”业务总收入占比提升,“轻资产”业务所占比重也由2014年的10%上升至20%,2016年底进一步上升至约23.4%。

  尽管从其毛利率来看,2016年相较于2015年的30.9%提高至32.3%,但花样年的利润同比却减少了24.1%至10.64亿元,对此,其财务总监林锦堂解释为汇兑亏损所致。

  值得指出的是,在这5年转型过程中,“轻资产”确实已成为花样年稳定且持续的盈利增长点。

  早在2016年11月,花样年创始人及实际控制人曾宝宝在其个人微博发文称:“最近和老潘交流最多的是关于战略定位的问题,明白了一件事,我们骨子里是没有做‘轻’资产的基因的。”

  潘军在2016年业绩会上坦言,花样年销售没有大幅增加是因为2012年开启转型后的花样年70%的精力都放在了轻资产业务中,住宅开发量少,2016年上半年就售完,下半年仅剩类住宅公寓和商业。

  因此在痛定思痛后,花样年宣布开启第二个五年计划,重拾房地产业务,轻重并举、产融集合,致力成为以社区服务行业为支点的产业金融集团。

  在刘忠岭看来,“2017年在调控大背景下,花样年重拾地产业务,算不上太好的时机,中小房企竞争压力更大了,更考验管理层的能力。”

  张宏伟则表示:“花样年轻资产业务中占比最大的是物业管理,随着规模的扩大,收入也会逐渐增加。”

  记者梳理发现,重拾房地产业务的近半年,花样年的表现也颇为“低调”,并未在土地市场大举补仓。据不完全统计,其在地产业务拓展方面,仅在北京获得了一个工业厂房改造项目,整体用地约6.1万平方米,建筑面积约1.8万平方米。

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