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比房价调整更值得关注的是,游戏规则这回真变了

见地 - 邓凌巍 2017年07月14日 11:22

  当霜雪飘时,但愿花亦艳红。

  谁又能知道,这一次楼市需要承受多少轮调控,才能熬过飘雪的冬天?而当楼市下一个春天来临时,蓦然回首,你会发现,房地产的逻辑已经发生了质的改变。

  或许就连深圳很多开发商都始料未及的是,在经历过号称“史上最严”的“104限购新政”后,等待他们的依然是没完没了的调控。

  结果是,这一整套调控组合拳下来,“深圳楼市越调越涨”的声音逐渐消失了。深圳房价环比连跌九个月,2017上半年深圳新房成交刚过10000套,同比减少了5成以上。量价齐跌,难道坚挺如深圳楼市,终于也扛不住进入下行通道了吗?

  “深圳楼市还会继续跌下去吗?”,“现在是不是买房最好的时机?”购房者心里已经开始犯起了嘀咕。

  改变正在发生

  其实从数据上看,深圳楼市仍然是熟悉的配方,熟悉的味道。在成交量明显下滑的情况下,全市均价却非常稳定,从去年十一月的54986元/㎡ 至今年6月份的54492元/㎡,跌幅不到1%。成交量降了不假,但你以为的降价不过是再正常不过的波动而已。

  而比起不痛不痒的价格波动,更应该引起人们注意的是,7月7日,深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”,把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍,从2016年的4.3万套提高到8万套;此外,2017年还将新增保障性安居工程项目5万套,比2016年的计划大幅增长了20%。当我们再回过头来看深圳上半年的成交量,你会发现,按照这个速度,光2017年一年新增的商品房都够深圳卖四年了。

  调控的绳并没有松,深圳楼市的“胃口”反而越来越大。上海已有地块以“只准租,不准卖”的方式出让,有了这前车之鉴,深圳这些新建的商品房是铁了心待价而沽还是有一部分也会拐个弯以租代售?

  辉煌只代表过去

  下半年深圳楼市会怎么走?深圳地产的生态会不会朝着更加适合租房而非卖房的方向发展?温故知新,在2017深圳房地产盛典暨行业综合评价发布会上,600余家房地产开发企业如约而至。

  发布会由深圳市房地产业协会主办,一年一度,总结行业发展情况,倡导推动深圳房企在社会责任方面做出更大的贡献。在经历六年,连续举办七届之后,此发布会已成为深圳规模最大、最具影响力的房地产行业高端交流平台。

  深圳市房地产业协会受深圳市规划和国土资源委员会委托,有着规范的评价指标,负责我市房地产开发企业资质年检、市场巡察监管、行业投诉、诚信系统公示、项目手册的管理和维护等工作。

  894家房企,296个在建房地产开发项目,销售金额3372.43亿元,598项城市更新计划项目,完成新开工及筹集6.2万套保障房。这是由深圳市房地产业协会发布的,深圳房地产市场在过去一年里交出的答卷中,几项关键的数据。

  2016年,深圳楼市商品房竣工面积同比增长了7.31%,全年卖了超过3372亿元的房子,销售金额同比也增长了1.27%。但其商品房施工面积和销售面积却出现较大幅度下滑,同比分别减少20.33%和32.52%。全年完成投资1781.37亿元,同比增长33.83%,占全市固定资产投资额的43.68%,创历史新高。而随着始于2016年的楼市调控贯穿至2017年,甚至会持续更久,很难说“新高”之后会不会出现近几年来的“新低”?君不见,2017上半年深圳卖出的新房套数刚刚过万,已经是近十年来的最差表现。

  “房子买到即赚到”和“房源放出就被扫光”的时代已经结束,如今正在深圳悄然兴起的,是“共享租房”……

  城市更新也是保障房的“大功臣”

  在2015年底,“宝安将有100个城市更新项目落地”的消息就不胫而走。罗湖说2016年是它的“城市更新突破年”。在土地资源严重匮乏的背景下,城市更新早已成为深圳突破空间困局的重大发展战略。

  截至2016年底,全市已列入城市更新计划项目共计598项,其中已批城市更新规划项目有361项。2016年,全市在建城市更新项目及部分前期投资项目完成投资682亿元,占全市房地产投资额的38.28%。而且全市商品住宅供应中的51.13%是由城市更新项目提供的,这是城市更新供应商品住宅面积占比首次超过50%。

  2016年全市审批通过97个城市更新单元计划项目、64个城市更新单元规划项目。在2016年全市审批预售的商品房总面积中,城市更新项目部分占到45.57%,且这一比例将持续上升。“十三五”期间,城市更新释放土地将占商品房用地供应的76%。无论是对深圳楼市的供给还是价格而言,城市更新的作用都正在变大。

