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杭州楼市调查:上半年去化周期3.9个月 新盘奇货可居

21世纪经济报道 2017年07月08日 10:45

  自去年调控以来,杭州连续在住宅、土地市场祭出重拳,阻挠投资投机资金涌入。然而,杭州2020年亚运会带出的重大城建利好;加之政府对备案价格、网签数量的限制,房企随之调整推盘节奏。导致市面上可售新盘数与成交量有明显下滑,市场呈奇货可居状态。

  7月2日下午,一场突如其来的雷暴降临杭州,给这座连日来笼罩在高温中的城市带来凉意。

  与此同时,杭州奥体板块的各大售楼处内热火朝天,络绎不绝的看房团与散客,沉浸在与销售人员的交流中。

  刚刚接到一通电话的朱七(化名)有点沮丧,她此前向奥体某个即将开售的楼盘出具了100万的验资材料,准备购买一套房子。虽然这个楼盘第一批推出的房源少,参与验资的客户多,但她觉得还是有机会买到。

  这通电话来自一家咨询公司,朱七此前花7万多委托这家公司补办社保,结果被告知,补交的社保审核不通过,不具备购房资格。

  杭州市住房保障和房产管理局此前发布《关于进一步调整住房限购措施的通知》,宣布从3月3日开始进一步调整住房限购政策,其中规定非本地户籍居民家庭购房须提供的个人所得税或社会保险证明年限,由原有“自购房之日起前2年内在本市连续缴纳1年以上”,调整为“自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上”,且补缴无效。

  自去年调控以来,杭州连续在住宅、土地市场祭出重拳,阻挠投资投机资金涌入。然而,杭州2020年亚运会带出的重大城建利好,加之政府对备案价格、网签数量的限制,房企随之调整推盘节奏。导致市面上可销售的新盘数量与成交数量有明显下滑,市场呈奇货可居状态。

  7月1-3日,记者走访杭州萧山板块时发现,多个楼盘还在申请预售证过程中,但仍吸引了不少外地看房团盘桓在萧山奥体板块的新盘之间。这些新盘包括融创时代奥城、碧桂园天璞、景瑞天赋等,备案价大约在3.5万-3.8万元/平方米之间。

  “杭州购买力有限,萧山本地人很难在奥体下单,他们觉得不值这个价。”销售人员张小明(化名)对记者透露,其近期接待的外地购房团,来自温州、深圳、上海等地。

  高市场预期:资金涌入

  杭州快房网K指数研究室数据显示,截至7月5日,杭州十城区住宅库存房源仅为30687套,相比第一季度末的37917套,减少了19%。

  在6月26日-7月2日这一周内,杭州十城区新房共计成交8070套,较上一周增加3852套。其中6月29日单日成交2378套。

  “萧山目前有限签,价格是政府备案指导价,在指导价以下可正常签约,如果高于就会限定指标,根据萧山整体情况来调配签约名额。”一名楼盘销售员直言。

  近期杭州新房入市数量较少造成成交活跃度低,但背后是资金不断涌入看楼。一些热门楼盘出现“一房难求”的意味。张小明透露,目前杭州最火的为科技城板块、钱江世纪城板块与奥体板块,房号都要20万以上。

  第三方机构数据显示,杭州2017年上半年月均去化速度为3.9个月;余杭、萧山的存量在1万套左右,去化周期为4个月。

  这导致房子很难买到。如融创时代奥城刚在6月底新领出一批房源预售证,数据显示有300多套可售房源,但售楼处则介绍楼盘已经几乎卖完,原因在于这些房源尚未完成网签。“关系户的号早就取完了,第一个客户进去,就只剩下十几套房了。”张小明说。

  尽管备案价低于房企预期,但只要拿了预售证的房源规定3个月内必须销售完。一名杭州房企人士指出,这批现房销售的预期价格较高,比如萧山一块地成本价在3.1万元/平方米,加上精装标准,以及两年后的市场预期,单价要卖5.5万以上。“这批的8000多套房要在2019年底、2020年初才开始卖,而2020年初碰上举办亚运会,所以房子肯定是涨的。”

  记者在与中介人员沟通过程中还了解到,温州炒房团近期入手的房源涵盖公寓、商铺、住宅各业态。

  实际上,萧山房价在最近两年涨幅已经超100%。在萧山工作的外地人邓军(化名)于2015年买了第一套房,总价50多万元,今年已经超过130万元;在去年限购前又买下一套总价42万的现房,如今总价已超110万元,目前这套房子以2400元/月的价格出租了。

  在萧山北边,滨江地产旗下一个项目,目前毛坯2.6万元/平方米、精装2.9万元/平方米,而上周该项目毛坯均价还在2.5万元/平方米。

  土地调控:明年或面临供应减少

  杭州于3月24日出台土地出让新规:溢价达到50%必须现房销售。这导致4月份之后不少地块出让,开发商拿地都游走在现房销售这根钢丝线上。

  据记者不完全统计,新政之后杭州出让的土地中,超过10幅宅地溢价率超过50%,这些地块多分布于萧山。而萧山之于杭州,地理位置类似浦东之于上海,因其一江两岸的金融港湾定位,吸引了不少房企关注。

  4月27日,杭州迎来土地新政后首场土拍,5幅地块中有3幅商办地由安和停车、龙湖、招商分食,联发、中冶分别拿下两幅宅地,地块溢价率均超过50%。

  5月28日,萧山出让两宗“位置上稍显偏远”的地块,禹洲地产、融信分别竞得,双双跨过“现房销售”阶段,进入自持阶段。

  而到6月29日,杭州出让市北东、北干东、蜀山单元宅地三宗地块,溢价率都接近50%,即将达到现场房售,只有益农镇商住用地溢价率为51.83%。

  这显示出地价有所下调,但土地竞拍总体热度还在。市场中有销售人员这样向客户分析道:现房销售导致入市时间延后,明年可售商品房将会减少。

  张小明透露,“房荒”的说法在销售人员与客户之间传播,令一些楼盘“炒房号”现象更明显。比如位于奥体板块的时代奥城项目,最早一个房号要价20万,现在已经加到四五十万。“拿了房号还不一定能买到房子,要是这一期抢不到,就只有放弃或者等下一期。”

  尽管杭州新房住宅还有3万多套库存,但并不意味着这些房源都可供购房者选择。一方面,一些房源实际已经出售,只是还没完成网签,依旧被当做库存的一部分;另一方面,今年上半年杭州市区住宅的购房需求依旧旺盛,数据显示成交47144套房源,而据统计,上半年杭州市区住宅新增供应量为30850套,建筑面积335.5万平方米。显然新增量尚无法满足购房需求。

  据不完全统计,溢价率高于50%的地块主要分布于萧山南部、北部,城西、三墩。这些地块可以提供总量8000多套房源。目前杭州新房去化量从4月份开始已在下降,约为一个月1.8万套,相比之下去年一个月成交量在4万-5万套。

  而房企将如何面对这一局面?7月7日,在克而瑞研究中心举办的第21届地产金融形势发布会上,东方证券房地产行业首席分析师竺劲指出,永续债对于房企而言,是变相的中票或者公司债,同时解决了上市公司报表杠杆率的问题,是一条比较好的融资途径。“这一轮房地产调整会偏慢、偏久,因为开发商的资金链相对充裕。”

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