  另一方面,由房地产开发企业完成新开工及筹集的保障房为19751套,占全市总量的31.85%,竣工4.05万套,占全市总量的67.83%,提供住房20327套,占全市总量的48.45%,开工、竣工和供应面积均为前年的两倍以上。

  2016年审批的城市更新单元规划配建保障房面积66.13万平方米,住房13212套,成为未来我市保障房供给的重要来源。按照有关规定,城市更新项目需按5%到30%的比例配建保障性住房。

  截至2016年底,全市一百多家房地产开发企业建设的保障房项目183个,提供保障房17.38万余套。可以预见,未来随着我市城市更新进程加速,房地产开发企业贡献保障性住房比重也将逐年增加,为解决我市中低收入人群基本住房问题做出更多的贡献。

 深圳市房地产综合实力十强企业

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  雨一直下

  或许,在判断下半年楼市将何去何从之前,我们应该把“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话再温习一遍。此话一出,我们都知道房地产开发已然进入转型变革的新时代。暴涨已成往事,暴跌似乎也只是某些人的一厢情愿。而比一时涨跌更值得关注的,是未来新的房地产市场长效机制的形成。

  以雄安为例,雄安新区目前不仅暂停了所有房产类公证,全面叫停了一手房、二手房房产交易,更是在新区定位上就明确表示了严禁大规模开发房地产,严禁违规建设,避免借机炒作、抬高建设成本。并且还将严控周边规划,严控周边人口,严控周边房价,严防炒地炒房投机行为。

  有业内人士表示,雄安新区的房地产模式有可能成为中国房地产行业的新常态。

  而此前有未经官方认可的传言称,雄安新区将采取全新的房地产发展模式,没有商品房,只有廉租房公租房。租房,似乎变成了一种比买房卖房更主流的趋势。

  目前,房地产业在深圳GDP中的占比已超过四分之一,深圳楼市库存消化周期为13.9个月,市场供需矛盾有所缓解。6月份,新建商品住宅均价54492元/平方米,实现了预期调控目标;同时,银行适时收缩信贷,杠杆得到有效降低,行业风险正逐步释放,市场逐步趋于理性。

  深圳市规划和国土资源委员会副主任王东表示,发展经济是核心,控制房地产是当务之急,一定要处理好经济发展和房地产调控的关系,既要确保经济发展,又要不折不扣的落实房地产调控。

  有业内专家认为,未来的房地产市场仍将处于下行趋势。原因有二,一是由于金融环境收紧,银监会10天发7文,均意在金融去杠杆,企业的资金压力上升。二是房地产自身的规律有迹可循,基本以三年为一个小周期,每当地王潮出现后,随之而来的就是房价涨幅的下降以及房价的绝对下降。过去2010年和2013年全国两次出现地王潮之后的表现来看,皆是如此。

  3月以来,相继有80多个城市累计出台了100多项针对楼市的调控政策。中国银行发布的《2017年三季度经济金融展望报告》里预计,今年下半年楼市整体还将继续降温,调整周期也将持续。

  再嘴硬,就说不过去了

  深圳资深地产人士周学军表示,今年上半年深圳楼市成交下滑很厉害,价格也出现波动,下半年无论是从成交量还是价格上来说,情况应该都和上半年差不多。传统的“金九银十”会是一个较好的购房时机。因为到那时,不排除一些中小开发商会采取降价走量的销售策略,但降幅不会很大。整体而言,今年下半年深圳楼市会呈现一个稳中有降的趋势。

  而对于2016年三线城市土地溢价率最高,且三四线城市新房价格增幅也高于一二线的情况,周学军认为这些城市楼市面临的问题要比一线城市严峻,因为它们无论是产业还是人口净流入的支撑都比一线城市弱。“这是一种病态繁荣,炒作的成分偏高,其后续表现会比较乏力。”周学军说。

  相比之下,深圳人口净流入排名全国第二,仅次于上海。所谓的“逃离”,被证明是一个假命题。不断流入的人口,维系着深圳租房市场的热闹景象。在深圳租房也并不便宜,只不过房价仍处于高位,才让1.5%左右的租金回报率看起来微不足道。但租房或许是越来越多的深圳人无奈的选择,如果能把那些卖不掉的房子租出去,也是极好的。

  “加紧卖房,谨慎拿地”,这是业内人士给开发商们的忠告。这一轮调整比以往的更严更长,这个“冬天”也不可避免的比想象中更难捱。

  风雨后,会有彩虹,可于楼市而言,究竟哪个是风雨,哪个是彩虹?对楼市的调控仍在继续,但愿花亦艳红,未惧路上烟雨蒙。

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